嚴打資金違規入樓市!節前深圳房貸額度緊張，改善型剛需被“誤傷”?
家住深圳寶安的張女士原本打算在同小區以小換大進(jìn)行置換，房子都看好了，但在咨詢(xún)當前貸款形勢后，她猶豫了。
“我現在擔心，賣(mài)房后收款的周期可能較長(cháng)，再買(mǎi)的話(huà)也不一定能馬上放款，不確定性因素太多了。”張女士說(shuō)。
自央行、銀保監會(huì )建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度已有月余。全國范圍來(lái)說(shuō)，深圳等一線(xiàn)城市對此房貸新規執行得最為嚴格。去年以來(lái)，以深圳為代表，部分一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲十分迅速，帶來(lái)了大量的投機需求，信貸資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)、代持購房等方式頻頻出現。房貸新規對于遏制房地產(chǎn)泡沫，打壓抑制炒房客，或能起到一定的作用。
那么，新規執行一個(gè)多月來(lái)，哪些銀行房地產(chǎn)貸款超標?對購房群體又產(chǎn)生了什么影響?證券時(shí)報記者走訪(fǎng)深圳數家銀行發(fā)現，目前個(gè)人房貸額度比較緊張，部分二手房業(yè)主因為申請貸款困難，放棄置換，甚至有業(yè)主通過(guò)直接全款付清后再申請經(jīng)營(yíng)貸，“曲線(xiàn)”獲得貸款。
放款時(shí)間無(wú)法確定
“我們行現在額度還蠻緊張的，一般還款一點(diǎn)，我們才放一點(diǎn)，然后月末、季末、年末這種時(shí)點(diǎn)，都很少放款。” 渤海銀行深圳地區一支行工作人員向記者表示。
記者以買(mǎi)房者的身份向多個(gè)銀行咨詢(xún)房貸申請時(shí)限，大多信貸員表示放款時(shí)間沒(méi)法確定，目前貸款個(gè)人的資質(zhì)審核和貸款獲批流程比較嚴格，“如果你買(mǎi)新房，那就無(wú)所謂，是銀行和開(kāi)發(fā)商之間的事，晚點(diǎn)批下來(lái)購房者還可以晚一點(diǎn)供房。但如果是二手房，則比較受影響，貸款遲遲不下來(lái)的話(huà)，可能持續受到賣(mài)房業(yè)主的催促與施壓。換房的話(huà)，現在不是好時(shí)機，一賣(mài)一買(mǎi)，周期可能會(huì )非常久，這中間變數太大了。”一大行信貸員表示。
據業(yè)內人士透露，目前深圳購買(mǎi)二手房的人群中，一些本身做生意的業(yè)主，會(huì )選擇先籌錢(qián)全款買(mǎi)下，再偷偷申請經(jīng)營(yíng)貸，一般剛過(guò)戶(hù)的房屋，可以貸出6成左右的資金。這樣做下來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸利息在年化6%左右，比按揭高約一個(gè)點(diǎn)。“不過(guò)，這種情況現在監管也很?chē)栏?，對公司成立年限、規模都有相應的要求?？偟膩?lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸肯定是要流向實(shí)體的。”
中國銀行深圳某支行信貸人員表示，最近超級繁忙，很多客戶(hù)都在催促放款，“雖然審批都過(guò)了，但大家還是擔心，政策一個(gè)接一個(gè)地緊，原來(lái)符合條件，再審審會(huì )不會(huì )不符合了呢?畢竟錢(qián)還沒(méi)到賬，客戶(hù)的心就放不下來(lái)。”
13家上市銀行超“線(xiàn)”
2020年12月31日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《通知》)，自2021年1月1日起實(shí)施。這一制度將在一定程度上控制銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，被稱(chēng)為繼房企“三道紅線(xiàn)”之后的又一道紅線(xiàn)。
“通知”對不同的類(lèi)型的銀行分別畫(huà)了不同的紅線(xiàn)，共分為五類(lèi)，簡(jiǎn)言之，資產(chǎn)規模越大的銀行，可對房地產(chǎn)放貸的空間越大，越小的收縮越緊。
建設銀行深圳某支行工作人員向記者表示，《通知》對他們影響較小，調整壓力也不大，“可能都不需要調整，因為總貸款規模不斷增長(cháng)，分母增長(cháng)，分子即便不動(dòng)，明年可能指標就自動(dòng)降下來(lái)了。”
某城商行工作人員表示，現在額度緊張，跟新規關(guān)聯(lián)不大，是一系列政策的共同作用。“即使超了一點(diǎn)點(diǎn)，但政策明確‘不急轉彎’，有2~4年的過(guò)渡期，并且到時(shí)還可以根據情況適度延長(cháng)，所以不存在因為這個(gè)政策突然大幅收緊。”
證券時(shí)報記者統計了37家上市銀行截至2020年半年報中，個(gè)人住房貸款(按揭貸款)、房地產(chǎn)貸款在貸款總額中的占比，發(fā)現其中有13家銀行的個(gè)人住房貸款或者房地產(chǎn)貸款占比越過(guò)“紅線(xiàn)”。具體而言，10家銀行個(gè)人住房貸款占比“超標”，11家銀行房地產(chǎn)貸款占比“超標”。此外，中行、建行、招行、中信銀行、興業(yè)銀行、成都銀行、鄭州銀行和青鳥(niǎo)銀行，這8家銀行兩項貸款占比均“超標”。
從幅度上看，超標最多的是成都銀行，根據2020年6月30日數據，成都銀行個(gè)人住房貸款占比26.02%，房地產(chǎn)貸款余額占比35.80%，超出監管部門(mén)“紅線(xiàn)”較多，分別超出8.52和13.3個(gè)百分點(diǎn)，超出規模分別為216.81億元和338.36億元，居上市銀行前列。
