近期一些大城市的房?jì)r(jià)上漲較快，經(jīng)營(yíng)性貸款違規進(jìn)入樓市的苗頭又現。為此，部分銀行提高了經(jīng)營(yíng)貸的準入門(mén)檻，有的還上調了經(jīng)營(yíng)貸利率。這一措施能否堵住資金違規流入樓市的漏洞?

　　經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市“花樣多”

　　經(jīng)營(yíng)貸利率和房貸利率的“價(jià)格差”是導致經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市的主要原因。

　　個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款利率此前通常為4%左右。而房貸利率通常為5年期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)上浮幾十到上百個(gè)基點(diǎn)，約為5%到6%。去年底，央行、銀保監會(huì )出臺銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度后，部分銀行房貸額度緊張，房貸利率有所上浮。

　　于是，個(gè)別中介機構把房貸“包裝”成經(jīng)營(yíng)貸，讓客戶(hù)實(shí)現低利率購房。具體形式通常為：先為客戶(hù)注冊或過(guò)戶(hù)一家公司，并偽造經(jīng)營(yíng)流水，讓客戶(hù)“變身”經(jīng)營(yíng)者。然后找墊資公司為客戶(hù)提供一筆過(guò)橋資金來(lái)全款買(mǎi)房。待房子過(guò)戶(hù)到購房者名下后，再將房子作為抵押物，向銀行申請經(jīng)營(yíng)貸來(lái)償還過(guò)橋資金。

　　據了解，這一“灰色”產(chǎn)業(yè)鏈主要瞄準兩類(lèi)人群——一是為了節省月供成本，將現有房貸置換為較低成本的經(jīng)營(yíng)貸;二是為了直接低利率購買(mǎi)新房。

　　光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華指出，經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品的設計初衷是緩解小微企業(yè)融資難題。這些資金之所以會(huì )違規流入樓市，除利率較低外，也與經(jīng)營(yíng)貸金額較大、辦理門(mén)檻相對不高、手續簡(jiǎn)便等原因有關(guān)。

　　“這些資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì )導致居民、企業(yè)杠桿負債率上升，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，對樓市調控構成一定掣肘，干擾對樓市的穩定預期。”周茂華說(shuō)，同時(shí)，部分中小銀行對房地產(chǎn)資產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)，容易引發(fā)資產(chǎn)負債結構失衡，削弱穩健經(jīng)營(yíng)基礎。

　　銀行提高經(jīng)營(yíng)貸準入門(mén)檻以應對違規行為

　　針對這一現象，上海銀保監局1月29日發(fā)布通知，要求嚴格審核首付款資金來(lái)源和償債能力，防止借款人通過(guò)消費類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等渠道違規獲取個(gè)人住房貸款首付款資金。北京銀保監局1月30日也表示，將嚴查個(gè)人信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　通知一出，多家銀行已拿出解決方案——提高經(jīng)營(yíng)性貸款準入門(mén)檻，如申請貸款的企業(yè)或個(gè)體工商戶(hù)應經(jīng)營(yíng)兩年以上，用于抵押的房產(chǎn)已過(guò)戶(hù)半年以上。同時(shí)，部分銀行還適當上調了經(jīng)營(yíng)貸的利率。

　　“經(jīng)營(yíng)貸利率上調能夠收窄與房地產(chǎn)市場(chǎng)利率差，有助于減少兩個(gè)市場(chǎng)的套利空間，對于防范經(jīng)營(yíng)貸違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定幫助。”周茂華說(shuō)，此外，近期市場(chǎng)利率有所上行，銀行負債成本上升，調升經(jīng)營(yíng)貸利率也屬于正常市場(chǎng)行為。

　　“去年以來(lái)，為支持新冠肺炎疫情防控和復工復產(chǎn)，銀行普遍下調經(jīng)營(yíng)性貸款利率，部分貸款利率偏低，適當上調也是回歸正常水平。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說(shuō)。

　　同時(shí)，董希淼表示，經(jīng)營(yíng)性貸款對借款人資質(zhì)、貸款用途有明確要求，提高經(jīng)營(yíng)貸門(mén)檻，其實(shí)是在嚴格落實(shí)貸款準入條件，有助于防范信貸資金違規流入樓市、股市。

　　各環(huán)節落實(shí)主體責任避免“誤傷”小微企業(yè)

　　提高準入門(mén)檻、調升利率雖然是避免資金違規流入樓市的有效之舉，但也有人認為，這一措施可能“誤傷”一些真正需要申請經(jīng)營(yíng)性貸款的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)，給其帶來(lái)財務(wù)成本壓力。

　　一位銀行業(yè)工作人員告訴記者，銀行會(huì )對貸款投向有所監控，但貸款資金放出后一旦被多次轉手，監控難度會(huì )大大增加，就可能出現“漏網(wǎng)之魚(yú)”。

　　“個(gè)人消費貸、經(jīng)營(yíng)貸資金的具體流向和用途追蹤難度大、成本高，反映出這些產(chǎn)品在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟過(guò)程中仍存在改進(jìn)和創(chuàng )新空間。”周茂華說(shuō)，這就需要平衡好銀行經(jīng)營(yíng)、便利小微企業(yè)和防范潛在風(fēng)險，對經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品的額度、利率等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整。

　　董希淼建議，銀行在嚴格準入門(mén)檻、加強貸款管理的同時(shí)，可將經(jīng)營(yíng)性貸款發(fā)放時(shí)限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途證明。對30萬(wàn)元以上的貸款應更嚴格執行受托支付規定，將貸款資金支付到合同約定用途的借款人交易對象，減少被挪用的風(fēng)險。

　　此外，專(zhuān)家認為，監管層和金融機構要形成合力，從經(jīng)營(yíng)貸的貸前審批到貸后管理各環(huán)節落實(shí)主體責任，提高違規成本，并引導金融機構改善內部考核機制，讓經(jīng)營(yíng)貸回歸產(chǎn)品設計初衷。在保證“房住不炒”的定位下，積極扶持小微企業(yè)健康發(fā)展。