多地調控政策加碼 熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊
預計更多房企銷(xiāo)售增速將放緩
中介機構及從業(yè)人員惡意炒作房?jì)r(jià)?二手房掛牌價(jià)明顯高過(guò)市場(chǎng)價(jià)?疑似業(yè)主哄抬房?jì)r(jià)……早在1月初，廣州市住建部門(mén)深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治行動(dòng)，嚴厲打擊哄抬房?jì)r(jià)和虛假房源、虛假廣告、虛假銷(xiāo)售等違法違規行為。同時(shí)，記者走訪(fǎng)多家小區了解到，此前出現業(yè)主抱團哄抬房?jì)r(jià)的現象現在沒(méi)有了，反而隨著(zhù)信貸資金管控趨緊，業(yè)主多處于觀(guān)望狀態(tài)。
近期，多地對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調控政策加碼，部分熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度放緩。分析稱(chēng)，預計有更多規模房企的銷(xiāo)售增速會(huì )進(jìn)一步放緩。防范風(fēng)險、更好地適應市場(chǎng)調整是今年的首要目標。
【記者調查】
嚴打有成效：
多個(gè)小區房?jì)r(jià)并沒(méi)有被業(yè)主哄抬起來(lái)
近日，記者實(shí)地走訪(fǎng)此前被爆出業(yè)主哄抬房?jì)r(jià)的天朗明居和金碧世紀花園等小區。
“現在房?jì)r(jià)也是市場(chǎng)正常行為，南向房屋約6萬(wàn)元/平方米，北向、西向約5.7萬(wàn)元/平方米。”天朗明居小區門(mén)口的鏈家工作人員吳女士告訴記者。
對比此前在網(wǎng)上流傳的天朗明居業(yè)主截圖上的價(jià)格，“聯(lián)系現在鏈家掛牌房子業(yè)主，把掛牌拉高南向6.5萬(wàn)元/平方米以上，其他都是6萬(wàn)元/平方米。”很直觀(guān)發(fā)現，該小區并沒(méi)有被業(yè)主把房?jì)r(jià)哄抬起來(lái)。
位于天河區金碧世紀花園小區的鏈家工作人員告訴記者：“此前這里出現業(yè)主抱團哄抬房?jì)r(jià)的現象，但現在沒(méi)有了，相關(guān)部門(mén)和我們中介都在監控。這里二房均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，如果業(yè)主想炒到6萬(wàn)元/平方米，我們公司網(wǎng)站是不會(huì )讓其在外網(wǎng)展示的，同時(shí)我們也不會(huì )主動(dòng)推介該房子。”
值得注意的是，“由于房貸收緊，導致很多想買(mǎi)房的人還在觀(guān)望，畢竟此前申請房貸的款還沒(méi)有下來(lái)。”該小區的另一中介公司——裕豐地產(chǎn)的工作人員接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
近日，克而瑞發(fā)布2021年1月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜，百強房企單月全口徑銷(xiāo)售金額同比上升70.9%，實(shí)現銷(xiāo)售金額9863億元。
1月是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統淡季，但今年打破了慣例。據克而瑞統計，由于2020年末熱點(diǎn)城市翹尾熱度延續至今，2021年1月百強房企中有33%的企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)表現好于2020年月均水平，另有39%的企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)表現達到或超過(guò)2020年平均水平的八成。從銷(xiāo)售規模來(lái)看，1月單月銷(xiāo)售超百億的房企數量為30家，較上年同期增加16家。萬(wàn)科單月實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額702億元，中國恒大及碧桂園分別實(shí)現銷(xiāo)售金額603億元和556億元，分列行業(yè)前三。
【房貸市場(chǎng)】
房貸額度告急 房貸價(jià)格上漲
廣州繼續嚴打各類(lèi)投機炒房、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為。2月2日，廣州市住房和城鄉建設局官網(wǎng)消息稱(chēng)，市房屋交易監管中心副主任張向陽(yáng)要求中介機構及從業(yè)人員要嚴肅對待近期個(gè)別樓盤(pán)業(yè)主盤(pán)哄抬房?jì)r(jià)情況，不參與不炒作，共同維護廣州中介市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。其實(shí)早在今年1月初，廣州市住建部門(mén)深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治行動(dòng)，嚴厲打擊哄抬房?jì)r(jià)和虛假房源、虛假廣告、虛假銷(xiāo)售等違法違規行為。
除了加強房地產(chǎn)違法違規行為的打擊力度，近期，記者身邊不少朋友都表示房貸額度很緊張。“我去年11月就從某股份制銀行申請貸款了，但是至今銀行仍未能確定何時(shí)能放款，真是心急如焚。”2月1日，鄧小姐如此表示。鄭先生則表示，準備賣(mài)掉房子，所以從民間借貸機構借錢(qián)提前還了房貸，想著(zhù)房子賣(mài)掉時(shí)候就能還款了，但是現在麻煩了，買(mǎi)家的按揭房貸何時(shí)到賬成了未知數，這民間借貸利息卻成了一大負擔。
廣州日報全媒體記者調查發(fā)現，近期，廣州個(gè)人房貸額度紛紛告急，申請難度加大，坊間一度傳言部分銀行“停貸”。對此，包括工行、農行、中行、建行、招商銀行、平安銀行、光大銀行、興業(yè)銀行等多家主流銀行均表示，房貸業(yè)務(wù)仍有序開(kāi)展，從未“停貸”，對滿(mǎn)足放款條件的客戶(hù)，按時(shí)間先后有序發(fā)放貸款。有按揭房貸需求的人不必恐慌。不過(guò)，多家銀行也坦言，目前在房地產(chǎn)調控形勢下，按揭貸款等待的時(shí)間確實(shí)會(huì )更長(cháng)一些。但具體放款時(shí)間仍“未能確定”。
實(shí)際上，額度緊張并非銀行缺錢(qián)，而是監管或銀行對信貸資金投放安排的管理。上月底，廣州銀行業(yè)接當地監管窗口指導，個(gè)人按揭貸款被“雙管控”：新增個(gè)人住房貸款占比不能超過(guò)12.6%，每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過(guò)2020年10月、11月、12月三個(gè)月的平均放款額度，而且所有銀行一個(gè)標準。
“要知道，去年四季度的時(shí)候，廣州個(gè)人房貸額度就很緊張，所以月均額度肯定不高。”有業(yè)內人士告訴記者。
記者對比了去年12月31日央行和銀保監會(huì )發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度(下稱(chēng)管理制度)的占比上限，廣州個(gè)人房貸占比不能超過(guò)12.6%的紅線(xiàn)顯得更為嚴格。管理制度是分5檔機構分類(lèi)分檔設置個(gè)人住房貸款占比上限，其中中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農合機構為17.5%、縣域農合機構12.5%、村鎮銀行7.5%。
房貸額度告急，價(jià)格自然水漲船高。多家銀行從1月底陸續上調個(gè)人房貸價(jià)格。1月27日起，廣州的工農中建郵儲五大國有行房貸漲價(jià)，首套房貸利率調整為最低LPR+55bp(5.2%)，二套房貸最低LPR+75bp(5.4%)，而此前五大行均低于這個(gè)價(jià)。除了國有大行，浦發(fā)銀行、光大銀行、招商銀行等多家中小銀行也陸續提價(jià)。光大銀行2月1日起廣州地區首套房貸利率從不低于LPR+40bp，上調至不低于LPR+55bp;二套房貸利率從不低于LPR+60bp，上調至不低于LPR+85bp。招行廣州分行也將首套房貸利率調整為最低LPR+55bp，二套房貸最低LPR+75bp。
【市場(chǎng)前瞻】
近期，多地對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調控，那么接下來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方?
“房貸額度收緊，交易量必將受到影響，從而影響到房?jì)r(jià)，個(gè)別開(kāi)發(fā)商或個(gè)人業(yè)主在需求收縮的情況下，為了盡快回籠資金，自然會(huì )采取降價(jià)措施。整體看，未來(lái)房?jì)r(jià)將趨于平穩，不會(huì )大幅下跌，但是漲幅將得到有效抑制。”資深按揭貸款業(yè)內人士鄭大源表示。
對于個(gè)人房貸額度緊張何時(shí)能改善，他表示，此輪房貸收緊主要受房地產(chǎn)調控政策影響。未來(lái)是否會(huì )持續收緊，關(guān)鍵要看央行等監管部門(mén)及地方政府政策變化。“至少上半年不會(huì )放松。”鄭大源認為，政策從收緊到放松有一定的周期，下半年是否持續收緊要進(jìn)一步觀(guān)望。
“短期來(lái)看，房貸處于收緊狀態(tài)，不過(guò)對于合理購房需求，我相信會(huì )給予充分保障的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。
鄭大源提醒，無(wú)論是業(yè)主還是購房者，都要做好房貸放款周期拉長(cháng)的準備。其中，購房者在辦理房貸手續時(shí)注意資料要齊全，以免因手續不齊全耽誤時(shí)間。同時(shí)，一定要記住，由于房貸申請難、何時(shí)能放款難以把握，盡量避免墊資過(guò)橋。
站在房企角度來(lái)看，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波認為，1月底深圳、上海、杭州等地調控政策加碼，部分熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度放緩，企業(yè)銷(xiāo)售面臨新的考驗。對于房企而言，防范風(fēng)險、更好地適應市場(chǎng)調整是今年的首要目標，預計有更多規模房企的銷(xiāo)售增速會(huì )進(jìn)一步放緩。
