北京學(xué)區房跳漲明顯 中介稱(chēng)沒(méi)1000萬(wàn)元預算不保證能搶到房
業(yè)主只看成交總價(jià)
“從2020年4月開(kāi)始，中關(guān)村、德勝、金融街、月壇等幾個(gè)頂級片區學(xué)區房成交量一直很大，價(jià)格一直在漲。單價(jià)便宜的小戶(hù)型賣(mài)光后，新上的房源面積雖小、但總價(jià)不調低，從而抬高了學(xué)區房的單價(jià)。目前，海淀區、德勝掛牌的學(xué)區房小戶(hù)型基本在850萬(wàn)元左右，面積在30平方米至45平方米之間，相比2020年初，最低‘占位費’高了150萬(wàn)元左右。”崔浩說(shuō)。
“目前，北京的小戶(hù)型學(xué)區房都不能用單價(jià)來(lái)衡量。”崔浩指出，“剛需人士買(mǎi)學(xué)區房，只能看當前的總價(jià)能不能接受。如果運氣好，正好有面積大一點(diǎn)的房子出售，單價(jià)可以控制在市場(chǎng)價(jià)以?xún)?。如果運氣不好，正好趕上面積特別小的房子，單價(jià)接近30萬(wàn)元都很常見(jiàn)。”
據崔浩介紹，2021年1月，他所負責的中關(guān)村三小片區小戶(hù)型成交價(jià)都在850萬(wàn)元/套左右，而2020年1月，700萬(wàn)元左右就可以買(mǎi)到中關(guān)村三小附近的學(xué)區房。
“現在賣(mài)房的業(yè)主看市場(chǎng)好，掛牌時(shí)只看上一套成交的總價(jià)，不看成交均價(jià)。最近有同事賣(mài)萬(wàn)柳附近的小戶(hù)型，單價(jià)達到27萬(wàn)元/平方米。這個(gè)單價(jià)，放在全國來(lái)看，都可以排名前幾。但由于面積不到30平方米，加上稅費、中介費，總價(jià)不到1000萬(wàn)元。因此，即便單價(jià)接近30萬(wàn)元，還是被客戶(hù)立刻搶走?，F在沒(méi)有1000萬(wàn)元打底，我們作為中介，都不好幫忙搶房。”崔浩指出。
從片區角度看，海淀學(xué)區房?jì)r(jià)格的漲幅普遍高于西城學(xué)區房。“西城區2020年下半年才實(shí)行學(xué)區房新政，新入市的學(xué)區房購房者對新政后的西城區學(xué)區房持一定觀(guān)望態(tài)勢。相比之下，海淀區實(shí)行學(xué)區房新政的時(shí)間比較早，學(xué)區房穩定性相對較高。因此，海淀區目前的熱度超過(guò)西城區，漲幅也較為領(lǐng)先。”多個(gè)學(xué)區房中介人士對中國證券報記者表示。
成交速度快
據位于金融街片區的中介人士王華(化名)介紹，受漲價(jià)及前期成交量放大等因素影響，小戶(hù)型學(xué)區房成交速度非?？?，有的房子從掛牌展示到成交，時(shí)間僅10天左右。且成交之前，沒(méi)有任何降價(jià)記錄。
“按照公司規定，如果成交價(jià)和掛牌價(jià)之間價(jià)格差別大于3%，房屋維護人和出售人的業(yè)績(jì)就會(huì )受到很大影響。因此，很多房屋中介維護人在促成二手房成交前，都會(huì )幫助業(yè)主一再調整掛牌價(jià)。學(xué)區房就不存在這類(lèi)問(wèn)題，甚至有的業(yè)主看市場(chǎng)好一再上調價(jià)格。”王華強調。
此外，多位中介人士向中國證券報記者透露，目前降價(jià)的學(xué)區房有很多是年代久遠的平房。“這類(lèi)房子是名副其實(shí)的‘老破小’，但是也是學(xué)區房。說(shuō)實(shí)話(huà)，很多房子買(mǎi)了以后確實(shí)不能自住，但孩子能上對應的學(xué)區。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，受疫情影響，一線(xiàn)城市學(xué)區房需求明顯上升，這一輪年底翹尾行情學(xué)區房表現最明顯。大量的出國讀書(shū)人群回流，也增加了市場(chǎng)需求。相比之下，北京是四個(gè)一線(xiàn)城市中目前房?jì)r(jià)上漲最少的，由于之前陰跌了三年多，所以反彈起來(lái)會(huì )很快。
“每一輪房?jì)r(jià)上漲學(xué)區房漲幅都靠前，一線(xiàn)城市的頂級學(xué)區房向來(lái)是稀缺資源。一線(xiàn)城市人口多并且人口持續流入，學(xué)區房需求大。盡管供應在增加，但缺口仍大。因此，學(xué)區房流動(dòng)性強，易出手，成為很多投資者的首選。”多位地產(chǎn)觀(guān)察人士對中國證券報記者表示。
普通二手房?jì)r(jià)格波動(dòng)小
中國證券報記者觀(guān)察到，除了學(xué)區房外，2021年以來(lái)，北京地區二手住宅并沒(méi)有出現明顯的價(jià)格波動(dòng)，這讓很多換房者產(chǎn)生較大困擾。
“有些客戶(hù)本來(lái)打算先把在住的房子賣(mài)掉，再去訂學(xué)區房。但看最近學(xué)區房?jì)r(jià)格一直在跳漲，而自己的房子賣(mài)不出去，就換了一種思路：遇到總價(jià)合適的學(xué)區房，先加幾萬(wàn)元搶下來(lái)，用價(jià)格換周期，再回去慢慢賣(mài)房。這類(lèi)客戶(hù)多了，學(xué)區房?jì)r(jià)格也自然會(huì )漲。”王華對中國證券報記者表示。
不過(guò)，張大偉卻指出，北京市場(chǎng)屬于全國一二線(xiàn)城市最穩定的樓市，市場(chǎng)不太可能出現“高溫”。從調控政策角度看，2021年以來(lái)，北京持續重申一旦市場(chǎng)過(guò)熱就會(huì )調控，這也抑制了市場(chǎng)的過(guò)熱。當下北京樓市處于市場(chǎng)的暖冬，遠遠未到小陽(yáng)春。
北京市住建委日前表示，將按照“全市統籌、因區施策”原則，逐步完善各區域調控長(cháng)效機制，合理設定調控目標，全面落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。今年將嚴查資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介炒房，嚴查投機炒作。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )表示，嚴格落實(shí)“房住不炒”調控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動(dòng)引導出售方隨意提高報價(jià)，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章，不得參與“經(jīng)營(yíng)貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規的房地產(chǎn)金融活動(dòng)。
中國證券報記者觀(guān)察到，為了落實(shí)上述調控，目前各大中介官方網(wǎng)站、APP已經(jīng)不再顯示成交情況。“如果要看近期成交價(jià)，可以就近去門(mén)店或者詢(xún)問(wèn)經(jīng)紀人。”多位中介人士對中國證券報記者表示。
