住房租賃企業(yè)預收租金不得超3個(gè)月、上調租房提取公積金額度、擬允許改建房屋用于租賃……進(jìn)入2021年，多城在住房租賃政策上再加碼。
7城加碼住房租賃政策
解決好大城市住房突出問(wèn)題，是中央經(jīng)濟工作會(huì )議部署的重點(diǎn)任務(wù)之一。
住建部部長(cháng)王蒙徽近日表示，大城市房?jì)r(jià)高，租賃市場(chǎng)也存在著(zhù)供應結構不合理、市場(chǎng)秩序不規范、租賃關(guān)系不穩定等問(wèn)題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問(wèn)題比較突出。解決好大城市住房突出問(wèn)題，要重視解決好這部分群體的住房問(wèn)題。
中新經(jīng)緯記者注意到，2021年開(kāi)年以來(lái)，至少已有北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等7城出臺住房租賃相關(guān)政策。
其中，鄭州明確，相關(guān)部門(mén)對能通過(guò)信息共享獲取房屋租賃網(wǎng)簽備案數據的，不再要求當事人提交紙質(zhì)房屋租賃合同，切實(shí)減輕當事人負擔;允許承租人住房公積金提取額度在現有基礎上提高30%。
青島提出調整公共租賃住房實(shí)物配租第一檔租金標準。將原公共租賃住房第一檔租金標準由“人均月收入低于810元(含)的家庭，租金標準為0.75元/月·建筑平方米”調整為“城市低保、分散供養特困人員以及人均月收入低于810元(含)的家庭，租金標準為0.75元/月·建筑平方米”。
深圳在征求意見(jiàn)稿中提出，逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶(hù)政策中與購買(mǎi)住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時(shí)，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。
值得注意的是，不僅是租客，房東也有機會(huì )在接下來(lái)的政策中受益。
深圳在征求意見(jiàn)稿中提到，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房，屬小規模納稅人的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額;屬一般納稅人的，可以選擇適用增值稅簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織向住房租賃企業(yè)出租住房或出租經(jīng)批準的“商改租”住房的，房產(chǎn)稅減按4%的稅率征收。對個(gè)人在深圳市住房租賃監管服務(wù)平臺上辦理住房租賃合同備案或者信息申報的，2023年底前，綜合征收率為0%。
此外，中山發(fā)布的征求意見(jiàn)稿提到，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)10萬(wàn)元的，自2019年1月1日至2021年12月31日，可按規定享受免征增值稅政策;對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，深圳明確房東出租房屋的稅費負擔為零，具有非常好的鼓舞性。在當前疫情的特殊時(shí)期非常務(wù)實(shí)，有助于激活租賃市場(chǎng)供求積極性。
增加房源供給
對培育住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，增加房源供給是一個(gè)重要方面。
對此，上海明確，通過(guò)新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。
寧波提出，允許非房地產(chǎn)企業(yè)將依法取得使用權的土地，經(jīng)批準后用于租賃住房建設;允許企業(yè)將閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)用房改建為租賃住房或職工宿舍。
中山也擬允許將非公開(kāi)出讓用地和非通過(guò)市土地使用權公開(kāi)交易機構實(shí)施公開(kāi)轉讓用地上在建、建成、庫存的商業(yè)用房(按商品房分攤辦證的除外)等，按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標準執行。
深圳則提到，探索政府提供居住用地、住房租賃企業(yè)負責建設和運營(yíng)租賃住房的PPP模式籌集租賃住房。
“PPP模式或成為后續政府和房企合作的一種非常好的方式，有助于降低政府負擔和激活房企投資積極性。”嚴躍進(jìn)對此表示。
嚴管長(cháng)租公寓
在本輪住房租賃新政中，北京和深圳對長(cháng)租公寓的監管引起廣泛關(guān)注。
具體來(lái)看，2月2日，北京市五部門(mén)發(fā)布《關(guān)于規范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》，文中提到三個(gè)要點(diǎn)：一是住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應當匹配。二是住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )建立的專(zhuān)用賬戶(hù)托管，收取的押金數額不得超過(guò)1個(gè)月租金。三是銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
而此前一天(2月1日)，深圳市住建局發(fā)布兩則征求意見(jiàn)稿，其中對住房租賃資金監管也進(jìn)行了明確。文中提到，通過(guò)受托經(jīng)營(yíng)、轉租方式從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)，收取承租人押金及周期租金超過(guò)4個(gè)月租金數額的，由監管銀行對超過(guò)部分資金進(jìn)行監管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應價(jià)值的銀行保函擔保。在深圳市經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應當按規定在該市商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)設立唯一的住房租賃資金專(zhuān)用賬戶(hù)，用于收取租金和押金。
針對“租金貸”問(wèn)題，深圳也擬規定，金融機構應與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議，貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限，并將貸款全額撥付至承租人個(gè)人賬戶(hù)。禁止住房租賃企業(yè)通過(guò)隱瞞、欺騙、強迫、租金優(yōu)惠等方式要求承租人使用住房租金貸款，禁止在租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京的調控新政策要求限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴禁“長(cháng)收短付”，不準超過(guò)3個(gè)月租金，這就代表了這類(lèi)租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對媒體表示，租金貸只能撥給租戶(hù)個(gè)人，避免了之前租戶(hù)利用“租金貸”上交房租的坑，對于租戶(hù)來(lái)說(shuō)，使用租金貸的安全系數提升。其次，對于長(cháng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，帶來(lái)了現金流的考驗，但也引領(lǐng)企業(yè)變更商業(yè)模式，摒棄高進(jìn)低出，回歸企業(yè)的運營(yíng)。
