過(guò)去一年里長(cháng)租公寓行業(yè)頻繁“爆雷”，對其加強監管已成各界共識。2021年伊始，北京打響了長(cháng)租公寓“強監管”的“第一槍”，對“長(cháng)收短付”、租金貸等風(fēng)險隱患進(jìn)行了精準打擊。
管住“三種資金”，從源頭上阻斷“資金池”
過(guò)去的一年中，長(cháng)租公寓行業(yè)亂象頻發(fā)，“雷聲”不絕于耳。而歷數這些前車(chē)之鑒，大部分都是禍起“資金池”。
一些長(cháng)租公寓企業(yè)通過(guò)“長(cháng)收短付”、押金、租金貸等預收資金形成“資金池”，以此作為企業(yè)瘋狂市場(chǎng)擴張的現金流支撐。個(gè)別企業(yè)仗著(zhù)有“資金池”，不計成本的高價(jià)攬收房源，甚至出現違背市場(chǎng)規律的“高收低出”。而“資金池”與企業(yè)市場(chǎng)拓展行為存在嚴重的期限錯配，如同“十個(gè)鍋九個(gè)蓋”，一旦市場(chǎng)大環(huán)境出現變化，資金鏈斷裂的風(fēng)險激增。
“資金池”的上述資金來(lái)源中，最受詬病的就是租金貸。租客是租金貸的貸款主體，卻無(wú)法直接獲得貸款金額;貸款平臺替租客將全年的房租提前支付給長(cháng)租公寓，而租客須向該貸款平臺按月償還租房貸款。這種模式下，一旦長(cháng)租公寓企業(yè)“爆雷”，租客不僅要面臨押金“打水漂”、失去住處，還得繼續償還租金貸，否則就會(huì )影響個(gè)人征信。個(gè)別長(cháng)租公寓企業(yè)為了更多地獲取租金貸資金，甚至強制、誘導租客使用租金貸，不少租客在不知情的情況下“被貸款”。
2月2日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )、北京市地方金融監督管理局等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新規”)。其核心內容，就是阻斷“資金池”的水源供給，讓長(cháng)租公寓行業(yè)去杠桿。
新規提出“住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應當匹配”，這就禁止了“長(cháng)收短付”。
新規還要求“押金應當通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )建立的專(zhuān)用賬戶(hù)托管”，使得押金也不能用來(lái)充實(shí)“資金池”。
對于最受詬病的租金貸，新規明確規定“銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的‘租金貸’資金撥付給住房租賃企業(yè)”，這就直接斬斷了租金貸流入“資金池”的通道。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，此次北京新規管住了上述“三種資金”，政策較為務(wù)實(shí)，把此前長(cháng)租公寓監管的漏洞給補上了。此類(lèi)政策有助于規范長(cháng)租公寓的運行，真正促進(jìn)長(cháng)租公寓行業(yè)全面健康發(fā)展，減少長(cháng)租公寓市場(chǎng)的各類(lèi)風(fēng)險和糾紛。
或引發(fā)行業(yè)洗牌，倒逼長(cháng)租公寓企業(yè)精細化運營(yíng)
北京新規的出臺，將使以往長(cháng)租公寓“燒錢(qián)”跑馬圈地的粗放模式難以持續，未來(lái)行業(yè)或出現一輪洗牌。
貝殼研究院高級分析師黃卉表示，新規之下，一些通過(guò)“高收低出”、“長(cháng)收短付”以及租金貸等違規模式擴張的企業(yè)將逐步出局。特別是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較大的中小長(cháng)租公寓企業(yè)，將逐步被淘汰，優(yōu)化行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
“在租賃行業(yè)監管日益完善的今天，企業(yè)只有聚焦自身運營(yíng)能力建設、迭代產(chǎn)品服務(wù)，穩健經(jīng)營(yíng)才能長(cháng)期深耕，租賃企業(yè)的核心競爭力是專(zhuān)業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生的價(jià)值，這也是市場(chǎng)用腳投票的必然結果。”黃卉稱(chēng)。
黃卉建議，長(cháng)租公寓企業(yè)需要調整精細化經(jīng)營(yíng)模式、聚焦單店盈利。一是規范資金使用制度，審查自身合規性;二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營(yíng)保持穩定健康的現金流。
嚴躍進(jìn)表示，此次北京出臺的新規，具有信號意義和行業(yè)示范效應。“類(lèi)似政策也值得全國其他城市學(xué)習。”他表示，“尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房市場(chǎng)比較火熱的情況下，二手房出租也快速壯大。這些城市后續需要結合租賃市場(chǎng)的發(fā)展，積極出臺政策，真正促進(jìn)長(cháng)租市場(chǎng)的健康發(fā)展。”
