消失的房產(chǎn)中介費折扣
從去年12月至今，老包把自己門(mén)店的中介費從1%一路提到了1.5%，這個(gè)數字，行業(yè)的標準價(jià)是2.7%。如果春節后的疫情平穩，老包計劃再向上提到1.8%。
像老包這種只有一兩家門(mén)店的小中介一樣，在這個(gè)冬天里，北京大部分房產(chǎn)中介都選擇了取消或大幅縮小傭金優(yōu)惠。鏈家連老客戶(hù)的9.5折也沒(méi)了，我愛(ài)我家的門(mén)店8折也改成只有買(mǎi)賣(mài)同體才能享受傭金優(yōu)惠，連近年來(lái)市場(chǎng)份額不斷下降的麥田傭金折扣也進(jìn)一步縮小……隨著(zhù)市場(chǎng)活躍度的提升，一些之前釋放的優(yōu)惠政策正在被收回。
從1%到1.5%
在陳瑾不斷的催促下，弟弟陳生終于趕在2020年12月底前，在老熟人老包的中介門(mén)店，把兒子上學(xué)要住的房子落聽(tīng)了，只不過(guò)，中介的傭金費用比陳瑾同事12月初買(mǎi)房的時(shí)候，多出了好幾萬(wàn)元。
剛剛過(guò)去的近2個(gè)月，陳瑾發(fā)現老包的傭金從1%、1.35%漲到了1.5%，同時(shí)“水漲船高”的還有房子的緊俏度。
“沒(méi)辦法，市場(chǎng)確實(shí)好，特別是小戶(hù)型，搶已經(jīng)來(lái)不及了，需要圍獵。”距離上一次老包用“圍獵”這個(gè)詞，已經(jīng)過(guò)去了將近四年的時(shí)間。
老包的門(mén)店屬于小區底商，名義上加盟了一家正在走下坡路的中型中介品牌，實(shí)際上，這是家夫妻店。按照老包的說(shuō)法，掛個(gè)牌子，一個(gè)是為了讓生客放心;再一個(gè)，就是眼下的市場(chǎng)狀況，兄弟門(mén)店能互相幫一把。
老包對社區“吃”得很透，特別是老人和小區里的大學(xué)教授們，誰(shuí)家有一個(gè)老人臥床，誰(shuí)家兩口子都是大學(xué)教授、孩子長(cháng)期是保姆帶，他都了如指掌，需要的時(shí)候搭把手、多關(guān)照點(diǎn)。再加上老包自己的家也在這里，小區里很多人買(mǎi)賣(mài)房子都找老包，經(jīng)常是老太太賣(mài)房找老包，也要自己兒女去找老包買(mǎi)房。
除了街坊鄰居的關(guān)系，更重要的是老包給的傭金常年只有1個(gè)點(diǎn)。
1個(gè)點(diǎn)是什么概念，按照目前大的中介機構鏈家2.7%的傭金標準，老包這種海淀知名小區一套兩居室“條件不錯”的房子，大概在1200萬(wàn)-1300萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)流程下來(lái)，傭金要30多萬(wàn)元，即便是我愛(ài)我家給的熟人折扣8折，整體也要25萬(wàn)-26萬(wàn)元，而老包只收12萬(wàn)-13萬(wàn)元。
從去年12月中旬開(kāi)始，傭金不斷提高，從1%到1.35%，陳瑾帶過(guò)去的朋友，最后一個(gè)買(mǎi)一居室的同事給出了1.5%。那套房子，已經(jīng)在鏈家帶看了多次，最后卡在了業(yè)主要求全款交易，老包帶著(zhù)陳瑾的同事直接敲門(mén)，拍出了全款、不是“連環(huán)單”的兩個(gè)條件果斷拿下。
一居室“暫無(wú)貨源”
“沒(méi)辦法，目前小區的一居室除了鏈家手里還有兩套有‘瑕疵’的，其他都賣(mài)光了，大家都在搶房子，靠我們一家不行，幾個(gè)兄弟店得串，這都是有成本的。”老包承認，在海淀買(mǎi)一居室的，基本上都是為了孩子，因此也就造成了目前一居室“暫無(wú)貨源”。
“五六百萬(wàn)元的資金，就算是在海淀，不太好的位置、老點(diǎn)的房子也能找個(gè)小兩居了。”陳瑾弟弟的兒子比她的兒子還要大一歲，讓兩個(gè)孩子一起上學(xué)，是陳瑾媽媽理想的狀態(tài)。起初，弟弟想讓陳瑾搬到自己住的朝陽(yáng)區，陳瑾果斷拒絕了，用她的話(huà)說(shuō)“住慣了西邊，到哪兒都覺(jué)得人多，學(xué)校還不行”。
在很多人眼里，陳瑾買(mǎi)房是成功的，婚房附近就有一個(gè)不錯的小學(xué)，加上小區里自帶的幼兒園，基本上12歲之前都不用操心孩子上學(xué)問(wèn)題，這也是該小區目前房子賣(mài)得好的原因。
“鏈家在我們小區周?chē)?家店、我愛(ài)我家有2家，像我們這樣掛牌不掛牌的還有好幾家，能養得了這樣的市場(chǎng)，成交基數可想而知。”老包如是歸納小區周邊二手房的市場(chǎng)狀況。
與老包的小中介不同，鏈家、我愛(ài)我家等一些頭部機構目前執行著(zhù)2.7%的中介費用，但一些之前釋放的優(yōu)惠政策正在被收回，這一切也都源于市場(chǎng)“好轉”的預期。
“目前的市場(chǎng)狀況給了我們極大的信心，與去年同期相比可謂是天壤之別。”北京商報記者同時(shí)也走訪(fǎng)了幾家頭部中介機構的門(mén)店，中介人員同樣給出了一居室出清緊俏的答案，要么“暫無(wú)貨源”，要么可供選擇空間不大。
上述中介人員告訴北京商報記者，受調控政策影響，目前北京二手房?jì)r(jià)格水平已處于較低值，因此也造成購房者在買(mǎi)房時(shí)受此因素影響不大。但總價(jià)是至關(guān)重要的因素，能不能湊夠首付，決定著(zhù)該不該有買(mǎi)房的念頭，“一居室的快速出清，代表著(zhù)市場(chǎng)自我修復已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，未來(lái)具體市場(chǎng)表現不好預判，但開(kāi)局是喜人的”。
局部“暖冬”
下行的二手房市場(chǎng)遭遇疫情“黑天鵝”，打折讓利是最簡(jiǎn)單粗暴的搶奪市場(chǎng)的手段，如今的變化，似乎也預示著(zhù)市場(chǎng)“暖冬”的苗頭。
對于目前北京二手房市場(chǎng)的表現，地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)表示，北京二手房市場(chǎng)回暖，是此前積壓需求的釋放，但這也只是局部表現。放眼全北京二手房市場(chǎng)，自“3·17”調控政策至今，樓市調控仍加碼不斷，因此部分市場(chǎng)回暖源于剛性需求，但大幅度漲價(jià)走量并不會(huì )出現。除此之外，目前疫情仍帶來(lái)諸多不確定性，這方面也會(huì )影響到未來(lái)購房預期。
北京商報記者注意到，北京執行“3·17”調控政策已將近四年時(shí)間，從實(shí)施效果來(lái)看，二手房?jì)r(jià)格出現明顯回調。
在疫情影響下，2020年北京二手房市場(chǎng)仍表現出韌性復蘇。貝殼研究院發(fā)布的報告顯示，2020年全年北京市二手住宅成交16.9萬(wàn)套，同比增長(cháng)16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來(lái)最高。全年北京二手住宅成交均價(jià)60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續三年保持相對平穩態(tài)勢。
二手房市場(chǎng)快速復蘇的背后，也源于房貸利率下降帶動(dòng)市場(chǎng)需求釋放。2020年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫是上半年貨幣寬松政策影響下，房貸利率下調促進(jìn)自住需求正常釋放所致，到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個(gè)基點(diǎn)。
盡管北京二手房成交出現回溫跡象，但熱度或在今年2月戛然而止。貝殼研究院發(fā)布的報告顯示，2月北京市場(chǎng)面臨較大向下壓力下，熱度難續。1月下旬密集調控出臺及銀行購房信貸環(huán)境收緊，即使部分人群“就地過(guò)年”，難延續1月高體量成交。2月市場(chǎng)需求降溫，前期上漲較快的城市或區域房?jì)r(jià)漲幅將收窄。
在剛剛過(guò)去的周末，北京市銀保監局發(fā)布通知，已會(huì )同人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市住建委等部門(mén)組建聯(lián)合工作組，于近日赴銀行機構開(kāi)展專(zhuān)項核查。對于銀行因經(jīng)營(yíng)不審慎、內控管理不到位導致消費貸、經(jīng)營(yíng)貸資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問(wèn)題，一經(jīng)查實(shí)將依法從嚴從重處理。北京銀保監局還將結合銀行自查及監管核查情況，指導北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì )積極行動(dòng)，對個(gè)人和中介的不當和違規行為啟動(dòng)聯(lián)合懲戒機制。
對于這樣的一則消息，無(wú)論是老包在內的一線(xiàn)經(jīng)紀人，還是貝殼這樣的大機構，都認為2021年將是房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制持續深化的一年，房?jì)r(jià)及預期的異動(dòng)將受到更及時(shí)、更嚴格的管控，同時(shí)宏觀(guān)貨幣環(huán)境及購房信貸環(huán)境邊際收緊可能性較大。與2020年相比，2021年是調控及信貸加壓下房?jì)r(jià)趨穩的一年。
