“2020年的銷(xiāo)售額將超過(guò)17萬(wàn)億，對應的是16億平方米的銷(xiāo)售面積。”在2020年的最后一天，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在上海給出了他統計的房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據。半個(gè)月后，國家統計局公布的商品房銷(xiāo)售額為17.3613萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積則達到17.6086萬(wàn)平方米。盡管數據之間有些出入，但都在表明一件事——即便是新冠肺炎疫情帶來(lái)重大不利影響，2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然創(chuàng )下了銷(xiāo)售新高。
事實(shí)上，早在第二季度，就已有不少房企走出了疫情的“陰霾”，銷(xiāo)售額累計同比陸續回正，經(jīng)過(guò)“金九銀十”、重點(diǎn)城市重歸火熱等事件，到了年末，多數房企仍然迎來(lái)了一張漂亮的成績(jì)單。
不過(guò)，成績(jì)單的背后是部分房企未能達到銷(xiāo)售目標的事實(shí)。盡管“疫情”可以成為借口，但在房企融資“三道紅線(xiàn)”和房地產(chǎn)貸款“兩道紅線(xiàn)”的重壓下，2021年房企如何走，仍然是個(gè)問(wèn)題。
多數保持增勢
南方產(chǎn)業(yè)智庫綜合上市公司公告及研究機構數據，對HFI-60指數監測房企2020年銷(xiāo)售數據進(jìn)行了統計。
在可獲取銷(xiāo)售情況的44家房企中，合約銷(xiāo)售金額最高的恒大與萬(wàn)科雙雙跨入“7字頭”，達到7232.5億元和7041.5億元。另一家龍頭房企碧桂園公布的權益銷(xiāo)售金額為5706.6億元，但從中國指數研究院發(fā)布的房企銷(xiāo)售數據來(lái)看，碧桂園的銷(xiāo)售額已經(jīng)達到7888.1億元。
值得一提的是恒大，在萬(wàn)科、碧桂園上半年因疫情影響銷(xiāo)售同比縮水時(shí)，恒大依靠線(xiàn)上賣(mài)房等策略，讓銷(xiāo)售額同比始終保持增勢，在行業(yè)中顯得與眾不同。這與恒大去年提出抓銷(xiāo)售、降負債等“新戰略”密切相關(guān)，恒大最終的銷(xiāo)售表現也大幅超過(guò)了起初6500億元的預計。
除恒大、萬(wàn)科、碧桂園外，融創(chuàng )和保利地處“5字頭”陣營(yíng)，中海、綠地、世茂3家房企均超過(guò)了3000億元。此次統計共有35家企業(yè)銷(xiāo)售額在1000億元以上，其中龍光、佳兆業(yè)、華僑城、合景泰富、中駿、時(shí)代中國6家房企頭一次跨入“千億”陣營(yíng)。而越秀、華發(fā)、建發(fā)3家企業(yè)已經(jīng)超過(guò)900億元，距離“千億”僅一步之遙。
統計顯示，有41家實(shí)現正增長(cháng)。其中最高的建發(fā)國際，直接從507.8億元增至907.7億元，增幅高達78.75%。綠城中國在不統計代建數據的前提下，去年實(shí)現2147億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，而在2019年，這一數字僅為1354億元，增量達到793億，增幅為58.57%。
37家正銷(xiāo)售額增長(cháng)的房企，多數增幅位于10%—30%的區間內，共有22家。恒大、萬(wàn)科、華潤、世茂、招商蛇口、奧園等規模房企均在此列。其中恒大增幅達到20.33%，萬(wàn)科為11.62%。
而與恒大萬(wàn)科相比，碧桂園的銷(xiāo)售額同比增速較低，為3.34%。增幅在0—10%的房企中，有不少“幸運兒”。在去年三季度末，遠洋集團銷(xiāo)售額累計為760.3億元，同比仍然少了14.50%，但遠洋在后續發(fā)力，到了年末時(shí)一舉沖至1310.4億元，與2019年相比增加了0.78%。同樣的還有富力，去年前三季度僅為866.3億元，同比少了6.41%，但四季度“開(kāi)掛”后，全年銷(xiāo)售額達到1387.9億元，同比增長(cháng)0.43%，搭上了止跌回升的末班車(chē)。
三家房企“掉隊”
與那些涉險過(guò)關(guān)轉負為正的房企相比，還有一些房企就沒(méi)這么幸運了。此次統計的44家房企中，有3家銷(xiāo)售額并不及去年同期，其中新城控股和綠地控股情況類(lèi)似，兩家房企的同比縮水均在7%左右。
新城控股銷(xiāo)售額曾狂奔多年，但在2019年時(shí)任董事長(cháng)王振華涉事被捕后，部分項目被出售，可售貨值只有4000億元。再加上疫情的影響，去年3月現任董事長(cháng)王曉松宣布2020年銷(xiāo)售目標僅2500億元，這一數字甚至沒(méi)有2019年實(shí)現的2708.01億元銷(xiāo)售額高。而從剛公布的2509.63億元年銷(xiāo)售額來(lái)看，新城控股算是勉強及格。
綠地控股的處境則更顯尷尬，自2018年實(shí)現3874.93億元的突破后，2019年僅僅象征性地漲了約5.5億元，到了2020年則調頭回落。與上半年末同比下滑20.67%相比，綠地下半年仍然進(jìn)行了追趕，但與其他頭部陣營(yíng)房企紛紛跨過(guò)5000億元甚至7000億關(guān)口相比，仍然在4000億元門(mén)檻徘徊的綠地控股顯然已經(jīng)掉隊。
在所有可統計房企中，首創(chuàng )置業(yè)銷(xiāo)售額為708.6億元，同比下滑12.31%，成為縮水最大的房企。2018年時(shí)，首創(chuàng )置業(yè)曾經(jīng)提出“2018年沖800億元、2019年突破1000億元、2020年實(shí)現1400億元”的三年目標。如今2020年結束，首創(chuàng )置業(yè)的銷(xiāo)售額卻離當初的愿望越來(lái)越遠。
此次統計的44家房企中，有36家此前曾公開(kāi)透露過(guò)2020年的銷(xiāo)售目標。統計發(fā)現，其中有29家房企目標完成度在年末超過(guò)了100%，4家房企超過(guò)120%，最高的瑞安房地產(chǎn)，去年銷(xiāo)售額為211.84億元，完成度達到151.31%。但也有融創(chuàng )、富力、中海等7家房企未能實(shí)現當初定下的目標，最低的遠洋集團只有65.52%。
HFI-60指數監測的房企中，有16家因暫未公布銷(xiāo)售額而無(wú)法統計，此前曾經(jīng)遭遇危機的泰禾、粵泰等均在此列。狀況已經(jīng)廣為人知的泰禾，當前仍然債務(wù)纏身，債務(wù)重組陸續有進(jìn)展但暫未有較大的突破。
機遇與壓力共存
即便是銷(xiāo)售同比上升，銷(xiāo)售目標實(shí)現突破，也有房企在2021年伊始遭遇麻煩。
與泰禾產(chǎn)品定位相似，主要依靠“府”系高端住宅產(chǎn)品的中國金茂，2020年銷(xiāo)售額增幅達到43.71%，但金茂在1月25日晚突發(fā)盈利預警，宣布公司所有者應占溢利(未包含投資物業(yè)的公平值收益)較2019年度下降40%至50%。
金茂在公告中稱(chēng)，溢利下降主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控等原因導致項目售價(jià)不及預期，需計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。但這并不能抵消市場(chǎng)信心，金茂股票26日一天內跌幅超過(guò)16%。不論如何，銷(xiāo)售大增但凈利潤出現近乎“腰斬”都不能說(shuō)是正?，F象，金茂的突然遭遇，或許也是部分規模房企正在面對的問(wèn)題。
“‘三道紅線(xiàn)’之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰將是未來(lái)最大的挑戰。”丁祖昱認為，“三道紅線(xiàn)”讓過(guò)去高歌猛進(jìn)的房企變得拿不到那么多資金，行業(yè)整體再繼續往上走的動(dòng)能會(huì )大大削弱，再加上已經(jīng)提了多年的“房住不炒”，行業(yè)的發(fā)展方向已經(jīng)變得非常清晰。
事實(shí)上，進(jìn)入2021年后，原本已有融資“三道紅線(xiàn)”緊箍咒的房企，在房地產(chǎn)貸款“兩道紅線(xiàn)”上再度迎來(lái)壓力，整個(gè)1月，包括廣州、深圳、杭州、上海等地從購房資格、金融措施等多個(gè)方向調控收緊措施，也在對房企今年的走向產(chǎn)生重要影響。
中國指數研究院在一份報告稱(chēng)，2021年“房住不炒”的調控總基調不會(huì )變，金融監管也將繼續規范健康行業(yè)發(fā)展，平穩健康發(fā)展將是主基調。新時(shí)期行業(yè)降速、分化、容錯低等特征更加明顯，新競爭格局的形成正在孕育中。
該報告認為，房企應當在更具韌性的重點(diǎn)城市群及核心一二線(xiàn)城市抓住城市結構性機遇推動(dòng)增長(cháng)，同時(shí)嚴防財務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化財務(wù)管理，全方位塑造核心競爭力，從產(chǎn)品、服務(wù)、運營(yíng)、管理等方面提升自身能力，綜合能力將成為行業(yè)競爭的根本所在。
丁祖昱也認為，在“三道紅線(xiàn)”等壓力之下，未來(lái)規模房企出現負增長(cháng)，可能是常態(tài)。
