從2020年底開(kāi)始，以深圳、上海為代表的一線(xiàn)城市樓市異?；鸨?，中新經(jīng)緯客戶(hù)端注意到，7天之內，上海、深圳、廣州、杭州、合肥5地出臺調控政策，以加強限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”。住建部迅速反應，赴滬深等地調研督導。2021年開(kāi)年這一輪調控會(huì )席卷其他地區嗎?春節前市場(chǎng)能否迎來(lái)降溫?房?jì)r(jià)有沒(méi)有可能跌一波?
多位業(yè)內人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，多地密集調控有利于抑制當下熱點(diǎn)城市虛火，避免市場(chǎng)短期失控，但后續還要針對資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行約束，否則調控力度可能會(huì )被稀釋。今年一季度預計房?jì)r(jià)仍然會(huì )延續上漲態(tài)勢，漲幅或將有所放緩。
上海打頭陣
7天5地調控
1月21日，上海打響了2021樓市調控“第一槍”，上海八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》，涉及土地、限購、信貸、稅費等內容。分析認為，上海購房新政的出臺主要對二手房交易市場(chǎng)起到一定的降溫作用。
上海最狠的一招是堵死了假離婚這條路——夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)稱(chēng)，過(guò)去通過(guò)假離婚可以騙取購房資格，而現在即便是離婚了，對最近3年的購房仍然有影響。
實(shí)際上，在2020年下半年以來(lái)，深圳、成都等多城已明確離婚年限，不同的是，部分城市規定年限為2年，而上海升級為3年。相對來(lái)說(shuō)，上海政策更嚴，直接阻斷了通過(guò)假離婚買(mǎi)房的“上車(chē)”機會(huì )。
深圳則勝在了調控頻次。1月19日至1月23日，深圳5天內進(jìn)行了3次“打假”。
1月23日，深圳市住建局發(fā)布通知，專(zhuān)門(mén)啟用“購房意向登記系統”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以會(huì )同有關(guān)商業(yè)銀行對購房者的婚姻情況、個(gè)稅清單和購房款來(lái)源進(jìn)行嚴格核查。涉嫌違反治安管理法律法規的，將被依法移送公安機關(guān)處理。
上海、深圳的調控只是一道“開(kāi)胃菜”，杭州將本輪調控推向了高潮。
今日(27日)，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》，明確落戶(hù)本市未滿(mǎn)5年的，在本市限購范圍內限購1套住房。將本市限購范圍內住房贈與他人的，贈與人須滿(mǎn)3年方可購買(mǎi)限購范圍內住房;受贈人家庭須符合本市住房限購政策(不含遺贈)。
“杭州在限購政策打補丁方面是最全面的。”嚴躍進(jìn)解釋稱(chēng)，過(guò)去房屋贈與成為繞過(guò)限購的一種常規做法，而現在進(jìn)行了管控。其中贈與人若是贈送房屋，那么也不能立即去購置其他房產(chǎn)，而受贈人要獲得此類(lèi)贈與房屋，也得符合購房資格。
此外，廣州、合肥對近期部分業(yè)主出現的哄抬房?jì)r(jià)行為重點(diǎn)處理。1月22日，合肥發(fā)布通告稱(chēng)，對涉嫌煽動(dòng)集體漲價(jià)、惡意炒作房?jì)r(jià)的業(yè)主及時(shí)約談;房產(chǎn)管理等部門(mén)暫停辦理相關(guān)二手房網(wǎng)簽手續，并采取限制其買(mǎi)賣(mài)住房等措施。對未經(jīng)法定程序在民政部門(mén)登記，擅自以房?jì)r(jià)指導類(lèi)社會(huì )組織名義開(kāi)展活動(dòng)的，依法予以取締。對網(wǎng)絡(luò )平臺發(fā)布虛假房源、虛假房?jì)r(jià)等信息，惡意哄抬房?jì)r(jià)的將被依法查處。
另?yè)襟w報道，1月19日，廣州市天河區住房建設和園林局發(fā)布提醒信，嚴打各類(lèi)投機炒房、哄抬房?jì)r(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序行為。
上述城市中，上海、杭州等均對二手房轉讓的增值稅政策予以明確，即限購范圍內，個(gè)人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。目前全國至少有6個(gè)城市升級了增值稅的政策，包括深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)、成都、上海和杭州。在嚴躍進(jìn)看來(lái)，“這是一個(gè)非常強的信號，即后續二手房交易方面，增值稅政策升級是大概率事件。”
廣州“被逼”收緊房貸
京、廣迂回壓住樓市虛火
除了主動(dòng)出擊，北京、廣州通過(guò)收緊貸款迂回調控樓市。
據《廣州日報》報道，廣州銀行業(yè)接到窗口指導，個(gè)人按揭貸款也被實(shí)行“雙管控”;北京2021年伊始對土拍的溢價(jià)率作出了嚴格的限制。
根據報道，工農中建四大行集體上調了廣州地區的住房按揭貸款利率，其中，首套房從原來(lái)最低LPR+20個(gè)基點(diǎn)調整為L(cháng)PR+55個(gè)基點(diǎn);二套房從原來(lái)LPR+6個(gè)基點(diǎn)改為L(cháng)PR+79個(gè)基點(diǎn)。調整后，變更后首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.44%。有媒體算了一筆賬，如果首套房貸款300萬(wàn)元，期限為30年，月供將從15830.75元漲至16473.33元，每月多還642.58元。
廣州為何突然出手調控?事實(shí)上，也并非突然，屬于被動(dòng)而為。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2020年，廣州樓市一直在“悶聲發(fā)大財”。新房成交量沖上10萬(wàn)套大關(guān)，二手房交易也在連續3年下降后反彈，增長(cháng)22%。如今滬深都已經(jīng)調控，深圳連續打補丁，廣州如果再不做一些表態(tài)，實(shí)在是說(shuō)不過(guò)去。
李宇嘉稱(chēng)，近年來(lái)貨幣投放、信貸政策對樓市的影響越來(lái)越大。如果這次真的控制住了貸款投放，熱點(diǎn)城市快節奏的樓市交易，自然也就慢下來(lái)了。這次房貸額度管控，最大的影響就是新房、二手房交易的規模會(huì )下降，給樓市降溫。
他預計，2021年上半年，特別是第一季度，“控房貸、緊額度”的政策將會(huì )在京滬深等城市繼續執行下去。
炒房涼涼?
一季度房?jì)r(jià)或放緩
近日，住房和城鄉建設部副部長(cháng)倪虹帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。倪虹強調，要堅持問(wèn)題導向，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)出手，采取有針對性的措施，引導好預期，堅決遏制投機炒房。
住建部出手，多城調控，傳遞出怎樣的信號?后續調控有什么趨勢?房?jì)r(jià)上漲勢頭能不能被“按住”?
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，近期，上海、深圳、杭州等核心重點(diǎn)城市接連出臺調控政策，大部分都是針對前期政策“打補丁”，但也指明了2021年的政策風(fēng)向，傳遞出房住不炒的政策決心，同時(shí)表明一旦市場(chǎng)熱度過(guò)高、房?jì)r(jià)出現異動(dòng)，樓市調控必然會(huì )升級加碼。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，“本輪調控政策是從上而下的調控，對于短期市場(chǎng)有降溫的作用，但并未影響這一輪上漲的根本原因，所以具體效果如果需要看針對打新潮及經(jīng)營(yíng)貸的補丁政策與執行力度。”張大偉指出，后續還要針對資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，否則調控政策的力度可能會(huì )被稀釋。
陳霄認為，整體來(lái)看，大部分城市出臺的調控政策多集中于購房資格、打擊假離婚、優(yōu)先保障剛需購房、調整增值稅免征年限等內容上，短期內交易熱度或將有所下滑，但是政策力度整體表現一般。今年一季度預計房?jì)r(jià)仍然會(huì )延續上漲態(tài)勢，漲幅或將有所放緩。
“只要調控，肯定是稍微能‘按’一下的。政策收緊對房源管控、銷(xiāo)售秩序管控，肯定是有影響的。” 嚴躍進(jìn)告訴記者，“某種程度上來(lái)講，市場(chǎng)已經(jīng)明顯偏離調控的預期了，這個(gè)時(shí)候控制房?jì)r(jià)、防范金融風(fēng)險的壓力明顯增大。除了上海、合肥、杭州等城市，不排除其他地方也會(huì )收緊。”
嚴躍進(jìn)強調，目前政策接連出臺，可能會(huì )加劇市場(chǎng)恐慌性交易，引發(fā)房?jì)r(jià)炒作和房源炒作，這點(diǎn)尤為要注意。但只要銀行信貸收緊，今年一季度市場(chǎng)稍微降溫都是有可能的。
