最近兩天，媒體紛紛報道廣州、上海等地房貸額度緊張，部分銀行甚至停貸的消息，不少北京的購房者因此擔憂(yōu)自己的貸款也要排長(cháng)隊。1月26日，北京青年報記者詢(xún)問(wèn)了多家銀行北京分行以及房地產(chǎn)中介人士，絕大多數人表示，目前房貸政策沒(méi)有變化，房貸額度充足，貸款人提交的材料審核通過(guò)后，一般一至兩周就能放款，最遲不超過(guò)一個(gè)月。也有銀行表示，根據總行的安排，一月份房貸額度有所縮減，但相對北京地區的貸款需求，影響不大。只有個(gè)別股份銀行表示，總行嚴格執行監管要求，已經(jīng)控制了今年的房貸額度，雖然現在還可以接單，但是放款還需要排隊等額度。
傳言央行“兩條紅線(xiàn)”
導致上海、廣東房貸驟緊
2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并就房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人房貸占比分別設立“兩條紅線(xiàn)”指標。
為避免政策“急轉彎”，央行為超限的銀行業(yè)金融機構設置了調整過(guò)渡期，超出2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)葹?年，超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上為4年。
有專(zhuān)業(yè)人士根據早前銀行財報中公開(kāi)的數據進(jìn)行測算，發(fā)現大型國有銀行和股份制商業(yè)銀行中各有四家存在不同程度的超標，有的銀行兩條紅線(xiàn)都超標。
據媒體報道，正是受央行“兩條紅線(xiàn)”新規的影響，近日廣東、上海等地個(gè)人房貸額度十分緊張，需要排隊等候幾個(gè)月的時(shí)間，有的銀行甚至暫停了房貸業(yè)務(wù)，連單都不接。
北京房貸政策平穩
多數銀行額度不緊張
然而，北青報記者在北京了解到的情況卻并非如此。多家銀行和地產(chǎn)中介的人士表示，目前北京地區的房貸政策沒(méi)有變化，銀行貸款額度比較充足，審批和放貸節奏都很正常。
某國有大行南城一家支行的負責人表示，暫時(shí)沒(méi)有看出新規對該行的個(gè)人房貸有什么直接影響，審批速度和放款時(shí)間都沒(méi)變化，客戶(hù)并不需要排隊等額度。該行是媒體報道中超標的國有大行之一。“我們相關(guān)部門(mén)的同事私下討論，感覺(jué)今年的總額度應該會(huì )有控制，估計下半年能看出變化，但是目前還沒(méi)有收到通知，都比較正常。”該負責人說(shuō)。
某股份行北京分行的有關(guān)人士表示，該分行全年的房貸額度都由全行統一調配，1月份的確有所減少。但目前分行額度并沒(méi)有出現緊張情況，放款節奏正常，客戶(hù)資料齊全的話(huà)一至兩周可放款。據報道，該股份行兩條“紅線(xiàn)”都超標了。
也有一家地方銀行表示，受年初集中辦理影響，最近房貸放款時(shí)間有所增加，但影響大不。
此外，有房地產(chǎn)中介人士也表示，與多家銀行都有合作，都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)近期有房貸新政策出臺，目前房貸放款時(shí)間也和以前一樣，7-10個(gè)工作日即可放款，快的銀行不到7個(gè)工作日就能放下來(lái)。
個(gè)別銀行年初房貸額度緊張
需要排隊
不過(guò)，也有個(gè)別股份行的工作人員表示，其所在銀行年初的房貸額度已經(jīng)很緊張，主要是總行嚴格執行監管要求，今年的房貸額度明顯縮減，但是網(wǎng)點(diǎn)并沒(méi)有停貸還可以接單，需要等到有額度的時(shí)候才能放款;以前幾天就能放款，現在具體排多久不好說(shuō)。值得注意的是，這家銀行并非“紅線(xiàn)”超標銀行。
也有銀行業(yè)內人士告訴北青報記者，有時(shí)候放款時(shí)間長(cháng)，不一定是因為銀行的審批政策或額度有什么變化，也可能是銀行內部流程多或者辦理手續的工作人員人手不足，比如，有的銀行只指定一個(gè)工作人員跑手續，可能就需要一個(gè)月，有的銀行人手足就只需要幾天。另外，不同支行的貸款需求和額度分配也有差異，同一時(shí)點(diǎn)，有的網(wǎng)點(diǎn)額度稍充裕，有點(diǎn)網(wǎng)點(diǎn)額度緊，也都正常。
新聞內存
央行“兩條紅線(xiàn)”是什么?
2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并就房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人房貸占比分別設立“兩條紅線(xiàn)”指標。中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行這五檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
深度解讀
個(gè)人房貸仍然是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”
“房貸緊張”不是因為“兩條紅線(xiàn)”
央行新規適用于全國，為什么上海、廣東等地房貸難求，北京卻淡定如常?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，近期部分地區房貸緊張并非因為“兩條紅線(xiàn)”的新規，主要跟去年年底市場(chǎng)過(guò)熱，貸款申請積壓有關(guān)。
他指出，房貸發(fā)放分為貸款審批和放款兩個(gè)環(huán)節，即使在這些過(guò)熱地區，現在房貸審批也是照常進(jìn)行的。早在去年“兩條紅線(xiàn)”新規出來(lái)之前，很多銀行就按照監管要求控制個(gè)人按揭貸款的投放額度和節奏，房貸額度都按月執行。熱點(diǎn)城市去年的額度都用完了，還積壓了不少申請，今年一月份依然按月控制額度，所以大家只能排隊等待。而北京地區樓市平穩，成交量不算大，額度自然就不緊張。
某大行北京分行人士透露，房地產(chǎn)貸款集中管理新規出臺后，業(yè)內都很關(guān)注，但今年具體怎么執行，目前并沒(méi)有接到監管部門(mén)或總行明確指示，因此，個(gè)貸業(yè)務(wù)還是照常進(jìn)行。
多家北京地區的銀行均表示，會(huì )認真執行監管要求，按照“房住不炒、因地制宜、多策并舉”的精神，重點(diǎn)支持居民合理住房需求，遏制投資投機型按揭貸款需求。
銀行不會(huì )輕易放棄“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”
央行“兩條紅線(xiàn)”的新規發(fā)布后，有觀(guān)點(diǎn)認為，這是對銀行套上“緊箍咒”，銀行房貸今后一定會(huì )大幅縮減。然而，銀行內部人士卻普遍顯得淡定。
有國有大行總行人士認為，房貸集中度新規對大行的影響并不大，即便略有超標，也無(wú)需大幅壓縮投放額度。一方面，大行每月存量的個(gè)人房貸到期規模較大，有些銀行會(huì )達到每月五六百億，存量貸款收回后再貸的額度不受新規影響;另一方面，隨著(zhù)分母(人民幣各項貸款余額)的不斷擴大，分子(個(gè)人住房貸款余額)只要保持穩定，占比自然會(huì )下降。
“個(gè)人房貸不良率一直都很低，絕對是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以前房貸利率較低，收益上的優(yōu)勢不明顯，但去年因為讓利實(shí)體經(jīng)濟，其他貸款的利率下降幅度很大，都比房貸利率低了，所以銀行更不會(huì )輕易放棄這塊業(yè)務(wù)，一般會(huì )用足相應的投放額度。”有銀行人士告訴北青報記者。
過(guò)去十多年其他貸款的利率一直都高于個(gè)人住房貸款利率，但是從去年開(kāi)始情況發(fā)生了變化。去年11月，央行發(fā)布的《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，去年9月，新發(fā)放的一般貸款加權平均利率為5.31%，企業(yè)貸款加權平均利率為4.63%，而個(gè)人住房貸款利率為5.36%，這也是近10余年來(lái)，個(gè)人住房貸款利率首次超越一般貸款利率。
2-4年過(guò)渡期內銀行短期無(wú)壓力
央行“兩條紅線(xiàn)”新規對于銀行貸款投放的影響，專(zhuān)業(yè)機構的研報普遍認為短期影響較小，銀行并沒(méi)有快速調整的壓力。
國盛證券研報稱(chēng)，新規充分給予銀行2~4年過(guò)渡期來(lái)逐步調整，當前銀行基本不存在壓降房地產(chǎn)貸款的壓力，只需在未來(lái)幾年放緩房地產(chǎn)貸款的投放速度，使得占比自然下降至監管要求即可。
中信證券研究所副所長(cháng)明明也表示， 從其公布的財務(wù)報表觀(guān)測看，僅有個(gè)別銀行不符合集中度要求?？紤]到后兩檔銀行規模較小，銀行業(yè)所面臨的存量調整壓力實(shí)際上相對可控;相對長(cháng)的過(guò)渡期也使得調整壓力可控。（本組文/本報記者 程婕）
