一座樓，富過(guò)一座城：空置率攀升背后，中國樓宇經(jīng)濟經(jīng)歷冰火兩重天
2020年，北京誕生了第一座“百億樓宇”——中信大廈。這是北京首個(gè)年稅收過(guò)百億元的商務(wù)樓宇。
因為建筑外形酷似古代禮器“尊”，中信大廈也被稱(chēng)為“中國尊”。位于北京商務(wù)中心區的“中國尊”，自2011年9月動(dòng)工起，就一直吸引著(zhù)外界的目光。歷經(jīng)7年的建造，2018年10月竣工時(shí)，它一舉成為北京市最高的地標建筑。
“中國尊”占地面積1.14萬(wàn)平方米，總建筑面積43.7萬(wàn)平方米，其中地上35萬(wàn)平方米，地下8.7萬(wàn)平方米，建筑總高528米，建筑層數地上108層、地下7層，可容納1.2萬(wàn)人辦公，集甲級寫(xiě)字樓、會(huì )議、商業(yè)、觀(guān)光以及多種配套服務(wù)功能于一體。
根據2019年全國縣(縣級市、旗)的一般預算收入排名，全國約2000個(gè)縣(縣級市、旗)中，僅有13個(gè)縣(縣級市、旗)的財政收入超過(guò)百億元。也就是說(shuō)，全國超過(guò)99%的縣一年的財政收入不及“中國尊”一年的稅收。
CBD的兩張面孔
一路高歌的不僅僅是中信大廈。
2020年，北京CBD功能區稅收過(guò)億元的樓宇超過(guò)了100座。盡管受疫情影響，但北京CBD功能區的經(jīng)濟發(fā)展勢頭依舊強勁。2020年前11個(gè)月，CBD中心區稅收超過(guò)400億元，同比增長(cháng)超13%;CBD功能區累計實(shí)現稅收超過(guò)1000億元，同比增長(cháng)4.3%。2020年1月～10月，CBD功能區實(shí)現利潤超過(guò)2500億元，同比增長(cháng)近30%。
CBD中心區是北京市規劃的區域，總計面積為7平方公里。CBD功能區是朝陽(yáng)區規劃的，推行“泛CBD”的概念，以帶動(dòng)周邊發(fā)展。北京市統計局和國家統計局北京調查總隊1月20日公布，2020年北京地區生產(chǎn)總值(GDP)比上年增長(cháng)1.2%，CBD地區的經(jīng)濟表現遠超北京的整體水平。
值得注意的是，在CBD地區的經(jīng)濟總量如火如荼向前邁進(jìn)的同時(shí)，CBD的空置率卻在悄然攀升。
早在2017年，已經(jīng)有部分科技企業(yè)因為租金太貴，相繼搬離北京CBD的寫(xiě)字樓。到2020年，萊坊第二季度《北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)報告》顯示，北京CBD功能區的平均租金環(huán)比下降4.5%，跌至每月每平方米361.6元，空置率環(huán)比上漲2個(gè)百分點(diǎn)，增至17.2%。
萊坊北京辦公樓服務(wù)部分析認為，CBD空置率上升的原因，一方面來(lái)自于供應端，新的寫(xiě)字樓供應在短期內有所提升;另一方面，則是近年來(lái)風(fēng)頭正勁的科技創(chuàng )新型企業(yè)和CBD商業(yè)生態(tài)圈中的中小型服務(wù)類(lèi)企業(yè)(包括業(yè)務(wù)鏈上的服務(wù)與生活服務(wù))從租賃空間面積、擴租性、資源性、租金方面考慮，自發(fā)向新興商務(wù)區和具有租金優(yōu)勢的商務(wù)園區流動(dòng)，需求有所減少。上述兩方面的原因，推動(dòng)了北京CBD租戶(hù)結構的調整。
在空置率升高的背景下，北京CBD仍然實(shí)現了高質(zhì)量的經(jīng)濟發(fā)展。CBD管委會(huì )相關(guān)負責人告訴中國新聞周刊，原因在于優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶(hù)，尤其是優(yōu)質(zhì)的總部企業(yè)，做出了突出的貢獻。
外資企業(yè)一直是CBD發(fā)展的主要引擎。北京CBD管委會(huì )提供給中國新聞周刊的數據顯示，2020年北京CBD引進(jìn)的外資企業(yè)包括：國內首家外商獨資的地方資產(chǎn)管理公司、全球最大的不良債權投資機構橡樹(shù)資本在華的全資子公司——OAKTREE(北京)投資管理有限公司;國內第三家、北京市首家獲準開(kāi)業(yè)的外資保險資管公司——中信保誠資產(chǎn)管理有限公司;全球頂尖的美國新藥研發(fā)企業(yè)亞太區總部賽諾根(中國)有限公司;世界領(lǐng)先的軌道及商用車(chē)輛制動(dòng)系統制造商德國克諾爾集團中國總部;正大集團中國區總部等正大系總部企業(yè);世界500強企業(yè)拉法基豪瑞投資有限公司等。這些企業(yè)的落戶(hù)為北京CBD的稅收增長(cháng)作出了積極貢獻。
同時(shí)，2020年9月中國(北京)自由貿易試驗區成立，北京CBD納入中國(北京)自由貿易試驗區國際商務(wù)服務(wù)片區。落地CBD的開(kāi)放成果包括：自貿試驗區公布后首家落戶(hù)北京的外資銀行——巴基斯坦哈比銀行北京分行;我國第二家、北京市首家個(gè)人征信公司——樸道征信有限公司;全市首批自貿區專(zhuān)營(yíng)銀行支行——工商銀行和中國銀行國際商務(wù)服務(wù)支行。
CBD管委會(huì )統計，自貿區成立后的10月～12月，CBD區域新設立企業(yè)936家，同比增長(cháng)45.6%，新設立外資企業(yè)76家，同比增長(cháng)49%，這為CBD的發(fā)展帶來(lái)了新的活力和契機。
艾媒咨詢(xún)CEO張毅告訴中國新聞周刊，效益突出的樓宇經(jīng)濟，通常來(lái)說(shuō)都體現為總部經(jīng)濟的形態(tài)，往往也是一座城市人才流、資金流和信息流最集中的區域。
在今年全球商務(wù)區創(chuàng )新聯(lián)合會(huì )聯(lián)合安永與城市土地學(xué)會(huì )發(fā)布的《2020全球商務(wù)區吸引力報告》中，北京CBD的排名從第9提升至第7。業(yè)內人士預計，如果未來(lái)疫情形勢好轉，北京CBD功能區在世界范圍內，將吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入駐，更開(kāi)放、有效的經(jīng)濟發(fā)展趨勢仍將延續。
產(chǎn)業(yè)變遷的晴雨表
樓宇經(jīng)濟在中國始于上世紀90年代，這一概念和實(shí)踐最早出現在深圳和上海。隨后，傳到沿海的一些經(jīng)濟發(fā)達城市(比如寧波、福州、大連、天津等)，并漸漸被其他一些城市所接受。
時(shí)間來(lái)到2020年，北京CBD租戶(hù)結構的不斷調整，只是整個(gè)中國樓宇經(jīng)濟變遷的一個(gè)小切片。
戴德梁行大中華區的租戶(hù)研究報告中指出，中國四個(gè)一線(xiàn)城市的甲級寫(xiě)字樓整體租金表現一直承壓。2020年一季度北京全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)基本處于停滯狀態(tài)，企業(yè)租戶(hù)紛紛暫緩選址和擴張需求，經(jīng)濟活動(dòng)的停滯使得一些資金實(shí)力較弱的企業(yè)租戶(hù)出現了退租、縮減面積等現象，給北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)也帶來(lái)了巨大挑戰。
放眼北京，在寫(xiě)字樓空置率走高的趨勢中，新商圈首當其沖。據戴德梁行統計，2020年四季度，北京CBD、燕莎、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村這五大核心商圈平均空置率為10.8%，基本處于相對正常的水平。其中，中關(guān)村、金融街的空置率只有3%，甚至還處于供應偏緊區間。
相比之下，北京新興商圈的寫(xiě)字樓平均空置率高達30%左右。其中，麗澤商圈2020年三季度空置率達80%，四季度雖有所下降，但也處于64%的高水平;通州商務(wù)區四季度空置率高達90%;亞奧的空置率也在22.5%的較高水平。
不同商圈的兩極分化，背后是產(chǎn)業(yè)的變遷。
首先是疫情對外資企業(yè)的承租需求影響較大。仲量聯(lián)行研究部的研究報告分析，對于寫(xiě)字樓市場(chǎng)，控制成本是很多租戶(hù)考量的首要因素。盡管在2020年，內外資企業(yè)均出現縮減辦公面積的情況，但由于外資企業(yè)面臨著(zhù)與海外市場(chǎng)相關(guān)的較高不確定性，一些外資租戶(hù)退出北京或中國市場(chǎng)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現。
其次，行業(yè)之間的重新洗牌也在進(jìn)行。戴德梁行的研究報告預測，盡管考慮到新冠疫情的影響、政策方向以及宏觀(guān)經(jīng)濟動(dòng)態(tài)，寫(xiě)字樓吸納可能還會(huì )進(jìn)一步下降，但在寫(xiě)字樓租賃吸納方面將存在一些亮點(diǎn)行業(yè)，繼續推動(dòng)租賃需求。此次新冠疫情催生了一系列商業(yè)、社會(huì )和生活方式以及政府政策導向的變化。這些亮點(diǎn)行業(yè)都或多或少受益于這一系列改變，如金融業(yè)、醫療健康、科技、媒體、電信、快消行業(yè)、線(xiàn)上教育和汽車(chē)業(yè)。
以中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，盡管經(jīng)歷了一年的市場(chǎng)動(dòng)蕩，中關(guān)村區域的整體狀況仍然保持了相對穩定的發(fā)展，租金并未大幅下降，成為今年全國表現最為優(yōu)異的子市場(chǎng)之一，并躋身仲量聯(lián)行2020年全球《優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤指數》排行榜，區域內高端辦公樓項目租金位列全球第13位。
中關(guān)村區域穩健的市場(chǎng)表現，除了強勁的政策支持外，還要歸功于北京TMT(電信、媒體和科技)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。
仲量聯(lián)行的報告顯示，TMT行業(yè)的需求增長(cháng)在一定程度上為北京全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供了緩沖，已經(jīng)成為北京市場(chǎng)最主要的需求來(lái)源。該行業(yè)的租賃成交面積占2020年全北京非續租類(lèi)交易的1/3左右。由于中關(guān)村區域內空置面積稀缺，快速發(fā)展的TMT行業(yè)需求外溢，影響輻射全市，有望助力整體北京辦公樓市場(chǎng)渡過(guò)最艱難的時(shí)期。
焦點(diǎn)在于盤(pán)活存量
樓宇經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結構調整緊密相連，要了解樓宇經(jīng)濟未來(lái)如何發(fā)展，還要回到產(chǎn)業(yè)結構變遷的規律中去探尋。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)表示，樓宇經(jīng)濟主要為擁有高技術(shù)含量、技術(shù)門(mén)檻、核心競爭力的企業(yè)服務(wù)，其發(fā)展主要得益于現代服務(wù)業(yè)，如咨詢(xún)、媒體、文化、公關(guān)等新興行業(yè)的蓬勃發(fā)展。
2013年，中國第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。2014年，中國第三產(chǎn)業(yè)增加值首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。
賽迪顧問(wèn)園區經(jīng)濟研究中心總經(jīng)理孫曉利告訴中國新聞周刊，美國、英國、日本等發(fā)達國家服務(wù)業(yè)比重一般在70%～80%，所以從整體的趨勢來(lái)看，未來(lái)我國的產(chǎn)業(yè)結構調整還有待進(jìn)一步持續，服務(wù)業(yè)的占比仍然有擴大的空間。因此在大的方向上，樓宇經(jīng)濟的發(fā)展趨勢還會(huì )持續向好。
但其中結構性的問(wèn)題也同樣明顯，尤其是區域的結構性問(wèn)題。孫曉利表示，中國區域發(fā)展不平衡的矛盾突出，一線(xiàn)城市和二、三線(xiàn)城市的服務(wù)業(yè)占比差距較大，所以二、三線(xiàn)城市的空置率較高。
從供給端來(lái)看，焦點(diǎn)在于存量的放量。以北京市為例，目前還有大量空置的存量待盤(pán)活。這些存量大部分歸國有企業(yè)所有，接下來(lái)，隨著(zhù)相關(guān)政策的出臺，會(huì )激發(fā)國有企業(yè)更好地利用這些存量資產(chǎn)，從而使市場(chǎng)的供給受到較大的影響。
目前深圳、上海等城市已經(jīng)走在了北京的前列，出臺了一些積極的政策激發(fā)企業(yè)盤(pán)活土地的能動(dòng)性。
此外，樓宇經(jīng)濟的樣態(tài)也要多樣化，也就涉及郊區放量。北京的近郊、遠郊地區，園區和寫(xiě)字樓的建設正在不斷地擴大，未來(lái)郊區的寫(xiě)字樓其實(shí)不同于北京CBD的高樓大廈，更多以園區樓宇的形態(tài)出現，整體上容積率相對會(huì )更低，環(huán)境相對會(huì )更好。這也解釋了為什么很多企業(yè)會(huì )逐步從CBD搬遷到周邊園區。
