“雖然有些指標不理想，但是總體而言還是比較理想。”
對于剛剛過(guò)去的2020年，綠地集團董事長(cháng)張玉良在1月21日的媒體交流會(huì )上，給出了上述評價(jià)。
理想的地方大概是在于，集團全年業(yè)績(jì)的整體向上：全年營(yíng)業(yè)總收入4813億元，同比增長(cháng)12%;扣非歸母凈利潤131億元，同比增長(cháng)3%。且作為“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)房企之一，綠地在降負債方面取得了明顯進(jìn)展。
不理想的地方或許還是地產(chǎn)銷(xiāo)售。2020年，綠地實(shí)現合同銷(xiāo)售額3583.53億元，同比減少7.7%，合同銷(xiāo)售面積2909.3萬(wàn)平方米，同比減少10.7%。
對于2021年，張玉良還是充滿(mǎn)信心，“總體上來(lái)看，我們有把握保持10%乃至以上的增長(cháng)速度，堅持高質(zhì)量的前提下降負債。”
不過(guò)對于當天的熱點(diǎn)問(wèn)題——綠地被收購的傳聞，公司管理層直接予以否認，并表示混改正在推進(jìn)中，意向對象是央企金融機構。
地產(chǎn)：不在意銷(xiāo)售目標
綠地還是沒(méi)達到4000億銷(xiāo)售額。2020年全年，綠地實(shí)現合同銷(xiāo)售金額3583.53億元，行業(yè)排名較2019年下降一位至第七名。其中，住宅銷(xiāo)售金額2725億元，同比增長(cháng)8%;商辦實(shí)現銷(xiāo)售金額859億元，同比下降37%。
對于整體銷(xiāo)售金額跟2020年初的預期目標仍有差距，綠地集團董秘王曉東表示，這主要是商辦銷(xiāo)售不理想。綠地商辦產(chǎn)品占比相對同行偏高，也導致2020年疫情影響下，整體去化、出租存在很大壓力。
“數據顯示，2020年中國辦公樓的需求量降了60%，并且這個(gè)趨勢不斷在進(jìn)行中，已經(jīng)連續降5年，從商業(yè)的成交來(lái)講，是降了30%。”王曉東表示。
綠地還在持續調整結構。數據顯示，2020年全年，綠地累計獲取項目90個(gè)，新增土地面積1365萬(wàn)平方米?？偼恋乜?29億元，基本與2019年持平。
今年的銷(xiāo)售目標又是如何?
“單一地產(chǎn)方面的排名我們不在乎，因為我要看整個(gè)企業(yè)，整個(gè)結構調整中，希望它達到什么程度，按自己的需求來(lái)看。”張玉良坦言，“我們是希望今年比去年增長(cháng)，而且是質(zhì)量增長(cháng)。”
盡管以房地產(chǎn)起家，但經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，房地產(chǎn)已不是綠地的單一主業(yè)。2020年全年，綠地的大基建成員企業(yè)實(shí)現營(yíng)收2801億元，同比增長(cháng)19%;金融產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現利潤總額43億元，同比增長(cháng)23%;商貿產(chǎn)業(yè)實(shí)現營(yíng)收81億元，同比增長(cháng)21%。張玉良透露，目前收入經(jīng)營(yíng)的目標中，房地產(chǎn)占不到三分之一。
負債：預計一季度可降一檔
相較沖規模，監管層給地產(chǎn)行業(yè)劃下的“三道紅線(xiàn)”給綠地帶來(lái)更大壓力。
作為最初的12家試點(diǎn)企業(yè)之一，綠地最初是“三道紅線(xiàn)”全中的“紅檔”企業(yè)。而經(jīng)過(guò)半年的加速，綠地降負債效果明顯。
2020年初步數據顯示，綠地現金短債比快步提升，累計提升幅度超40%;凈負債率累計下降近50個(gè)百分點(diǎn);剔除預售款后的資產(chǎn)負債率逐步回落，有息負債總額較高點(diǎn)下降約450億元。
綠地集團財務(wù)負責人吳正奎補充，公司在2020年8月末收購了廣西建工，也要求其降負債，如果將其包含在內，整體有息負債規模共下降了逾600億元。
按監管層的要求，踩線(xiàn)房企要“每年降一檔，三年降三檔”。“降負債確保在今年6月末完成降低一檔的任務(wù)，力爭在今年一季度末就完成。” 吳正奎表示。
“先降短債比，原來(lái)預計6月份完成，現在遠遠提早了，一季度降完一條線(xiàn)沒(méi)問(wèn)題。”張玉良表示，其他兩條線(xiàn)也有望提前完成。
在去杠桿上，王曉東介紹，綠地將圍繞“三年三步走”的計劃，6項措施包括：主動(dòng)壓減有息負債規模，優(yōu)化土地儲備結構，以銷(xiāo)定產(chǎn)、靈活調整生產(chǎn)供應節奏，加快銷(xiāo)售資金回籠，加快已售項目建設和交付結轉，積極充實(shí)企業(yè)資本金等。
盡管綠地沒(méi)有物業(yè)板塊進(jìn)行分拆上市以協(xié)助去杠桿，但其金融板塊的上市已在推進(jìn)中。不過(guò)，2020年初曾提及的研究分拆大基建業(yè)務(wù)上市，“現在還沒(méi)有提到日程上”。
混改：意向是央企金融機構
媒體交流會(huì )上的高潮既不是2020年銷(xiāo)售表現，也不是分拆上市，而是此前業(yè)內流傳的一則傳聞。
日前，有消息稱(chēng)，“某十強房企欲收購某十強房企”。1月21日下午，故事主角突然有了更清晰的形象：被收購方是綠地，而收購方可能“萬(wàn)科+誠通組成的國企改革基金”或“中海和其他投資者組成的投資人”。
對于這一傳聞，張玉良笑稱(chēng)，第一次聽(tīng)說(shuō)，“沒(méi)什么可能”。事實(shí)上，對此次混改，上海國資委具有導向性的意見(jiàn)。張玉良表示，如果是同行，基本上和方案不太相符。萬(wàn)科、中海沒(méi)有接觸過(guò)。
“現在是進(jìn)行二次混改，主要是國資股東之間股權的變動(dòng)。” 王曉東進(jìn)一步解釋轉讓上限是17.5%，不存在收購的說(shuō)法。
2020年7月中旬，綠地集團對外披露了其二次深度混改計劃，其兩大股東上海地產(chǎn)、上海城投擬通過(guò)公開(kāi)征集受讓方的方式，轉讓不超過(guò)綠地總股本17.5%的股份。
據了解，目前綠地是三元股權結構。上海地產(chǎn)持有31.42億股，持股比例25.82%;上海城投持有25億股，占比20.55%;而以張玉良管理層為首的員工持股方代表——上海格林蘭持股35.45億股，持股比例為29.13%，為綠地的單一最大股東。
王曉東表示，“轉讓完之后，我們格林蘭依舊是綠地的單一最大股東，這個(gè)股權結構是沒(méi)有變化的。”
王曉東介紹，此次混改的目的和背景是進(jìn)一步深化國企改革，進(jìn)一步優(yōu)化國資布局的結構調整，并進(jìn)一步完善綠地的股權機構。
至于當前混改的進(jìn)度，張玉良透露，目前談得比較深的是兩家央企金融機構，具體“今年春節后可能會(huì )進(jìn)一步明朗化”。
