面對火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，上海相關(guān)部門(mén)果斷出手。21日晚，上海市住建委、上海市房管局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》(下稱(chēng)意見(jiàn))，意見(jiàn)共計10條，從增加土地供給、打擊“假離婚”購房、調整增值稅征免年限、優(yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”購房等多方面加強市場(chǎng)調控。該意見(jiàn)自1月22日起實(shí)施。中新經(jīng)緯客戶(hù)端詳細解讀上海樓市新政的六點(diǎn)影響。
解讀一：增加重點(diǎn)區域土地供給
意見(jiàn)指出，要完善土地市場(chǎng)管理。優(yōu)化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度。堅持房地聯(lián)動(dòng)機制，引導企業(yè)理性拿地，穩定土地價(jià)格。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析，這項政策強調了三點(diǎn)。一是，土地供應要增加，結構要調整，這比較吻合上海當前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。二是，政策明確區域市場(chǎng)供地的調整，尤其提到了軌交沿線(xiàn)和五大新城的供地，有助于增加此類(lèi)區域的住房項目。三是，堅持房地聯(lián)動(dòng)機制，穩定土地價(jià)格，這是為了防范地價(jià)上漲傳導到房?jì)r(jià)上去。
解讀二：打擊“假離婚”購房
意見(jiàn)指出，嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，此前網(wǎng)傳的搖號認籌政策沒(méi)有出現在新政之中，但新政提出離異家庭房產(chǎn)數量按照3年內計算的政策，打擊了一部分“假離婚”購房行為，可能會(huì )降低部分熱點(diǎn)樓盤(pán)的購房需求。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波對中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，政策對于那些想通過(guò)“假離婚”來(lái)獲得購房資格，以及通過(guò)“假離婚”來(lái)獲得首套購房資格的人，都會(huì )產(chǎn)生直接遏制作用。2020年已經(jīng)有不少城市堵住“假離婚”漏洞，上海這次收緊信號也十分明確。
解讀三：增加二手房交易成本
意見(jiàn)提出，調整增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收增值稅;個(gè)人將購買(mǎi)5年以上(含5年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅;個(gè)人將購買(mǎi)5年以上(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
張波稱(chēng)，提高交易環(huán)節的稅收，可以有效減少新增投資需求，但在一定程度上也會(huì )限制二手房的流動(dòng)。2021年上海新房的供應力度預計會(huì )有所加強，以緩解二手房掛牌數量減少帶來(lái)的供應不足。
張大偉分析，普通住宅2年以上免征增值稅變成了5年以上免征，增加了二手房的交易成本。上海當下二手房房源稀缺，交易成本很可能會(huì )快速轉嫁給購房者身上，并使得少數新房的需求變得更為集中。
解讀四：嚴防資金違規流入樓市
意見(jiàn)提出，嚴格執行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個(gè)人住房貸款審慎管理，指導商業(yè)銀行嚴格控制個(gè)人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業(yè)銀行進(jìn)一步加強審貸管理，對購房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
嚴躍進(jìn)稱(chēng)，該政策最大的亮點(diǎn)就是提到“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，銀行在后續的貸款發(fā)放方面勢必更為保守。部分炒作比較多的樓盤(pán)，也會(huì )在貸款方面面臨收緊的可能。
張波認為，對資金違規流入房地產(chǎn)，此前已經(jīng)從嚴監管，而上海在執行差別化信貸方面也較為嚴格，這次則是再度強調。下一步，對于消費貸、經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市，預計會(huì )有更明確的查處與打擊。
解讀五：“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號
意見(jiàn)指出，嚴格商品住房銷(xiāo)售管理。嚴格新建商品住房銷(xiāo)售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷(xiāo)售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。
張波表示，上海在“一房一價(jià)”、公示及備案等方面做得都較好，這次提出“一價(jià)清”，是為了防止開(kāi)發(fā)商在裝修、車(chē)位等方面違規收取費用。“實(shí)名制”管理，則可以有效打擊炒作購房資格與不當轉讓獲利。
張波還稱(chēng)，完善新房公證搖號，是要打擊新房的價(jià)格炒作。為保障房?jì)r(jià)穩定，上海在近兩年執行了嚴格的新房限價(jià)制度，致使部分板塊的一二手房?jì)r(jià)格出現倒掛，進(jìn)而導致新房銷(xiāo)售環(huán)節極易產(chǎn)生違規現象，比如，私下收取“茶水費”、內部違規操作等。該政策出臺后，會(huì )在銷(xiāo)售層面強化管控力度。
嚴躍進(jìn)稱(chēng)，政策提出要優(yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”自住購房需求，預計后續會(huì )出臺具體的優(yōu)先搖號認購規則，保障無(wú)房家庭的優(yōu)先購房。
解讀六：或有持續性政策落地
張大偉稱(chēng)，本輪上海房?jì)r(jià)上漲的主要原因是出現“打新潮”與學(xué)區房?jì)r(jià)格攀升，也有少數經(jīng)營(yíng)貸違規進(jìn)入樓市的推波助瀾。整體看，此次調控升級產(chǎn)生的抑制作用或許相對有限，為抑制新房搖號過(guò)熱，建議增加熱門(mén)項目的限售期，抑制投資炒作。
張波指出，十條新政出臺并馬上落地實(shí)施，是政府部門(mén)對上海樓市近期非理性升溫的快速反應，也是后續調控持續收緊的信號。這些政策落地后，如果市場(chǎng)的非理性情緒沒(méi)有得到有效緩解，部分區域二手房房?jì)r(jià)仍被惡意炒作，未來(lái)還會(huì )有持續性政策跟進(jìn)落地。(中新經(jīng)緯APP)
