“三條紅線(xiàn)”的倒逼，似乎并未影響中交地產(chǎn)股份有限公司(000736.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交地產(chǎn)”)對市場(chǎng)排位的爭奪激情。
公開(kāi)信息顯示，在2020年的最后一個(gè)月，中交地產(chǎn)已經(jīng)在青島、武漢、雄安、南京等地共計5度拿地，累計花費金額超過(guò)43億元。
事實(shí)上，高頻拿地的風(fēng)格早在李永前從綠城回歸之時(shí)便已定調，沖擊“央企前三”與“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”的目標正在不斷督促中交地產(chǎn)再造一個(gè)“綠城”。
與拿地撥動(dòng)的市場(chǎng)情緒不斷交疊的，還有中交地產(chǎn)高懸多年的負債。Wind數據顯示，從2016年開(kāi)始，中交地產(chǎn)剔除預收款之后的資產(chǎn)負債率便已超過(guò)80%，凈負債率也在2020年6月達到238.86%，踩中國家調控“三條紅線(xiàn)”中的兩條。
“國家跟房企的‘三條紅線(xiàn)’我們也非常重視，也會(huì )盡量控制在國家的政策范圍以?xún)取?rdquo;對于負債高企下的資金壓力，中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負責人向記者表示一切正常。“資金上有一些發(fā)行的公司債，也有一些項目正常融資，還有我們的大股東對我們也有比較大的資金支持。”
加速擴儲
梳理公開(kāi)信息可知，中交地產(chǎn)的拿地節奏正在加速。
2020年12月1日，中交地產(chǎn)耗資12.7億元拿下南京地塊;7日，中交地產(chǎn)與中交雄投、中交投資組成的聯(lián)合體成功競得雄安站樞紐片區3號地塊，并宣稱(chēng)擬投資約170億元，將其打造成一座中交未來(lái)科創(chuàng )城;8日、15日，中交地產(chǎn)二下武漢，分別以7.822億元、8.518億元的代價(jià)先后斬獲兩宗地塊;31日，中交地產(chǎn)和青島城投聯(lián)合體斥資14.85億元最終拿下青島鋼鐵廠(chǎng)地塊。
一個(gè)月內5次拿地，累計金額超過(guò)43億元的拿地節奏與此前的中交地產(chǎn)大相徑庭。
對此，中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負責人表示，這是上市公司的正常行為。“拿地是我們規?；l(fā)展的一個(gè)支撐，也是公司正常經(jīng)營(yíng)行為的一個(gè)方面。”
事實(shí)上，中交地產(chǎn)的規?；呗栽缭趦赡昵氨愀哒{出臺。2019年7月，在綠城結束5年學(xué)習的李永前履新總裁，并為中交地產(chǎn)定下“三級跳”的目標：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年千億之上”，同時(shí)喊出沖刺“央企前三”的口號。
隨后，中交地產(chǎn)的土地儲備便迅速擴張。2019年，中交的拿地力度增大，全年共拿地15塊，新增計容建筑面積229.54萬(wàn)平方米。土地購置總價(jià)款181.59億元，權益價(jià)款118億元。
2020年前三季度，根據中交地產(chǎn)公告數據，公司累計斬獲地塊24幅，土地購置總價(jià)款460.5億元，權益價(jià)款分別為227.9億元，基本是2019年全年的兩倍。
觀(guān)點(diǎn)指數公布的《1~10月中國房企新增土地儲備報告》顯示，2020年1~10月，中交地產(chǎn)新增全口徑土儲745.89萬(wàn)平方米，權益土儲568.6萬(wàn)平方米，新增貨值1494.4億元，拿地權益價(jià)款已經(jīng)攀升至312億元。
然而，土地儲備的快速膨脹并未及時(shí)實(shí)現李永前的銷(xiāo)售目標。公告數據顯示，2019年中交地產(chǎn)只完成了不到300億元的銷(xiāo)售額，距離350億元的目標還差50億元，權益銷(xiāo)售額也只有192.26億元，權益銷(xiāo)售回款145億元。
在業(yè)界看來(lái)，第一個(gè)銷(xiāo)售目標折戟之后，李永前的第二個(gè)銷(xiāo)售目標也可能再度撲空。
根據中交地產(chǎn)2020年第三季度報告，公司在2020年1~9月實(shí)現全口徑簽約銷(xiāo)售金額300.63億元，權益口徑簽約銷(xiāo)售金額196.84億元;簽約銷(xiāo)售面積140.67萬(wàn)平方米。與500億元的沖刺目標相比，2020年第四季度抹平近200億元的銷(xiāo)售差額仍是挑戰。
債務(wù)激增
大刀闊斧補倉之后，是接踵而至的債務(wù)壓力。
據Wind統計數據，截至2020年9月，中交地產(chǎn)債務(wù)總額同比增長(cháng)91%至817億元，資產(chǎn)負債率達到87.75%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率達到84.69%，且這一數據自2016年以來(lái)從未低于80%。同時(shí)，數據顯示，2020年6月，中交地產(chǎn)凈負債率也達到238.86%，觸及所謂的“三條紅線(xiàn)”。
針對房企提出的“三條紅線(xiàn)”政策，主要是指房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%，以及現金短債比不得小于1倍。按照這“三條紅線(xiàn)”，監管部門(mén)將把試點(diǎn)房企分為四檔管理，每降低一檔，此后的有息負債規模增速上限將增加5%。
一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示，一般來(lái)講，緩拿地、去化土儲，快促銷(xiāo)、回籠資金是各大型房企降負的主要手段，而中交地產(chǎn)逆流直上激進(jìn)拿地，也許是為了彎道超車(chē)，先大致鋪開(kāi)格局，再利用融資減輕風(fēng)險。
“目前我們的資金沒(méi)有出現異常情況。”中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負責人表示，資金方面公司已經(jīng)發(fā)行了相關(guān)公司債，也有一些在建項目可以融資，并且作為公司的大股東，中交房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交地產(chǎn)集團”)也有比較大的資金支持。
根據2020年年初公告，中交地產(chǎn)表示已通過(guò)向控股股東中交地產(chǎn)集團在2020年度內借款額度(新簽借款合同)不超過(guò)80億元的議案，借款年利率不超過(guò)10%。
2020年12月30日，中交地產(chǎn)方面表示，現根據經(jīng)營(yíng)需要，向中交地產(chǎn)集團申請借款20億元，期限1年，年利率不超過(guò)10%，款項根據公司經(jīng)營(yíng)需要分批放款，由全資子公司華通置業(yè)有限公司提供擔保。據悉，本次借款前，中交地產(chǎn)已使用的中交地產(chǎn)集團借款額度為15億元。
除了向關(guān)聯(lián)方借款，中交地產(chǎn)還多次從信托渠道尋求幫助。根據中交地產(chǎn)最新發(fā)布的新增借款公告，2020年前10個(gè)月，公司累計新增借款316.96億元，占2019年末凈資產(chǎn)比例的506.25%。其中，信托計劃等新增凈額163.81億元，占2019年末凈資產(chǎn)的261.63%，相較2019年末的8億元增加20倍。
業(yè)內分析指出，在市場(chǎng)低迷、融資環(huán)境整體偏緊、債務(wù)違約風(fēng)險上升的背景下，負債越高、擔保金額越大的公司，越容易出現財務(wù)風(fēng)險問(wèn)題。
而細數近期中交地產(chǎn)公告，不斷向旗下公司提供擔保已經(jīng)形成常態(tài)。2021年1月4日，中交地產(chǎn)連發(fā)三份公告向控股公司及項目公司提供擔保與財務(wù)資助。同時(shí)，中交地產(chǎn)表示，將為來(lái)自中國平安保險(集團)股份有限公司和平安信托有限責任公司的19億元融資，向中交地產(chǎn)集團提供反擔保。
據悉，截至2020年11月30日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額82.18億元，占2019年末歸母凈資產(chǎn)的300.53%;對不在合并報表范圍內的參股公司提供擔保余額為16.61億元，占2019年末歸母凈資產(chǎn)的60.74%。
“為子公司提供擔保并不會(huì )增加我們的資金壓力，這是為我們自己控股子公司的融資進(jìn)行的擔保，控股子公司也是我們自己并表、自己控制，它的財務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況我們都是可以及時(shí)掌握的，風(fēng)險也是可控的。”中交地產(chǎn)證券部相關(guān)負責人表示。
