編者按：艱難方顯勇毅，磨礪始得玉成。2020年是極不平凡的一年，在新冠疫情的沖擊下，各行各業(yè)一度停工停產(chǎn)，一季度經(jīng)濟萎縮6.8%。然而也是在這一年，在強有力的疫情防控措施下，中國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展取得重大成果，決戰脫貧攻堅取得決定性勝利，二季度經(jīng)濟增長(cháng)迅速“回正”達到3.2%，新增就業(yè)目標超額提前完成，“十三五”圓滿(mǎn)收官，“雙循環(huán)”新發(fā)展格局加快構建，中國經(jīng)濟的強大韌性彰顯無(wú)疑。
展望2021，作為“十四五”開(kāi)局之年，也是我國現代化建設進(jìn)程中具有特殊重要性的一年。這一年中國經(jīng)濟又會(huì )有哪些新趨勢、新發(fā)展?中國網(wǎng)財經(jīng)推出“展望2021中國經(jīng)濟”系列策劃。
中國網(wǎng)財經(jīng)1月15日訊(記者 朱赫 暢帥帥 王晨曦)剛剛過(guò)去的2020年，對很多行業(yè)而言都是極不平凡的一年。作為中國經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)在年初也曾受到疫情的嚴重沖擊，但隨后又強勢回暖，不斷超出市場(chǎng)預期?；仡?020，樓市有哪些意義重大、影響深遠的政策?展望2021年，樓市政策走向如何?樓市將會(huì )發(fā)生哪些變化、呈現怎樣的面貌?中國網(wǎng)財經(jīng)采訪(fǎng)多位專(zhuān)家學(xué)者，一一為您解答。
回顧2020：止跌回暖動(dòng)力強勁 樓市表現好于預期
2020年年初，中國樓市受到新冠疫情的嚴重沖擊，各項指標曾全面下滑，國家統計局數據顯示，2020年1-2月份，全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降39.9%、銷(xiāo)售額同比下降35.9%、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降16.3%……
得益于疫情的有效控制，中國經(jīng)濟再次展現出強大韌性，樓市也隨之迅速回暖。同時(shí)，多地重現昔日的火爆現象，誕生“史詩(shī)級土拍”“萬(wàn)人搖號”等名場(chǎng)面，也印證了樓市復蘇之強勁。相對應的，樓市政策也從年初的以紓困為主轉變?yōu)閺吞K后的調控升級。這一年，很多政策令人印象深刻，也在樓市掀起陣陣波瀾。
“回顧2020年的樓市，我認為‘三道紅線(xiàn)’是意義最重大的政策之一，還有一項隱形的政策——預售許可證的放松，各地高端樓盤(pán)交易情況回暖復蘇和這些樓盤(pán)的積極供應是有一定關(guān)系的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)表示。
2020年8月，住建部、央行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則，即為嚴躍進(jìn)所說(shuō)的“三道紅線(xiàn)”：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”小于1。房企一旦“踩線(xiàn)”，則不能增加或需嚴控有息負債規模。
據了解，我國商品房預售實(shí)行許可制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得進(jìn)行商品房預售。去年上半年，為緩解疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，北京、云南等多地對商品房預售條件進(jìn)行了優(yōu)化和放寬。
“深V走勢、好于預期、豪宅崛起。”嚴躍進(jìn)用三個(gè)詞來(lái)總結2020年的全國樓市，他指出：“深V走勢是今年疫情沖擊下房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌和回暖形勢的反映，而且也顯現出市場(chǎng)反彈動(dòng)力強勁;好于預期是說(shuō)今年很多月份交易情況良好，尤其是類(lèi)似6-8月份的市場(chǎng)淡季，都有較好的表現;豪宅崛起是說(shuō)，高端需求的積極釋放已然成為當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)之一。”
圖源：國家統計局網(wǎng)站
中國網(wǎng)財經(jīng)注意到，國家統計局數據顯示，2020年前11月，全國商品房銷(xiāo)售面積150834萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.3%，實(shí)現年內首次轉正，商品房銷(xiāo)售額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩項數據也同步回升，從全年數據來(lái)看，走勢呈現“深V形”。
此外，疫情之下，房企成績(jì)逆勢上揚?？硕鸾y計數據顯示，2020年，百強房企累計實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額130461.8億元，同比增長(cháng)12.4%，遠高于2019年的6.5%。
克而瑞分析指出，從全年業(yè)績(jì)走勢來(lái)看，一季度行業(yè)銷(xiāo)售受疫情影響最為顯著(zhù)。二季度市場(chǎng)逐步恢復，百強房企的單月業(yè)績(jì)同比在4月轉正并穩步提升。下半年，房企供貨和銷(xiāo)售節奏后移、供應量顯著(zhù)提升。
展望2021：“房住不炒”料將持續 或提“激活合理住房消費” 政策
2020年12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議重申“房住不炒”，提出因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展;2020年的最后一天，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度橫空出世;去年8月出爐的“三道紅線(xiàn)”也于今年全面實(shí)施……那么，今年樓市的政策基調如何?調控舉措會(huì )否延續?
中國國際經(jīng)濟交流中心首席研究員張燕生預計，今年樓市還將堅持房地產(chǎn)調控的長(cháng)效機制，堅持“房住不炒”的理念。
“今年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)政策取向，將會(huì )重點(diǎn)關(guān)注如何處理好房地產(chǎn)的金融屬性、商品屬性和社會(huì )屬性之間的協(xié)調推動(dòng)，按照長(cháng)效機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行。” 張燕生在接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)表示。
2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》?！锻ㄖ穼Ψ康禺a(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額分為五檔進(jìn)行分類(lèi)管理，設置了房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。房地產(chǎn)貸款余額主要針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，個(gè)人住房貸款余額主要針對購房者的購房貸款。通俗地講，貸款新規旨在限制銀行貸款過(guò)度進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
關(guān)于今年樓市的政策風(fēng)向，中南財經(jīng)政法大學(xué)數字經(jīng)濟研究院執行院長(cháng)、教授盤(pán)和林同樣認為“房住不炒”將會(huì )持續。“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持一些高壓政策，包括房地產(chǎn)的去杠桿，如央行、銀保監會(huì )發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中管理制度。”他在接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)表示。
盤(pán)和林認為，在2020年很艱難的情況下，都沒(méi)有用房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟，因此可以說(shuō)，不以房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟已經(jīng)成為一個(gè)基本政策取向。
嚴躍進(jìn)則認為，今年各地在激活消費的政策方面，或會(huì )專(zhuān)門(mén)提及“激活合理住房消費”的內容。“此前包括濱州和平潭兩地，都在刺激消費方面專(zhuān)門(mén)提及了房地產(chǎn)消費的內容。所以或許今年各地在刺激消費方面，也會(huì )提及房地產(chǎn)消費，畢竟房地產(chǎn)消費比起其他很多產(chǎn)業(yè)，地位要更高，帶動(dòng)的影響也更大。”
此外，嚴躍進(jìn)建議，從政府的角度看，要抓好房地產(chǎn)兩條線(xiàn)。第一條是要讓房地產(chǎn)成為穩定投資和消費的重要產(chǎn)業(yè)，即穩定發(fā)展。第二條就是要防范房地產(chǎn)成為灰犀牛，即需要收緊金融政策。而從房企來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)就是要防范“三道紅線(xiàn)”帶來(lái)沖擊，需要積極作出調整。從購房者的角度看，則還是看政策是否可以松一點(diǎn)，或者房?jì)r(jià)降一點(diǎn)。
值得注意的是，盤(pán)和林提到：“樓市總體趨勢不會(huì )大起大落，國家現在對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管比較成熟。但同時(shí)，目前大宗商品價(jià)格都在上漲，仍要警惕房?jì)r(jià)上漲的沖動(dòng)，尤其是在一二線(xiàn)城市。”
