記者調研了解到，房地產(chǎn)“三道紅線(xiàn)”融資新規出臺疊加償債高峰期，高負債房企面臨較大壓力。福晟集團、泰禾集團等規模房地產(chǎn)企業(yè)已出現爆雷風(fēng)險，陽(yáng)光城等品牌房企也面臨合規的陣痛。專(zhuān)家建議，切實(shí)落實(shí)融資新規，建立相應監測和預警機制，防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)一步蔓延。
高負債房企資金壓力加劇
2020年8月，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則推出后，房企融資環(huán)境隨之收緊，加上年末償債高峰期的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨較大資金壓力。
央行發(fā)布數據顯示，截至2020年9月末，全國主要金融機構(含外資)房地產(chǎn)貸款余額48.8萬(wàn)億元，同比增長(cháng)12.8%，增速較6月末回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款占各項貸款余額的比例從2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%，8年時(shí)間提高了9.6%。
業(yè)界專(zhuān)家認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)整體融資占比仍然較高。浙商證券分析師胡娟說(shuō)，從違約的房地產(chǎn)債券來(lái)看，一是部分房企擴張激進(jìn)，通過(guò)高負債高杠桿拿地、開(kāi)發(fā)，有息負債過(guò)大對現金流有所吞噬，比如中弘控股。二是一些企業(yè)多元化發(fā)展失敗，以銀億和華業(yè)為典型代表。三是整體布局存在缺陷，導致銷(xiāo)售回款出現問(wèn)題，主要典型是天津房信和泰禾集團。
業(yè)內人士表示，房企一直靠高負債、高周轉來(lái)維系運營(yíng)，如果觸碰“三道紅線(xiàn)”，將難以獲得增量資金，這無(wú)疑卡住了房企融資的管道。
在申銀萬(wàn)國28個(gè)行業(yè)分類(lèi)中，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率為79%，位居行業(yè)第三。根據監管新規的標準，55%的上市房企負債率超70%。
據貝殼研究院統計，2020年前10個(gè)月，我國房地產(chǎn)企業(yè)境內外債券融資累計約1.03萬(wàn)億元。據植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家連平測算，2016年以來(lái)，房企發(fā)債高峰期發(fā)行的境內信用債將集中在2019年至2021年到期，2017年以來(lái)房企發(fā)行的海外債將集中在2020年至2023年到期，2021年到期的境內信用債規模和海外債規模分別約為5492億元、3509億元，相比2020年到期量分別多增353億元、1149億元。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，房企在金融監管升級的過(guò)渡期將承受降負債與沖業(yè)績(jì)的雙重壓力。按照近5年房企債券融資發(fā)行周期推算，預計房企債務(wù)壓力實(shí)現實(shí)質(zhì)性下降仍需3至5年時(shí)間。
部分房企現爆雷風(fēng)險
廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)大多在規模擴張的階段使用較高財務(wù)杠桿，負債率較高，“長(cháng)債短借、以債養債”現象普遍。“這種發(fā)展模式在房企賣(mài)房順利、現金流流暢的時(shí)候可以維持，而一旦遇到政策調控或融資不能按時(shí)到位，就會(huì )形成資金和債務(wù)的錯配。”
“很多房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大規模，明知會(huì )虧，依然要拿項目，且絕大多數通過(guò)高負債高杠桿拿地開(kāi)發(fā)，”藍綠雙城董事長(cháng)曹舟南說(shuō)，“不少房企是‘十個(gè)鍋五個(gè)蓋子’，容易產(chǎn)生現金流斷裂的風(fēng)險。”
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)馮俊說(shuō)，去年以來(lái)，疫情對房地產(chǎn)企業(yè)回款造成影響，令房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)長(cháng)期高負債、高杠桿積累的風(fēng)險集中爆發(fā)。
部分規模房企已“爆雷”。曾經(jīng)的百強房企福晟集團深陷債務(wù)危機。截至2019年底，公司負債已超過(guò)700億元，資產(chǎn)負債為77.32%。福晟的債務(wù)還存在民間借貸和員工跟投債務(wù)等。
事實(shí)上，采取跟投機制是房企的普遍做法。一名陽(yáng)光城員工告訴記者，他從多家銀行借了消費貸，每年可提現幾百萬(wàn)元，然后跟投公司項目“賺差價(jià)”。“消費貸利率是4%至7%，而公司資金利率高達百分之十幾。”
為了解決資金困境，2020年初福晟集團與世茂集團進(jìn)行并購，聯(lián)合成立世茂福晟平臺，但經(jīng)營(yíng)依然不穩定。福晟在福建20多個(gè)項目處于停工狀態(tài)，上海、湖南、廣東等地也有項目停工。
再如泰禾集團，由于該企業(yè)不斷高價(jià)拿地，其負債總額從2012年的100多億元飆升至2000多億元。隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控升級，泰禾集團最終陷入債務(wù)困境。截至2020年三季度末，公司已到期未歸還借款金額增至487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。北京、上海、杭州多地項目停工，一些業(yè)主一邊租房，一邊還貸，走上看不見(jiàn)盡頭的維權之路。
旭輝控股董事局主席林中等業(yè)內人士認為，在“房住不炒”的調控基調下，行業(yè)高杠桿、高負債、快周轉的模式恐難持續。只做規模不重盈利的房企恐將出現資金鏈斷裂的情況，恐波及相關(guān)金融機構。
房企積極降杠桿降負債自救
在地方調控頻頻收緊、“三道紅線(xiàn)”融資新規穿透式監管下，高負債房企面臨較大壓力，紛紛通過(guò)加快銷(xiāo)售回款、出售資產(chǎn)、股權融資等多種手段降杠桿、降負債。
“短期告別高杠桿還頗為艱難。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，面臨即將到期的債務(wù)壓力，開(kāi)發(fā)商可能不得不對外融資“找錢(qián)”。同策研究院報告顯示，2020年11月份，40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元，占比23.50%，環(huán)比大幅上漲331.2%。國泰君安研報稱(chēng)，股權融資不會(huì )增加有息負債，同時(shí)可以增厚權益，對改善公司負債水平作用顯著(zhù)。業(yè)內分析認為，在“三道紅線(xiàn)”之下，未來(lái)房企分拆子公司上市、引入戰投、轉讓項目股權等現象將繼續增加。
業(yè)內人士建議，一是切實(shí)落實(shí)融資新規，建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險監測和預警機制。中南財經(jīng)政法大學(xué)數字經(jīng)濟研究院執行院長(cháng)盤(pán)和林建議，落實(shí)面向房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線(xiàn)”要求，并運用好面向居民的貸款價(jià)值比(LTV)、貸款收入比(DTI)要求，和面向銀行的房地產(chǎn)貸款比例限制、貸款風(fēng)險權重要求，可有效調控房企杠桿水平，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險。連平建議，建立因地制宜的、動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險監測體系，及早發(fā)現房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
二是警惕房地產(chǎn)投資波動(dòng)。平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生認為，隨著(zhù)融資監管的加強，房企將加速推盤(pán)，尋求通過(guò)銷(xiāo)售途徑回籠資金，而對拿地和新開(kāi)工趨于謹慎，需要警惕由此引發(fā)的房地產(chǎn)投資波動(dòng)。
三是關(guān)注房地產(chǎn)資金鏈問(wèn)題可能引發(fā)的局部金融風(fēng)險。戴亦一說(shuō)，房企相當一部分貸款來(lái)自于民間借貸融資，后者特點(diǎn)是償債時(shí)間短、借貸成本高。同時(shí)，民間借貸往往伴隨“聯(lián)?；ケ?rdquo;等現象，一旦問(wèn)題產(chǎn)生，容易引發(fā)連鎖反應，致使多個(gè)公司或者個(gè)人出現資金危機，導致局部金融風(fēng)險。
