去杠桿對于房企而言，既是一塊很好的“試金石”，也是通往高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。對于房企來(lái)說(shuō)，“慢時(shí)代”的房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊天地，大有可為。只要能真正解決這個(gè)時(shí)代的痛點(diǎn)，終究會(huì )獲得市場(chǎng)的認可。
日前，中國人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，決定建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。有市場(chǎng)人士認為，貸款規模受限對于房企利空，房企未來(lái)的經(jīng)營(yíng)存在巨大隱憂(yōu)。
自“房住不炒”定位明確以來(lái)，有關(guān)部門(mén)對房企融資行為持續作出規范，防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險。從防范系統性風(fēng)險的角度來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿勢在必行。
凈資產(chǎn)收益率(ROE)是衡量公司運用自有資本效率的重要財務(wù)指標，體現了自有資本獲得凈收益的能力。指標值越高，說(shuō)明投資帶來(lái)的收益越高。而根據有關(guān)分析方法，ROE取決于凈利率、總資產(chǎn)周轉率、權益乘數(資產(chǎn)負債率越高，權益乘數越大)，要提升ROE，就需要從提升凈利率、總資產(chǎn)周轉率、資產(chǎn)負債率三個(gè)角度來(lái)進(jìn)行。
在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代，行業(yè)投資和銷(xiāo)售都處于高速增長(cháng)狀態(tài)，房子不愁賣(mài)。房企為了維持較高的ROE，大多選擇了一種“高杠桿、高周轉”的模式。事實(shí)證明，這種方式也非常見(jiàn)效。數據顯示，2006年至2009年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力大幅提升，ROE從不到4%提高到12%，此后房企的ROE持續穩定在這一較高水平。
然而，高杠桿是一把“雙刃劍”，面對較大的市場(chǎng)波動(dòng)，高杠桿往往意味著(zhù)高風(fēng)險，這也是近年來(lái)資本市場(chǎng)給房企遠低于市場(chǎng)平均市盈率估值的原因之一。經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)是周期之母，遠有日本房地產(chǎn)泡沫、近有美國次貸危機，這些源發(fā)自房地產(chǎn)行業(yè)的危機最終引爆了全面的金融危機。近年來(lái)，隨著(zhù)我國城鎮化率不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷下滑，在樓市調控政策下，一些城市房?jì)r(jià)回調，高杠桿帶來(lái)的系統性風(fēng)險逐漸顯現，因現金流問(wèn)題倒閉的房企開(kāi)始增多。
據貝殼研究院統計，2018年至2019年這兩年房企償債規模成倍增長(cháng)，2020年償債規模約9154億元，同比增長(cháng)28.7%，2021年到期債務(wù)規模預計將達12448億元，同比增長(cháng)36%，歷史性突破萬(wàn)億元大關(guān)，房企償債壓力繼續攀升。無(wú)論是落實(shí)“房住不炒”要求，還是防范金融風(fēng)險，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局。
那么，杠桿降下來(lái)，周轉率保持合理水平后，就相當于給房企判了“死刑”么?顯然不是。
在地產(chǎn)“慢時(shí)代”中，凈利率成為更為關(guān)鍵的指標。要維持較高的盈利能力，就需要房企打破“路徑依賴(lài)”，轉型升級，改變過(guò)去粗放的經(jīng)營(yíng)模式，向管理要效益，向創(chuàng )新要效益。過(guò)去一年，頭部房企萬(wàn)科一直在強調一個(gè)理念：地產(chǎn)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利，如今進(jìn)入到管理紅利階段。對于管理紅利，萬(wàn)科認為關(guān)鍵在五點(diǎn)：創(chuàng )造價(jià)值、建立競爭優(yōu)勢、長(cháng)期主義、科技賦能、精細運營(yíng)。提升效率，降低成本，從而提高凈利率，管理紅利恰恰可以解決“慢時(shí)代”房企的發(fā)展問(wèn)題。
可以說(shuō)，去杠桿對于房企而言，既是一塊很好的“試金石”，也是通往高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。畢竟，房地產(chǎn)市場(chǎng)體量巨大，除了新房銷(xiāo)售，存量市場(chǎng)的住房租賃、城市更新、物業(yè)服務(wù)等都是萬(wàn)億級的市場(chǎng)，而且行業(yè)仍然存在諸多痛點(diǎn)。對于房企來(lái)說(shuō)，“慢時(shí)代”的房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊天地，大有可為。只要能真正解決這個(gè)時(shí)代的痛點(diǎn)，終究會(huì )獲得市場(chǎng)的認可。比如僅僅成立兩年多的貝殼，因為利用數字技術(shù)提升了二手房交易效率，在美股上市后市值很快超過(guò)了萬(wàn)科和保利的總和。
當然，更重要的是，在轉變發(fā)展模式的陣痛期，房企要努力控制好債務(wù)風(fēng)險，提升資產(chǎn)質(zhì)量，改善資產(chǎn)負債表。畢竟，活下來(lái)才是前提。(王軼辰)
