按揭貸款規模料穩步增長(cháng)
對于房地產(chǎn)按揭貸款，多位受訪(fǎng)銀行人士表示，預計2021年相關(guān)信貸政策不會(huì )有太大的變化，按揭貸款規模將穩步增長(cháng)。
“中央經(jīng)濟工作會(huì )議的表述中，提出住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉，同時(shí)‘因城施策’變成‘因地制宜’，因此重點(diǎn)支持居民家庭首套自住性購房需求和執行差異化個(gè)人住房貸款政策預計仍將延續。”某股份制銀行北方省份行長(cháng)對中國證券報記者表示。
2020年中報顯示，36家上市銀行中，除北京銀行和紫金銀行未詳細披露個(gè)人按揭貸款數據外，其余34家銀行個(gè)人按揭貸款余額為29.16萬(wàn)億元，較上一年年末增長(cháng)6.84%。這顯示出房地產(chǎn)按揭貸款規模保持了穩健增長(cháng)的態(tài)勢。
而與房地產(chǎn)按揭貸款密切相關(guān)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售規模和房?jì)r(jià)走勢方面，從近期多家機構對2021年的預測來(lái)看，普遍相對樂(lè )觀(guān)。近期，中國社科院財經(jīng)戰略研究院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》認為，2021年全國房?jì)r(jià)平均上漲5%左右;商品住房銷(xiāo)售面積增幅可能將保持正增長(cháng)，并創(chuàng )歷史新高。
“我們對于2021年的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)還是比較樂(lè )觀(guān)的。近期以上海、北京為代表的一、二線(xiàn)城市成交量出現上漲，會(huì )刺激房貸的需求。此外，5年期以上的LPR利率已經(jīng)連續8個(gè)月不變，保證了銀行房貸業(yè)務(wù)的利潤水平。”某國有大行總行相關(guān)人士表示。
2020年12月31日，中國人民銀行等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，被外界認為是房貸領(lǐng)域的“三條紅線(xiàn)”制度，對于后續房貸尤其是個(gè)人按揭貸款等都有較為明顯的影響。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前發(fā)放房貸的主要銀行個(gè)人住房貸款占比大多在“紅線(xiàn)”之內，且對于超限機構，仍有2-4年不等的調整期，預計該制度對2021年個(gè)人住房貸款不會(huì )有太大的影響。
兩大因素決定房企融資情況
2020年貨幣政策總體寬松，盡管監管層對房地產(chǎn)領(lǐng)域采取融資管控措施，但總體融資壓力不大。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，2020年全年，房企發(fā)行債券融資高達7115.89億元，較2019年上漲25%，刷新了歷史紀錄。
分析人士認為，2021年，兩大主要因素將決定房企融資情況：貨幣政策和房企“三道紅線(xiàn)”管控。從決策層對于貨幣政策的表述來(lái)看，“不急轉彎”或為房企留出了一段紅利期。在房企“三條紅線(xiàn)”管控下，房企有息負債增速將被嚴格控制。
聯(lián)合資信分析師韓家麒認為，預計2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍將延續2020年的態(tài)勢，保持適度緊縮，融資政策預計不會(huì )有大幅寬松，或將對細化領(lǐng)域及監管強度升級加碼，在控制融資總量的同時(shí)，收縮非標準化融資規模，對主要融資渠道進(jìn)行調整。
作為房企的重要融資渠道之一，多位銀行人士預計，2021年銀行涉房貸款將有所收緊。
某大行浙江地區二級分行負責人對中國證券報記者表示，銀行借款、債券、非標等融資渠道將會(huì )持續收窄。他進(jìn)一步透露，該行目前涉房開(kāi)發(fā)貸仍然實(shí)行限額管理，涉房開(kāi)發(fā)貸余額在整體貸款余額占比約為5%。華東地區某大行風(fēng)險管理部門(mén)人士表示，該行房企“白名單”由省行核定，具體考慮全國綜合排名、經(jīng)營(yíng)狀況、風(fēng)險狀況以及綜合貢獻度。他認為，房地產(chǎn)信貸政策一定是穩字當先，目前該行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)一直處于收緊狀態(tài)。
近日，銀保監會(huì )已將2021年銀行業(yè)非現場(chǎng)監管報表(1104)填報工作的通知下發(fā)，其中，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的S67表，發(fā)生了較大的變化。
某大行華東地區二級分行行長(cháng)認為，S67的修訂體現了監管部門(mén)不僅僅局限于傳統信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險監測，更關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)整體融資的風(fēng)險情況。
“2021年的1104報表填報通知中，S67房地產(chǎn)融資出現了較大的變化。一是將涉房企業(yè)開(kāi)發(fā)貸統計重點(diǎn)由抵押率轉變?yōu)橘Y本金比率，更加強調房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)通過(guò)提高資本金比例抵御風(fēng)險，通過(guò)提高資本金比率，降低涉房開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資金額和資產(chǎn)負債率，將‘三條紅線(xiàn)’監管政策落到實(shí)處。二是將保障性住房開(kāi)發(fā)貸款單列，納入到統計范圍內，更加注重商業(yè)銀行對保障性住房的支持力度，體現對住房基本民生的保障力度。”該行長(cháng)對中國證券報記者表示。
房企應對措施各異
有房企人士指出，2021年，隨著(zhù)“三條紅線(xiàn)”政策的逐漸落地，未來(lái)房企在拿地和融資方面都將出現分化。
韓家麒認為，現有債務(wù)負擔較輕、資金較為充裕的企業(yè)將持續良性發(fā)展;而對于現有債務(wù)負擔較重的企業(yè)，融資渠道收緊在一定程度上限制了拿地和施工節奏，企業(yè)經(jīng)營(yíng)將面臨更大挑戰。
有相關(guān)房企人士對中國證券報記者表示，2021年，公司將控制拿地金額，將主要資源投入到一、二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)，同時(shí)加強回款，積極改善資產(chǎn)負債結構。
目前，國資和民營(yíng)房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)項目成為普遍現象。有國資房企人士對中國證券報記者表示，目前其所在企業(yè)已經(jīng)與民營(yíng)房企龍頭共同開(kāi)發(fā)了不少項目，“國資可以發(fā)揮融資成本優(yōu)勢，合作方可以發(fā)揮項目操盤(pán)經(jīng)驗”。
一些財務(wù)指標并未踩線(xiàn)的“優(yōu)等生”則選擇加強與銀行等機構的戰略合作，提前“備糧”。近日，世茂集團與興業(yè)銀行簽署全面戰略合作協(xié)議。根據協(xié)議，興業(yè)銀行將向世茂集團提供170億元授信額度，同時(shí)提供一攬子金融解決方案。
此外，有房企人士表示，未來(lái)房企融資渠道中，債券將占據越來(lái)越重要的位置。不過(guò)發(fā)債只是一部分規模企業(yè)的盛宴。“未來(lái)行業(yè)龍頭的融資優(yōu)勢將越來(lái)越大。”前述人士表示。
2021年，“房住不炒”基調不變，然而貨幣政策“不急轉彎”的表述引發(fā)了熱議。銀行對于房地產(chǎn)信貸政策有何展望，多位銀行業(yè)人士在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)認為，預計2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸仍將保持“限額管理”和“優(yōu)選對手方”的策略，預計2021年房企融資環(huán)境略有收緊，而房地產(chǎn)按揭貸款仍將保持穩定。(記者 張玉潔 歐陽(yáng)劍環(huán))
