“元旦假期期間簽約新房，可以參與砸金蛋抽獎活動(dòng)，獎品是電飯煲之類(lèi)的小家電，房?jì)r(jià)沒(méi)有活動(dòng)，特價(jià)房活動(dòng)在上個(gè)月月底已經(jīng)結束。最近一段時(shí)間，不會(huì )再做特價(jià)房。新年接到總部下達的通知是可以慢慢賣(mài)，如果市場(chǎng)好，還可以漲價(jià)。”元旦假期，中國證券報記者走訪(fǎng)了北京地區多個(gè)新房樓盤(pán)，走訪(fǎng)過(guò)程中，樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對中國證券報記者如是說(shuō)。
此外，記者走訪(fǎng)發(fā)現，進(jìn)入2021年，很多2018年前后入市的限競房樓盤(pán)面臨預售證到期問(wèn)題，不得不期房轉現房銷(xiāo)售。由于在換證過(guò)程中銷(xiāo)售價(jià)格可以進(jìn)行修改，很多開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員對外宣稱(chēng)，轉入現房銷(xiāo)售后要收回期房前期的優(yōu)惠，換證后將上調銷(xiāo)售價(jià)格。
新年優(yōu)惠活動(dòng)少
元旦假期，記者走訪(fǎng)了位于大興區、豐臺區的多個(gè)新房樓盤(pán)發(fā)現，售樓處看房人數整體不多。僅有零星散客在沙盤(pán)及樣板間處了解情況，售樓處待客間和大廳休息區，基本沒(méi)有看房客戶(hù)逗留。
走訪(fǎng)之前記者還觀(guān)察到，元旦期間，基本沒(méi)有中介人員發(fā)布組團去新樓盤(pán)看房的消息。開(kāi)發(fā)商售樓處也沒(méi)有針對新年的營(yíng)銷(xiāo)氛圍，背景墻的促銷(xiāo)廣告基本都停留在2020年12月份。
“上個(gè)月開(kāi)發(fā)商基本都在做年底最后的沖量，項目樓盤(pán)一個(gè)月就簽約了70多套。”位于大興區大興機場(chǎng)附近某限競房樓盤(pán)銷(xiāo)售王虹(化名)對記者表示，“北京地區已經(jīng)很多年沒(méi)有‘金九銀十’這個(gè)概念了。11和12月份都是下半年的沖量大月，優(yōu)惠活動(dòng)也基本在這兩個(gè)月進(jìn)行。12月份有很多特價(jià)房推出，比如原價(jià)460多萬(wàn)元的下躍產(chǎn)品，在12月份的時(shí)候，對一些非樓王位置的房源做特價(jià)房處理，售價(jià)為440萬(wàn)元。目前，這些特價(jià)房源已經(jīng)售罄。元旦期間沒(méi)有特價(jià)房活動(dòng)，剩下的都是樓王位置，目前接到的通知是，暫時(shí)不做降價(jià)處理。”
元旦假期售樓處看房人數量不多
據王虹介紹，年底沖量結束后，很多樓盤(pán)采取了新的定價(jià)模式。“有些朝向、位置較好的房源，可能要重新定價(jià)。項目是2018年年中拿到的預售證，經(jīng)過(guò)11和12月份的大手筆銷(xiāo)售沖量后，目前剩下的房源都是單價(jià)相對較高的樓王房源。”王虹表示，“項目定位是剛需，客戶(hù)基本都以追求性?xún)r(jià)比為主。目前剩下的都是好房源，并且馬上可以交房，算是現房銷(xiāo)售，漲價(jià)銷(xiāo)售也在情理之中。”
記者走訪(fǎng)發(fā)現，北京地區很多2018年前后入市的限競房，目前仍然沒(méi)有全部清盤(pán)。樓盤(pán)轉入2021年后，由于預售證到期，項目已經(jīng)由期房轉成了現房銷(xiāo)售。
“期轉現”現象普遍
2018年以來(lái)，北京地區新房市場(chǎng)以限競房為主，受地理位置不佳、周?chē)涮赘簧?、開(kāi)發(fā)商利潤空間小導致產(chǎn)品吸引力不足等多重因素影響，項目前期去化率普遍不高。很多項目銷(xiāo)售時(shí)間橫跨了4個(gè)年頭，依然在售。不少項目目前已經(jīng)全部建成，2021年這些項目預售證到期，期房不得不變成現房銷(xiāo)售，換證過(guò)程中，可以對售價(jià)進(jìn)行調整。不少開(kāi)發(fā)商借此宣稱(chēng)，新年銷(xiāo)售壓力較小，有意對剩余轉成現房的樓盤(pán)調高價(jià)格出售。
“假期結束后，我們的項目就會(huì )全部轉成現房銷(xiāo)售?，F房銷(xiāo)售和之前的期房銷(xiāo)售相比，銀行批貸時(shí)間、下房本時(shí)間都按照現房標準，比期房客戶(hù)提前很多。更重要的是，新認購的客戶(hù)能看到實(shí)實(shí)在在的房子，沒(méi)有任何爛尾風(fēng)險，還能看到前期入住的鄰居、成熟的社區環(huán)境。”位于南五環(huán)外某限競房銷(xiāo)售人員李明(化名)對記者表示，“目前，很多前期認購的業(yè)主已經(jīng)拿到鑰匙開(kāi)始裝修，物業(yè)也開(kāi)始入場(chǎng)按照成熟社區進(jìn)行管理。”
李明表示：“1月底之前，我們會(huì )把所有未售房源進(jìn)行重新定價(jià)。按照規定，轉成現房后，就不用按照期房規定的最高限價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售了。當然，目前北京的市場(chǎng)非常平穩，不可能進(jìn)行大幅的漲價(jià)。但是降價(jià)促銷(xiāo)是不太可能了。因為一方面所剩房源已經(jīng)不多，只留下一部分銷(xiāo)售人員駐場(chǎng)即可，開(kāi)發(fā)商的成本可控。另一方面，項目已經(jīng)收回絕大部分的資金，土地也沒(méi)有抵押，資金成本壓力較小。”
限競房“期轉現”現象普遍
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，限競房即便由期房轉為現房銷(xiāo)售，價(jià)格也不能超過(guò)拿地時(shí)規定的銷(xiāo)售上限。如果是商品房，期房轉現房可能變動(dòng)較大，之前降價(jià)的限競房可能稍微漲價(jià)，目前市場(chǎng)下，限競房通過(guò)換證上調預售證限制價(jià)格不存在可能性。但是轉入現房銷(xiāo)售后，將前期期房時(shí)的優(yōu)惠活動(dòng)收回，變相達到漲價(jià)目的，是可以理解的。
