11月10日，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司(股票簡(jiǎn)稱(chēng)：京城佳業(yè)，股票代碼：02210.HK)于香港交易所正式掛牌交易，成為北京市首家市屬上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)。公司全球發(fā)售3666.72萬(wàn)股股份，其中香港發(fā)售股份366.72萬(wàn)股，國際發(fā)售股份3300萬(wàn)股，另有15%超額配股權;每股發(fā)售價(jià)8.28港元，每手400股;公司今日開(kāi)盤(pán)報8.28港元，截至發(fā)稿最新市值11.51億，市盈率(TTM)16.87。

　　01深耕京津冀地區，雙輪驅動(dòng)業(yè)績(jì)高質(zhì)量增長(cháng)

　　北京京城佳業(yè)是一家立足首都的物業(yè)管理服務(wù)綜合運營(yíng)商，具備超過(guò)30年的運營(yíng)歷史，常年為首都企事業(yè)單位、公共機構和居民提供多元化物業(yè)管理服務(wù)，是最先走進(jìn)北京胡同物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)提供商，承擔了國家體育場(chǎng)(鳥(niǎo)巢)、政府辦公大樓、國資委控制的企業(yè)集團等在市場(chǎng)上具有影響力項目的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。截至2021年5月31日，北京京城佳業(yè)共有在管物業(yè)項目183個(gè)，包括121個(gè)住宅項目、29個(gè)商業(yè)項目和26個(gè)公共及其他項目以及7個(gè)胡同項目，總簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3232.6萬(wàn)平方米和3053.8萬(wàn)平方米，合約面積/在管面積為1.06，為未來(lái)業(yè)績(jì)增長(cháng)提供了規模保障。

圖1：京城佳業(yè)在管、簽約面積情況

數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、聆訊后資料

　　深耕京津冀，發(fā)揮協(xié)同效應，輻射全國。截至2021年5月31日，京城佳業(yè)于京津冀地區的在管面積為2731.6萬(wàn)平方米，占截至同日在管建筑面積的89.4%。公司依托首都區位優(yōu)勢，不斷提升管理密度，強化優(yōu)勢領(lǐng)域的市場(chǎng)形象和企業(yè)口碑，核心城市的規模優(yōu)勢進(jìn)一步鞏固。此外，從物業(yè)管理服務(wù)收入來(lái)看，京津冀地區收入占比從2018年的94.3%降至截至2021年5月31日的92.6%，京城佳業(yè)在持續鞏固區域核心優(yōu)勢的大前提下，收入結構呈現進(jìn)一步優(yōu)化之勢。截至2021年5月31日，服務(wù)地區覆蓋范圍擴展到中國九個(gè)省市，逐漸形成以北京為立足點(diǎn)，把握京津冀地區協(xié)同發(fā)展機遇，輻射全國的服務(wù)版圖。

圖2：京城佳業(yè)京津冀地區在管面積及物業(yè)管理服務(wù)收入占比

數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、聆訊后資料

　　股東資源優(yōu)勢助力穩固基本盤(pán)。股東集團的資源優(yōu)勢和品牌實(shí)力，為公司業(yè)務(wù)持續發(fā)展提供了強勁的支撐。截至2021年5月31日，公司來(lái)自北京城建集團及其各自的合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司的在管面積為18.3百萬(wàn)平方米，同比增加4.73%，占總在管面積的59.80%。招股書(shū)顯示，北京城建集團還有大量土地儲備及在建建筑面積，隨著(zhù)公司進(jìn)一步滲透到北京城建集團未開(kāi)發(fā)的物業(yè)市場(chǎng)，預計未來(lái)在管建筑面積及市場(chǎng)份額將繼續蓬勃發(fā)展，除依托北京城建集團的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，提供穩定的物業(yè)管理項目外，公司將繼續依托北京城建集團施工板塊強有力的規模優(yōu)勢，致力于打造中國施工現場(chǎng)物業(yè)化管理第一品牌——「京城E家」，搶占施工現場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)藍海，擴大施工現場(chǎng)物業(yè)管理規模，形成支撐管理面積快速擴張的新增長(cháng)點(diǎn)。

圖4：京城佳業(yè)在管面積來(lái)源占比

數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、聆訊后資料

　　市場(chǎng)拓展凸顯核心競爭力。值得注意的是，除關(guān)聯(lián)股東的穩定堅實(shí)保障外，京城佳業(yè)在不斷提升其市場(chǎng)開(kāi)發(fā)實(shí)力，積極爭取第三方優(yōu)質(zhì)項目，市場(chǎng)外拓能力逐年增強。從數據來(lái)看，公司外拓第三方的在管面積占比從2018年的35.7%一路遞增到截至2021年5月31日的40.2%，而外拓第三方的收入占比則超八成，顯示出公司對關(guān)聯(lián)股東的依賴(lài)性逐步減低，市場(chǎng)外拓能力逐漸成為驅動(dòng)規模高質(zhì)量增長(cháng)的核心要素之一，市場(chǎng)競爭力進(jìn)一步增強。

圖5：京城佳業(yè)收入來(lái)源分布情況

數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、聆訊后資料

　　02業(yè)績(jì)穩健增長(cháng)，多經(jīng)業(yè)務(wù)水平超行業(yè)均值

　　經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)保持穩健增長(cháng)態(tài)勢。招股書(shū)顯示，公司營(yíng)收來(lái)源于三大業(yè)務(wù)線(xiàn)，分別為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區增值服務(wù)。三大業(yè)務(wù)線(xiàn)業(yè)績(jì)均實(shí)現不同程度的持續增長(cháng)?？偟臓I(yíng)業(yè)收入由2018年的9.18億元增加18.8%至2020年的10.91億元，由截至2020年5月31日止五個(gè)月的4.24億元增加12.8%至截至2021年5月31日止五個(gè)月的4.79億元;而凈利潤由2018年的41.4百萬(wàn)元增加66.2%至2020年的68.8百萬(wàn)元，由截至2020年5月31日止五個(gè)月的36.9百萬(wàn)元增加3.9%至截至2021年5月31日止五個(gè)月的38.4百萬(wàn)元。

圖6：京城佳業(yè)營(yíng)業(yè)收入及凈利潤情況

數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、聆訊后資料

　　增值服務(wù)表現亮眼，遠超行業(yè)均值。隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，增加基礎物管規模，長(cháng)期來(lái)看很可能導致增收不增利，但增值服務(wù)可以有效提升企業(yè)盈利能力，更具備發(fā)展潛力，京城佳業(yè)在穩固基礎物業(yè)服務(wù)的基礎上，大力挖掘增值服務(wù)的業(yè)務(wù)空間，效果顯著(zhù)。從京城佳業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)結構來(lái)看，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年5月31日止五個(gè)月，社區增值服務(wù)產(chǎn)生的收入分別為2.43億元、2.32億元、2.45億元、1.07億元及1.17億元，分別占當期總收入的26.5%、22.2%、22.5%、25.3%及24.3%，加上非業(yè)主增值服務(wù)等其他業(yè)務(wù)收入，公司總體多種經(jīng)營(yíng)收入占比超30%，高于500強和百強企業(yè)均值，在行業(yè)內處于較高水平。

圖7：京城佳業(yè)與行業(yè)500強、百強企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入占比情況

數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、聆訊后資料、中物研協(xié)

　　03多業(yè)態(tài)、多元化業(yè)務(wù)布局，打造特色品牌

　　不斷強化優(yōu)勢業(yè)態(tài)，商業(yè)物業(yè)創(chuàng )收能力突出。為最大限度提升公司業(yè)務(wù)版圖，京城佳業(yè)在原有業(yè)務(wù)模塊范圍內進(jìn)行再深耕，依托公司現有主要業(yè)務(wù)優(yōu)勢進(jìn)行最大限度外拓擴張，在持續服務(wù)住宅物業(yè)的同時(shí)，亦抓住非住宅物業(yè)發(fā)展的契機，加大對多元業(yè)態(tài)的拓展。聚焦高端住宅和商業(yè)物業(yè)大力拓展公共物業(yè)項目，在大型公建、文體設施、商業(yè)、學(xué)校、醫院等業(yè)態(tài)實(shí)現了新的發(fā)展。其中，商業(yè)物業(yè)表現尤為突出，2020年，京城佳業(yè)商業(yè)物業(yè)管理面積占總在管面積的比例為4%，但卻貢獻了33.8%的收入，創(chuàng )收能力遠超行業(yè)500強和百強均值水平。

圖8：2020年京城佳業(yè)與行業(yè)500強、百強企業(yè)不同業(yè)態(tài)管理面積占比情況

數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、聆訊后資料、中物研協(xié)

　　立足胡同街巷，探索鄉鎮式物業(yè)、擴展城市服務(wù)版圖。除為住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供服務(wù)外，依靠其國資背景和良好的企業(yè)信譽(yù)，圍繞胡同物業(yè)和城市更新改造持續完善服務(wù)業(yè)態(tài)布局，優(yōu)化商業(yè)模式。京城佳業(yè)是全國首批進(jìn)入北京城市副中心及雄安新區、首批建立胡同物業(yè)管理服務(wù)標準的首都國有物業(yè)管理公司，代表性在管項目如國家體育場(chǎng)(鳥(niǎo)巢)、國家石油天然氣管網(wǎng)集團寫(xiě)字樓及史家胡同等項目。截至2021年5月31日，公司在管的183個(gè)物業(yè)項目中，有7個(gè)合計6.4百萬(wàn)平方米的胡同項目，已形成業(yè)務(wù)特色及優(yōu)勢壁壘。為確保公司持續發(fā)展，后續將依托現有優(yōu)勢，探索向新型街區物業(yè)服務(wù)模式，目前，公司正在跟蹤并試點(diǎn)運行北太平莊街道的街區物業(yè)，力求以此為突破口，不斷探索新興市場(chǎng)，打開(kāi)企業(yè)物業(yè)發(fā)展新局面。同時(shí)鑒于北京鄉鎮格局狀況，擬在街道、胡同基礎上，嘗試建立鄉鎮為運營(yíng)大范圍的“鄉鎮式物業(yè)”版圖，以點(diǎn)向面進(jìn)一步切入城市服務(wù)，實(shí)現公司整體戰略、業(yè)務(wù)特色再升級。

圖9：2020年京城佳業(yè)與行業(yè)500強、百強企業(yè)不同業(yè)態(tài)物業(yè)費收入占比情況

數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、聆訊后資料、中物研協(xié)

　　創(chuàng )新管理思路，開(kāi)啟施工現場(chǎng)物業(yè)化服務(wù)管理新模式。一直以來(lái)，京城佳業(yè)不斷與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng )新，積極探索物業(yè)管理新模式。京城佳業(yè)城承物業(yè)積極落實(shí)首都建筑業(yè)發(fā)展要求，按照施工現場(chǎng)生活區標準化、智能化和美化的原則，為施工現場(chǎng)提供專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。施工現場(chǎng)物業(yè)化服務(wù)主要體現在提供箱式房租賃、辦公區、生活區秩序維護、環(huán)境保潔、會(huì )議、商超餐飲、綠植養護、生活設施租賃和工人居住管理等過(guò)程性服務(wù)保障。安定循環(huán)經(jīng)濟園區項目是京城佳業(yè)城承物業(yè)第一個(gè)施工現場(chǎng)物業(yè)化服務(wù)項目，是華北地區規模最大的生活垃圾焚燒處理項目，北京市重點(diǎn)惠民工程，公司于2021年5月20日正式入場(chǎng)，這是公司初步試點(diǎn)“箱式房租賃+基礎物業(yè)服務(wù)”模式，邁出了施工現場(chǎng)物業(yè)化的第一步。針對該項目的特點(diǎn)，確定了“細致、專(zhuān)業(yè)、高效”的物業(yè)管理定位和“匠心、創(chuàng )新、共贏(yíng)”的服務(wù)管理思路，以打造精品物業(yè)，鑄就行業(yè)標桿為目標，最終實(shí)現與業(yè)主的共享和共贏(yíng)，公司施工現場(chǎng)物業(yè)化水平得到了市政府有關(guān)領(lǐng)導和環(huán)衛集團、城建集團及其土木工程總承包部的好評。

　　04智慧化賦能，提質(zhì)增效降本成果顯現

　　在國家大力支持智慧物業(yè)發(fā)展的大環(huán)境下，京城佳業(yè)緊隨市場(chǎng)數字化發(fā)展趨勢，積極實(shí)施信息技術(shù)升級來(lái)加強企業(yè)核心競爭力。通過(guò)自主研發(fā)智慧營(yíng)收管控系統、智慧巡視巡檢系統和智慧設備設施管理平臺并應用于日常管理服務(wù)，構建智慧管理駕駛艙及E生活服務(wù)平臺，提升服務(wù)質(zhì)量;接訴即辦服務(wù)系統高效處理業(yè)主各類(lèi)訴求，提升客戶(hù)滿(mǎn)意度;引入機器人智能設備，使用智能技術(shù)提升設備運維效率，實(shí)現系統自動(dòng)監控，提升管理效能;同時(shí)，自主開(kāi)發(fā)的綜合智能管理系統，將面向業(yè)主及業(yè)務(wù)伙伴的服務(wù)平臺及與物業(yè)管理服務(wù)及智能辦公有關(guān)的內部系統相結合，通過(guò)數字化、智能化信息系統的管理提高綜合管理效率，強化成本管控。在物業(yè)管理行業(yè)整體面臨勞動(dòng)用工成本持續上升之際，京城佳業(yè)通過(guò)科技賦能，降本增效措施成果顯現，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年5月31日止五個(gè)月，公司人工成本占總收入的百分比持續下跌，分別為42.2%、39.7%、35.9%及37.2%，人力成本占比遠遠低于行業(yè)水平。

圖10：京城佳業(yè)與行業(yè)500強、百強企業(yè)人力成本占比情況

數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、聆訊后資料、中物研協(xié)

　　京城佳業(yè)立足首都核心區位優(yōu)勢，發(fā)揮京津冀協(xié)同效應，依托關(guān)聯(lián)股東的資源優(yōu)勢和品牌實(shí)力，加之不斷強化的市場(chǎng)外拓能力，為公司的穩健發(fā)展奠定了良好基礎;隨著(zhù)文創(chuàng )園區、歷史風(fēng)貌的保護特別是在北京受到日益重視，京城佳業(yè)多元化、多業(yè)態(tài)的全方位服務(wù)能力，將為其實(shí)現差異化發(fā)展、打造特色品牌提供高壁壘競爭優(yōu)勢，助力公司打造與眾不同的物業(yè)管理品牌，提升用戶(hù)體驗，為其贏(yíng)得優(yōu)秀的用戶(hù)口碑，獲得額外的品牌溢價(jià)。此外，高品質(zhì)的增值服務(wù)持續豐富業(yè)務(wù)矩陣，完善服務(wù)體系，挖掘業(yè)務(wù)價(jià)值，優(yōu)化樹(shù)立品牌聲譽(yù)。未來(lái)公司將加大力度建設智慧物業(yè)，實(shí)施標準化管理，進(jìn)一步強化科技賦能下的核心競爭力，上市后的市場(chǎng)表現值得期待。