來(lái)源：中國房地產(chǎn)網(wǎng) 作者：樊永鋒

孝賢大廈，位于魚(yú)臺縣城核心區，曾是當地政府重點(diǎn)城建工程

　　魚(yú)臺縣孝賢大廈，作為山東省濟寧市魚(yú)臺縣地標性城建孝賢文化廣場(chǎng)的配套建筑，破產(chǎn)拍賣(mài)兜轉多年,疑竇叢生，拍案驚奇。

　　孝賢大廈始于2010年，2015年4月29日由魚(yú)臺縣人民法院作出破產(chǎn)清算裁定。直到2019年年初啟動(dòng)拍賣(mài)，同年9月16日，評估價(jià)約為2.175億元的魚(yú)臺孝賢大廈有限公司土地使用權、建筑物資產(chǎn)，經(jīng)過(guò)六輪拍賣(mài)，最終以約1.34億元的低價(jià)被當地國資背景的魚(yú)臺縣鑫興城市建設開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)鑫興城建公司)拍得，降幅達百分之四十。結果一出，驚雷四起。

　　2021年8月末，多位債權人向中國房地產(chǎn)報記者指出，他們認為魚(yú)臺縣人民法院蓄意拖延孝賢大廈破產(chǎn)清算程序，拖延評估拍賣(mài)程序的進(jìn)行和拖延債權人會(huì )議的舉行，存在惡意拖延拍賣(mài)款發(fā)放的嫌疑。

　　“我們作為對孝賢大廈享有債權的債權人，并且是享有抵押權優(yōu)先的債權人，至今已過(guò)六年沒(méi)有分配到任何財產(chǎn)，魚(yú)臺縣人民法院作為對孝賢大廈進(jìn)行破產(chǎn)清算的法院，存在惡意延緩破產(chǎn)清算程序進(jìn)行的情況。我們認為(魚(yú)臺縣人民法院)存在嚴重違法行為，嚴重侵害了各債權人的合法權益，政府部門(mén)對我們的合理訴求束之高閣，至今沒(méi)有給予答復。”包括殷某在內的多位債權人認為孝賢大廈拍賣(mài)過(guò)程“盤(pán)剝過(guò)甚”。

　　魚(yú)臺縣孝賢大廈酒店有限公司是由江蘇江都油田通用實(shí)業(yè)有限公司與魚(yú)臺縣天工建材有限公司共同投資興建，當年計劃總投資2.6億元，建設標準為四星級旅游涉外大酒店，是孝賢廣場(chǎng)重要的配套項目，也是魚(yú)臺著(zhù)力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點(diǎn)品牌。

　　據悉，公司法人主體為魚(yú)臺孝賢大廈酒店有限公司，成立于2010年6月28日，后因資金不足，于2015年4月宣告破產(chǎn)清算，債務(wù)涉及民間借貸、銀行貸款、建筑工程款、房屋買(mǎi)賣(mài)合同，遂引發(fā)債權分配紛爭。

　　2021年9月6日，魚(yú)臺縣人民法院相關(guān)負責人表示：“魚(yú)臺大廈原開(kāi)發(fā)商負責人因非法吸收公眾存款，已被刑事立案，不便回應。”

魚(yú)臺縣孝賢大廈主體及外立面工程已完工正在進(jìn)行內部裝潢(工程招標預算2億元)

　　孝賢大廈破產(chǎn)始末

　　2010年開(kāi)工建設的孝賢廣場(chǎng)是魚(yú)臺縣的地標性建筑，也是魚(yú)臺著(zhù)力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點(diǎn)品牌，作為魚(yú)臺的地標性建筑的配套措施，同時(shí)，為提高魚(yú)臺縣接待能力，提升旅游業(yè)服務(wù)水平。魚(yú)臺縣孝賢大廈酒店項目應運而生，建設標準為四星級旅游涉外大酒店。

　　彼時(shí)，包括債權人殷某在內的多位投資人覓得投資機會(huì )。他們原計劃利用手中閑置資金，為魚(yú)臺縣的經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量的同時(shí)，獲得合理的投資收益。

　　“我于2014年將手中1000多萬(wàn)元資金，投向了魚(yú)臺孝賢大廈酒店，看著(zhù)總面積7.8萬(wàn)平方米，主樓26層，高98.8米的孝賢大廈接近竣工，內心充滿(mǎn)了自豪感。但事與愿違，不到一年的時(shí)間，孝賢大廈于2015年4月宣告破產(chǎn)。”殷某說(shuō)。

　　2015年4月29日，魚(yú)臺縣人民法院做出(2015)魚(yú)破字第2-1號《民事裁定書(shū)》，魚(yú)臺孝賢大酒店有限公司，截至2014年12月31日,申請人賬面資產(chǎn)總額約1.857億元,負債1.874億元;申請人另申報尚未結賬工程款3800萬(wàn)元及其他各項未入賬債務(wù)約6202萬(wàn)元。其資產(chǎn)不能清償到期債務(wù),且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)，由法院指定山東公明政和律師事務(wù)接管破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算。

　　當時(shí)，包括殷某在內的多位債權人，向破產(chǎn)管理人山東公明政和律師事務(wù)所申報債權。孝賢大廈酒店進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。

　　不曾想一拖數年，2019年2月2日才正式進(jìn)入拍賣(mài)程序，起拍估值總價(jià)約合2.175億元，土地使用面積約1.427平方米(約合21.4畝)，建筑面積約6.105平方米，地下共1層，地上共26層。歷經(jīng)6次降價(jià)，最終于當年9月16日以約合1.342億元拍出。

　　孝賢大廈多位債權人認為，多次降價(jià)拍賣(mài)非同尋常，是否合規，讓他們充滿(mǎn)疑慮。

　　久拖不決的破產(chǎn)清算，已經(jīng)讓眾多債權人顧不得拍賣(mài)價(jià)格遠低于資產(chǎn)估值的問(wèn)題，只求盡快拿到分配款項，然而，“我的債權申報數額得到了破產(chǎn)管理人確認，破產(chǎn)分配款領(lǐng)取單也已提交，就等著(zhù)2020年7月17日孝賢大廈酒店債權人會(huì )議召開(kāi)后，領(lǐng)取分配款項。但在債權人會(huì )議召開(kāi)的前一天下午，會(huì )議被通知取消，理由是會(huì )議參加人數不符合法律規定。”殷某說(shuō)。

　　實(shí)際情況卻并非如此，他表示，當時(shí)孝賢大廈的多位債權人均迫不及待等著(zhù)分配款項，且會(huì )議召開(kāi)時(shí)間提前半個(gè)多月向債權人通知，并下發(fā)網(wǎng)絡(luò )會(huì )議教程指導，各位債權人都已經(jīng)被拖得精疲力盡，不可能不積極參加此次會(huì )議，“這中間有哪些‘貓膩’，不得而知”。

　　另?yè)竽沉私獾?，在拍賣(mài)款分配過(guò)程中，“又多出來(lái)了3000多萬(wàn)元的稅費需要參與破產(chǎn)分配，更讓人懷疑，此次破產(chǎn)清算分配過(guò)程有許多不可告人的事情。”

　　作為債權人，包括殷某在內的多位債權人從孝賢大廈破產(chǎn)清算到拍賣(mài)成交，苦等5年時(shí)間，“按照法律規定(破產(chǎn)清算分配)早已超期限，一直遙遙無(wú)期的等待分配款的領(lǐng)取，再這樣拖下去，所有的債權人都將被拖垮。”

　　當下，多位受訪(fǎng)債權人質(zhì)疑，拍賣(mài)所得款項是否還在監管賬戶(hù)中，為何遲遲不進(jìn)行分配，另外對于此次拍賣(mài)有三點(diǎn)核心爭議：降價(jià)40%拍賣(mài)是否合理;資產(chǎn)評估是否嚴謹;稅費、預留資金的合理合法依據是什么?

　　降價(jià)40%的特殊買(mǎi)受人

　　孝賢大廈于2015年4月29日由魚(yú)臺縣人民法院作出破產(chǎn)清算的裁定。各債權人收到裁定后，按照法定程序及時(shí)向破產(chǎn)管理人山東公明政和律師事務(wù)所申報了債權，2016年6月28日收到管理人給予的《債權審查初步意見(jiàn)函》，得到了破產(chǎn)管理人的債權確認。

　　自2015年4月份孝賢大廈酒店進(jìn)入破產(chǎn)清算起，直至2019年2月3日才正式進(jìn)入拍賣(mài)程序，當時(shí)起拍價(jià)約合2.175億元，中間長(cháng)達7個(gè)多月時(shí)間、歷經(jīng)6次拍賣(mài)，最終于當年9月16日以約1.342億元拍出。

　　根據最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)企業(yè)若干問(wèn)題的規定》第13條，應當按照評估值確定，第一次拍賣(mài)最高價(jià)未達到保留價(jià)時(shí)，應當繼續拍賣(mài)，每次拍賣(mài)的保留價(jià)應當不低于前次保留價(jià)的百分之九十。經(jīng)過(guò)三次拍賣(mài)仍不能成交時(shí)，人民法院應當將所拍賣(mài)的股權按第三次拍賣(mài)的保留價(jià)折價(jià)抵償給債權人，最多應當是三次拍賣(mài)，而魚(yú)臺縣人民法院竟然進(jìn)行了六次拍賣(mài)，我們認為魚(yú)臺縣人民法院存在違法行為，并且根據最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第八條規定：人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。

　　“由2.17億元降到1.34億元，降幅達百分之四十，我們不清楚魚(yú)臺縣人民法院與中標者鑫興城建公司到底什么關(guān)系，我們債權人不敢主觀(guān)臆斷，但如此低價(jià)顯然有悖于常理。”他說(shuō)。

　　工商登記信息顯示，魚(yú)臺鑫興城建公司成立于2015年5月7日，公司以自有資金在政府授權范圍內的城鄉開(kāi)發(fā)建設。股權穿透該公司實(shí)際控制人為魚(yú)臺縣國有資產(chǎn)管理局。

　　“孝賢大廈啟動(dòng)破產(chǎn)程序后，魚(yú)臺縣政府便責成魚(yú)臺縣國資委設立的開(kāi)發(fā)公司接盤(pán)，畢竟是魚(yú)臺縣政府城建工程重要的組成部分。”一位接近當地政府的消息人士說(shuō)。

　　2021年9月6日，記者在孝賢大廈現場(chǎng)從項目安保人員處了解到，孝賢大廈已開(kāi)始內部裝修，招采網(wǎng)2021年8月25日發(fā)布的魚(yú)臺縣孝賢大廈裝修工程招標公告顯示，該項目采用EPC+O(設計、采購、施工、運營(yíng))模式建設，投資金額2億元，招標人為魚(yú)臺縣城建公司。

　　前述優(yōu)先債權人則指出“買(mǎi)受人魚(yú)臺鑫興城建公司目前未繳納稅費、未完成過(guò)戶(hù)登記的情況下進(jìn)行裝修，顯然是不合規的。”

　　對于魚(yú)臺大廈是否已完成轉移登記并確權、是否開(kāi)始裝修施工，買(mǎi)受人魚(yú)臺鑫興城建公司辦公室工作人員表示需請示領(lǐng)導后回復，至截稿前未做回應。

　　魚(yú)臺縣人民法院以原開(kāi)發(fā)商負責人被刑事立案為由，亦未做回應。

　　草率評估惹爭議

　　資產(chǎn)評估不嚴謹、錯誤百出，是債權人質(zhì)疑的另一焦點(diǎn)。

　　2018年，受魚(yú)臺縣人民法院、資產(chǎn)管理人委托濟寧京杭房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司，做出了濟京估字(2018)第A(yíng)007號評估報告書(shū)。

　　據債權人介紹，魚(yú)臺法院選定濟寧京杭士地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司,作為有財產(chǎn)擔保權的債權人并不知情。

　　一位不愿具名的債權人指出：“他們評估報告顯示的評估價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià),該評估價(jià)格作為起拍價(jià)，明顯侵蝕(有財產(chǎn)擔保權的)債權人合法權益。”

　　他以債權人趙某(原債權人朱某巖,債權轉移)為例證，孝賢大廈抵押給趙某的房產(chǎn)證號為魚(yú)房權證魚(yú)臺字第201301205號，建筑面積為6091.84平方米，樓層為16-19層，根據濟寧京杭土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司2018年10月25日出具的濟京估字(2018)第A(yíng)007號的房地產(chǎn)評估報告書(shū)記載，16-19樓層的單價(jià)為3200元/平方米，總價(jià)值約1949.4萬(wàn)元，但是根據魚(yú)臺縣房地產(chǎn)管理局2014年6月10日向趙志出具的魚(yú)房他證魚(yú)臺字第201400644號房屋他項權利證顯示16-19樓層的評估價(jià)值為2802.2萬(wàn)元，同地點(diǎn)同樓層2018年的評估價(jià)值竟然比2014年的評估價(jià)值低852萬(wàn)余元，其他樓層也與此類(lèi)似。

　　“即使是明顯偏低的評估價(jià)格，侵害了有財產(chǎn)擔保權的債權人合法權益，債權人也是在2020年11月9日第二次債權人會(huì )議時(shí)從貴所人員宣讀財產(chǎn)分配方案時(shí)才得而知。”前述債權人說(shuō)。

　　據阿里司法拍賣(mài)網(wǎng)顯示，孝賢大廈起拍總價(jià)2.17億余元，經(jīng)過(guò)六次拍賣(mài)，并且每次都是大幅度降價(jià)，最終以1.34億余元拍賣(mài)成交，起拍價(jià)包括每次降價(jià)，作為有財產(chǎn)擔保權的債權人并不知情，更沒(méi)有收到資產(chǎn)管理人的通知。“對孝賢大廈的評估價(jià)值如此之低及經(jīng)過(guò)多次大幅降價(jià)是否履行對債權人的告知義務(wù)?是否經(jīng)過(guò)債權人的同意?程序是否合法?”他說(shuō)。

　　此外，據評估報告的第6頁(yè)顯示：“地上24-26”樓層，面積4568.88平方米，單價(jià)為3200元每平方米，總價(jià)約1949.4萬(wàn)元，計算明顯錯誤，之后又于2018年12月23號作出更正申明。如此不嚴謹的估值錯誤，加深了債權人對資產(chǎn)管理人(公明政和律師事務(wù)所)的質(zhì)疑：“緣何對關(guān)系到每個(gè)有財產(chǎn)擔保的債權人切身利益的數字都不進(jìn)行復核就直接公布，其他資產(chǎn)估值是否也存在不嚴謹的錯誤?”

　　對此，資產(chǎn)管理人公明政和律所李國全律師回應稱(chēng)：“目前正在對孝賢大廈的資產(chǎn)及債務(wù)進(jìn)行重新復核。”

　　多位債權人則認為：“孝賢大廈已經(jīng)拍賣(mài)，買(mǎi)受人已進(jìn)場(chǎng)施工，重新復核有何意義?只是在拖延時(shí)間。”

　　魚(yú)臺大廈優(yōu)先債權人債權份額

　　稅費、預留金應由誰(shuí)繳? 解局障礙重重

　　孝賢大廈建設過(guò)程中產(chǎn)生的稅費，應由買(mǎi)賣(mài)哪方承擔;預留金數額、核算明細的依據也是該次拍賣(mài)爭議的要點(diǎn)。

　　前述債權人介紹，根據孝賢大廈破產(chǎn)財產(chǎn)方案，應清償的破產(chǎn)費用共計約3808萬(wàn)元，其中有約3632.9萬(wàn)元，系稅務(wù)部門(mén)初步核定的孝賢大廈名下房產(chǎn)及土地辦理過(guò)戶(hù)手續的稅費需要交納，才能完成過(guò)戶(hù)轉讓。

　　根據阿里司法拍賣(mài)網(wǎng)2019年9月16日第六次拍賣(mài)成交的資產(chǎn)競買(mǎi)公告第七條明確顯示，受讓方承擔全部變更登記所發(fā)生的稅費及相關(guān)手續費，包括但不限于契稅、印花稅、過(guò)戶(hù)費等，孝賢大廈的房產(chǎn)及土地辦理過(guò)戶(hù)的手續的費用應由買(mǎi)受人承擔。

　　目前，資產(chǎn)管理人制定的分配方案由孝賢大廈有限公司承擔，即從1.34億元拍賣(mài)款中扣除，也就是由債務(wù)人間接承擔該筆稅費，且未向債權人解釋說(shuō)明緣由，這是多數債務(wù)人難以接受的。

　　“拍賣(mài)成交后至今一年多時(shí)間買(mǎi)受人未辦理過(guò)戶(hù)登記;孝賢大廈僅拍賣(mài)了1.34億余元，卻產(chǎn)生了3632萬(wàn)余元的稅，該稅費核算的依據是什么?拍賣(mài)公告約定買(mǎi)受人承擔稅費，變?yōu)樾①t大廈承擔?財產(chǎn)管理人緣何不予說(shuō)明。”前述債務(wù)人質(zhì)疑道。

　　對此，資產(chǎn)管理人公明政和律所孝賢大廈破產(chǎn)小組成員康律師也以“孝賢大廈原開(kāi)發(fā)商負責人被刑事立案”為由，婉拒采訪(fǎng)。

　　此外，債務(wù)人對預留資金約合1538.2萬(wàn)元是否合理提出質(zhì)疑，“資產(chǎn)管理人制定的破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案第二項預留資金包括七條，每條都沒(méi)有得出具體數額，為何到最后則預留了約1538.2萬(wàn)元?甚至該費用都計算至小數點(diǎn)了，到底怎么計算的?上述七條每條的費用具體數額、計算方式、及為什么計算至小數點(diǎn)，都沒(méi)有說(shuō)明。”

　　根據最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》若干問(wèn)題的規定(三)第八條規定、《破產(chǎn)法》第58條規定、及關(guān)于《公司法》解釋若干問(wèn)題(二)規定，債權人對債權表記載的債權有異議的，應當說(shuō)明理由和法律依據，經(jīng)管理人解釋會(huì )調整后，異議人仍然不服的，或者管理人不予解釋或調整的，債權人有權向人民法院提起訴訟，

　　前述多位債權人表示，上述多個(gè)爭議焦點(diǎn)也曾以書(shū)面形式向魚(yú)臺縣人民法院、及上級主管部門(mén)提出申請“資產(chǎn)管理人對上述問(wèn)題予以解釋回應，不當之處予以糾正和調整。”均石沉大海。

　　對于孝賢大廈破產(chǎn)拍賣(mài)爭議問(wèn)題,中國房地產(chǎn)報記者將繼續關(guān)注。