來(lái)源：證券市場(chǎng)紅周刊 作者：熊穎
剛剛賣(mài)掉旗下的醫療、物業(yè)資產(chǎn)，藍光發(fā)展又開(kāi)始積極尋求股權合作，甚至有消息傳出，融創(chuàng )擬收購藍光發(fā)展。藍光發(fā)展的一系列動(dòng)作都圍繞“找錢(qián)”和“回款”。然而在其背后，藍光發(fā)展位于南寧的地產(chǎn)項目，疑似因債務(wù)問(wèn)題陷入僵局。而且相關(guān)項目還被業(yè)主投訴。
南寧項目疑似陷入僵局
業(yè)主質(zhì)疑能否按時(shí)交房
近期，藍光發(fā)展在南寧開(kāi)發(fā)的雍錦瀾灣遭到了多位業(yè)主投訴。在人民網(wǎng)的領(lǐng)導留言板上，有該項目的業(yè)主給南寧市孫市長(cháng)留言表示，“我是南寧雍景藍灣的1期的業(yè)主，該項目2018年11月開(kāi)始銷(xiāo)售，按購房合同應于2021年12月30日交房。截至2021年4月22日，該項目進(jìn)度緩慢甚至停滯，施工人數稀少，存在不能按時(shí)交房，甚至爛尾的風(fēng)險!具體如下:1.開(kāi)發(fā)商2020年7月至2027年3月提供的家書(shū)中，8個(gè)月時(shí)間多棟樓進(jìn)度幾乎停滯。2.現工地已經(jīng)拖欠農民工工資。”根據業(yè)主提供的投訴截圖，該“南寧雍景藍灣”實(shí)際為藍光發(fā)展旗下開(kāi)發(fā)的南寧雍錦瀾灣。
據悉，藍光發(fā)展于2018年6月22日首進(jìn)南寧，以7.75億元拿下雍錦瀾灣的前身地塊，成交樓面地價(jià)3950元/平方米。由于需配建6.1萬(wàn)平方米產(chǎn)權移交房無(wú)償移交給相關(guān)部門(mén)，還需配建一所幼兒園、一處農貿市場(chǎng)、兩個(gè)文化活動(dòng)站、兩座公廁，地塊的實(shí)際樓面地價(jià)保守估算超過(guò)6600元/平方米。根據限價(jià)規定，該地塊住宅銷(xiāo)售均價(jià)(毛坯)不得超過(guò)7460元/平方米，由此可見(jiàn)盈利空間有限。
房天下顯示，藍光雍錦瀾灣于2018年年底開(kāi)盤(pán)，精裝房售價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米～1.35萬(wàn)元/平方米，直至2021年4月21日銷(xiāo)售完成，樓盤(pán)一期1～14棟住宅預計于2021年交房，二期住宅預計于2022年6月交房。
4月28日，《紅周刊》委托某互聯(lián)網(wǎng)平臺的跑腿服務(wù)人員去雍錦瀾灣施工工地了解情況。據這位跑腿人員和記者反饋，當天售樓處無(wú)人，工地建筑吊機并未工作，雍錦瀾灣預計于2021年交房的一期1～14棟住宅部分尚未封頂。此外，多棟住宅雖已安裝門(mén)窗，但建筑外立面仍未粉刷涂料。據其介紹，“現在工地(工)人不多，應該在100人左右，據了解部分為臨時(shí)工。”而問(wèn)及是否存在拖欠工資以及何時(shí)交房等問(wèn)題，項目工人避而不答。
一位在房地產(chǎn)深耕多年的從業(yè)者告訴《紅周刊》記者，工地成本高昂，吊機一天的開(kāi)機成本在30萬(wàn)元到50萬(wàn)元間不等，吊機沒(méi)有運轉，說(shuō)明工地很有可能處于停工狀態(tài)。“這個(gè)階段還有小區設施和路面施工會(huì )同時(shí)進(jìn)行，一期加二期至少還得有500到1000人左右。”
一位在南寧接近該項目的人士告訴《紅周刊》記者：“現在有傳言說(shuō)南寧雍錦瀾灣或存在和銀行的債務(wù)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)給總包單位，所以項目停工了。”
南寧雍錦瀾灣遭到業(yè)主質(zhì)疑的情況并非個(gè)例。藍光發(fā)展旗下分布有“芙蓉系”“雍錦系”“黑鉆系”“長(cháng)島系”“未來(lái)系”“商辦系”六大產(chǎn)品系，其中多系列都因能否按時(shí)交房、質(zhì)量問(wèn)題等遭到業(yè)主投訴。領(lǐng)導留言板顯示，有業(yè)主投訴，西安藍光公園華府存在交房問(wèn)題，與購房合同不符;成都藍光長(cháng)島國際社區精裝修存“質(zhì)價(jià)不符”問(wèn)題，房屋存在瓷磚空鼓、地板起灰等房屋質(zhì)量問(wèn)題。
一季度償債184.67億元
有息負債增速受限暗藏隱患
藍光發(fā)展的資金鏈問(wèn)題，似乎并不僅僅存在于南寧雍錦瀾灣項目。自2020年開(kāi)始，藍光發(fā)展就開(kāi)始依靠拋售資產(chǎn)“回血”。2020年7月28日，藍光發(fā)展及藍迪共享擬以9億元的交易對價(jià)將合計持有的迪康藥業(yè)100%股權轉讓給漢商集團和漢商大健康;2021年3月22日，公司擬以49.64億元轉讓藍光嘉寶服務(wù)65.04%股權予碧桂園服務(wù)。而到了2021年藍光發(fā)展償債壓力激增。
2021年一季度報顯示，藍光發(fā)展籌資現金活動(dòng)流出201.19億元，較2020年一季度的78.23億元，同比增長(cháng)157.18%?；I資活動(dòng)的現金流出主要為償還到期債務(wù)和支付現金股利，其中公司分配股利、利潤或償付利息支付的現金僅為16.52億元，占比8.2%。也就是說(shuō)，2021年一季度，藍光發(fā)展償還債務(wù)耗資184.67億元。
藍光發(fā)展償債規模增長(cháng)迅速，融資規模卻增速有限，2021年一季度，公司籌資活動(dòng)現金流入145.24億元，同比增長(cháng)僅為17.72%，而這也導致了藍光發(fā)展的籌資活動(dòng)現金流自2016年以來(lái)首次出現負值。
與此同時(shí)，藍光發(fā)展國內外債券價(jià)格出現大幅波動(dòng)。4月26日，16藍光01成交價(jià)94元，下跌3.09%;19藍光02成交價(jià)91.8元，下跌7.74%。
藍光發(fā)展試圖通過(guò)“引戰”來(lái)抵御風(fēng)險，然而增速受限的有息負債也為其埋下隱患。根據“三道紅線(xiàn)”融資政策規定，截至2020年末，藍光發(fā)展凈負債率為88.57%，扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.03%;現金短債比1.06，踩線(xiàn)一條。據此，藍光發(fā)展有息負債規模增長(cháng)不得大于10%。
自藍光發(fā)展2015年借殼上市以來(lái)，有息負債的年增速均超過(guò)10%。企業(yè)預警通顯示，2015年～2020年6年期間，藍光發(fā)展有息負債分別為179.76億元、266.23億元、306.39億元、537.24億元、605.01億元、768.21億元，分別同比增長(cháng)373.5%、48.1%、15.08%、75.35%、12.61%、26.97%。
“三道紅線(xiàn)”給藍光發(fā)展的負債增長(cháng)戴上“鐐銬”，有息負債規模增速最高不得超過(guò)10%，這也意味著(zhù)，2021年藍光發(fā)展的有息負債最多不得超過(guò)845.03億元。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)告訴《紅周刊》記者，從有息負債數據來(lái)說(shuō)，藍光發(fā)展的增速比較明顯，和企業(yè)戰略擴張等有關(guān)。所以目前需要對“三道紅線(xiàn)”有敬畏之心，主動(dòng)降負債。因為實(shí)際上負債規模偏大，若房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)波動(dòng)性大，那么后續經(jīng)營(yíng)壓力是比較大的。
嚴躍進(jìn)還表示，從融資本身來(lái)說(shuō)，企業(yè)更多會(huì )強調股權融資。如果房屋銷(xiāo)售行情不好，資金回籠比較慢，那么各種借債的動(dòng)作，其相關(guān)弊端都比預期的要大。所以后續還是要引入各類(lèi)戰略投資者。
有息負債受到限制，藍光發(fā)展的錢(qián)從何而來(lái)?除了向外力尋求幫助，還可以自身“造血”，也就是“促銷(xiāo)售，抓回款”。投資人電話(huà)會(huì )議上，藍光發(fā)展介紹，公司已采取相應舉措，抓經(jīng)營(yíng)、抓回款。后續公司會(huì )繼續加大三四線(xiàn)城市促銷(xiāo)力度，加快資源去化。
不過(guò)藍光不光項目屢遭投訴，近年來(lái)銷(xiāo)售競爭力也在逐漸下滑?？硕饠祿@示，2021年前3月，藍光發(fā)展全口徑銷(xiāo)售額為252.3億元，排名第40位;而在此之前，2019年、2020年，公司全口徑銷(xiāo)售額分別為225.2億元、139.4億元;在房企中分別排名第26位、第35位。
此外，有分析指出，權益銷(xiāo)售金額越高，意味著(zhù)公司的項目獨立性越強，銷(xiāo)售回款金額也就越高。而藍光發(fā)展的權益銷(xiāo)售占比正在逐漸下滑，《紅周刊》根據克而瑞公布的藍光發(fā)展全口徑銷(xiāo)售額和權益銷(xiāo)售額計算，2019年、2020年、2021年一季度權益占比分別為78.55%、71.16%、69.76%，這無(wú)疑進(jìn)一步加大了藍光發(fā)展的回款難度。
