“315”消費者權益日前夕，有無(wú)錫市民向江蘇廣電總臺·融媒體新聞中心反映，2019年前后，他們購買(mǎi)了當地盛唐樂(lè )享城負一樓商場(chǎng)的店鋪。不過(guò)現場(chǎng)看了之后才發(fā)現，所謂的店鋪其實(shí)只是開(kāi)發(fā)商在商場(chǎng)圖紙上劃出的一個(gè)個(gè)小格子，而非有門(mén)有臉的實(shí)體店鋪。他們還發(fā)現整個(gè)商場(chǎng)被分割成了兩千多個(gè)小格子。時(shí)至今日，這些畫(huà)在圖紙上的“小格子”店鋪無(wú)法辦理產(chǎn)權證。那么，把一個(gè)商場(chǎng)切分銷(xiāo)售合法嗎?沒(méi)有產(chǎn)權證的店鋪又該如何處理呢?來(lái)看記者的調查。
【大商場(chǎng)被劃成小塊出售 產(chǎn)權證遲遲辦不了】
購房人樊先生告訴記者，他是2019年10月買(mǎi)的店鋪。當時(shí)，盛唐樂(lè )享城負一樓一萬(wàn)八千多平方米的面積，已經(jīng)全部租給了大潤發(fā)超市。銷(xiāo)售人員以此為賣(mài)點(diǎn)向購房人表示，如果購買(mǎi)了負一樓的店鋪，就可以長(cháng)期整租給大潤發(fā)，收益有保障。
樊先生說(shuō)：“銷(xiāo)售員說(shuō)我們這個(gè)地方負一樓租給大潤發(fā)，簽了合同四十年，說(shuō)生意還可以。你假如買(mǎi)我們負一樓的，回報率很高。”
不過(guò)所謂的店鋪，只是開(kāi)發(fā)商在圖紙上劃出的一個(gè)個(gè)小格子。購房合同顯示，這些小格子面積最小的接近10平方米，最大的20平方米出頭，均價(jià)在兩萬(wàn)五千元左右。由于負一樓商場(chǎng)整體租給了大潤發(fā)，所以里面實(shí)際上并沒(méi)有隔成一個(gè)個(gè)單獨的小店鋪。
樊先生說(shuō)：“他把我領(lǐng)到下面找個(gè)地方，看你的店鋪就在這個(gè)位置。”
購房合同還約定，店鋪交付后120天內，開(kāi)發(fā)商應當協(xié)助購房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權證，否則購房人有權退房。然而，開(kāi)發(fā)商的承諾至今沒(méi)有兌現。
購房人周先生說(shuō)：“銷(xiāo)售員說(shuō)現在還在辦理之中。你還沒(méi)排到，因為人太多。”
在簽訂購房合同的同時(shí)，購房人還被要求簽了一份《商鋪委托管理合同》，將店鋪委托給開(kāi)發(fā)商方面統一管理。委托管理合同約定，購房人第一年可以獲得總房?jì)r(jià)8%的收益，第二年起可以獲得總房?jì)r(jià)9%的收益。這些收益每半年一次，支付給購房人。不少購房人表示，2020年1月和7月，他們如約收到了收益金。然而到了今年1月，收益金斷供了。
周先生說(shuō)：“本來(lái)是2021年一月初就是要打第三次的收益金，我等到1月20日也一直沒(méi)收到。”
【開(kāi)發(fā)商竟出售虛擬店鋪 疑似還有一鋪多賣(mài)】
產(chǎn)權證到底能不能辦?收益金為什么不再支付?3月2日中午，記者陪著(zhù)購房人來(lái)到盛唐樂(lè )享城營(yíng)銷(xiāo)中心討說(shuō)法。直到截稿，盛唐樂(lè )享城的開(kāi)發(fā)企業(yè)--無(wú)錫新鴻坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也沒(méi)有向記者做出回應。
在營(yíng)銷(xiāo)中心，記者遇到了其他前來(lái)維權的購房人。一部分購房人透露，開(kāi)發(fā)商賣(mài)給他們的不是產(chǎn)權店鋪，而僅僅是店鋪的收益權。簡(jiǎn)而言之，這部分購房人買(mǎi)的是一個(gè)虛擬店鋪。
購房人陳先生說(shuō)：“虛擬店鋪就是沒(méi)有產(chǎn)權證，只有收益。按期打錢(qián)給我。”
這些購房人碰頭之后發(fā)現，盛唐樂(lè )享城負一樓的店鋪疑似出現了“一鋪多賣(mài)”的情況。
購房人王女士說(shuō)：“群里面有反映同號的，就是一個(gè)店鋪有兩個(gè)人。”
資料顯示，一名王姓購房人購買(mǎi)了1055和1056號兩個(gè)店鋪，然而，1055號店鋪同時(shí)又被一名帥姓業(yè)主購買(mǎi)，1056號店鋪則被一名祝姓業(yè)主購買(mǎi)。
【購房合同原來(lái)沒(méi)有備案 分割銷(xiāo)售屬于違規】
為了弄個(gè)究竟，3月2日下午，記者和購房人帶著(zhù)相關(guān)合同，來(lái)到無(wú)錫市房屋交易管理中心了解情況。
無(wú)錫市房屋交易管理中心工作人員說(shuō)：“這個(gè)不是網(wǎng)簽合同。開(kāi)發(fā)商要簽網(wǎng)簽合同，要備案合同。這個(gè)不是，是草擬合同。”
原來(lái)，開(kāi)發(fā)商和購房人簽訂的所謂購房合同，實(shí)際上是一個(gè)假的備案合同。隨后，記者和購房人又來(lái)到管理中心窗口查詢(xún)盛唐樂(lè )享城負一樓的產(chǎn)權情況。工作人員答復稱(chēng)，負一樓商場(chǎng)只能作為一個(gè)整體對外出售，不能分割出售。也就是說(shuō)，購房人所購買(mǎi)的小格子店鋪根本就辦不了產(chǎn)權證。
無(wú)錫市房屋交易管理中心工作人員說(shuō)：“一萬(wàn)八千多平米是個(gè)整體，開(kāi)發(fā)商自作主張分了小格出售。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售許可證上這一塊是個(gè)整體，有欺騙的性質(zhì)在里面。”
更讓購房人意外的是，盛唐樂(lè )享城負一樓商場(chǎng)早就抵押給了另外兩家公司。
無(wú)錫市房屋交易管理中心工作人員說(shuō)：“2017年就抵押了，在購房者買(mǎi)之前就抵押了。”
【當地成立糾紛處置專(zhuān)班 公安部門(mén)已經(jīng)介入】
接到購房人的投訴之后，盛唐樂(lè )享城所在的無(wú)錫市梁溪區成立了糾紛處置工作專(zhuān)班。3月4日下午，記者聯(lián)系上了專(zhuān)班工作人員。對方透露，經(jīng)過(guò)初步了解，盛唐樂(lè )享城負一樓商場(chǎng)被分割成兩千份對外銷(xiāo)售。為了盡快查清事實(shí)，他們已經(jīng)要求公安部門(mén)提前介入。
盛唐樂(lè )享城糾紛處置工作專(zhuān)班工作人員說(shuō)：“提前介入就是看看能不能查詢(xún)到一些違法犯罪的依據、痕跡。如果涉及到違法，那么堅決要查處。”
對此律師提醒，購房人在購買(mǎi)住宅、商鋪之前，最好前往當地的主管部門(mén)，了解其產(chǎn)權辦理情況。另外，對于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商場(chǎng)收益權的行為，律師表示，收益權很難脫離產(chǎn)權獨立存在，沒(méi)有產(chǎn)權而單獨購買(mǎi)所謂的收益權風(fēng)險極大。
江蘇蘇博律師事務(wù)所主任律師吳波說(shuō)：“所有權包括四項權益，也就是占有、收益、使用、處分，這四項權益合起來(lái)才叫完整的所有權。那么獨立于所有權以外的專(zhuān)屬的收益權，收益權的前提是所有權歸產(chǎn)權人所有。”
此外律師還表示，購房人可以直接起訴開(kāi)發(fā)商，認定購房合同無(wú)效。要求開(kāi)發(fā)商退還購房款，以挽回損失。
最新消息，3月7日，盛唐樂(lè )享城糾紛處置專(zhuān)班召開(kāi)了見(jiàn)面溝通會(huì )，選派第三方機構入駐開(kāi)發(fā)企業(yè)做審計，預計審計初步結果會(huì )在一個(gè)月左右提交。此外，司法部門(mén)已經(jīng)介入，研判購房合同是否存在欺詐以及其他違規行為。同時(shí)，當地公安機關(guān)已經(jīng)決定受理負一樓商場(chǎng)購房人的報案。產(chǎn)權購買(mǎi)者可以攜帶材料，于每周一到周四的下午兩點(diǎn)到五點(diǎn)，前往無(wú)錫市梁溪區黃巷派出所登記報案。
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