作為亦莊“河西六君子”之一的和悅華錦項目，此前曾因率先打響板塊限競房入市第一槍、臨近地鐵及教育資源，獲得了諸多剛需客群的青睞及最終買(mǎi)單。然而兩年多時(shí)間過(guò)去，當期房轉為現房，這個(gè)昔日曾拿下大興區域銷(xiāo)冠的項目，自2020年底以來(lái)卻因項目延期交房、交付品質(zhì)貨不對板等問(wèn)題卷入一系列負面風(fēng)波之中遲遲未能抽身。此外，值得一提的是，在房企三兩組團共同拿地漸成趨勢的背景下，聯(lián)合體合資建設地產(chǎn)項目的“后遺癥”也開(kāi)始逐漸顯現。
減配爭議
減配，是包括李明(化名)在內的和悅華錦業(yè)主在看過(guò)房后的第一反應。
從業(yè)主方面提供的“待解決問(wèn)題清單”來(lái)看，單元門(mén)縮水、與宣傳圖嚴重不符，以及道路未完工就交房、路面未硬化就鋪磚等，成為業(yè)主認定和悅華錦項目一期“未達交付條件”的證據。
而寫(xiě)在“待解決問(wèn)題清單”中有關(guān)“設計不合理”的內容，在業(yè)主方面看來(lái)整改進(jìn)程則更為緊迫，并稱(chēng)這已經(jīng)嚴重影響到了業(yè)主們后續的居住體驗及安全。具體來(lái)看，包括：一樓與地面距離太低，下雨一旦積水會(huì )出現倒灌的風(fēng)險，建議考慮合理措施;所有一層廚房燃氣主管道占用廚房很大面積，無(wú)法安裝櫥柜，需要開(kāi)發(fā)商和燃氣公司改管道;頂層沒(méi)有通往樓頂的逃生通道;洋房頂層房源因房檐過(guò)長(cháng)，被遮擋較大光線(xiàn)和視野等……
值得一提的是，根據出讓條件，和悅華錦所在地塊商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)52695元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)55330元/平方米。據房天下方面監測數據，和悅華錦項目地塊的起始價(jià)為46.4億元，推出樓面價(jià)為28000元/平方米;最終成交價(jià)為62.9億元，樓面價(jià)約為37956元/平方米。
“按照樓面價(jià)與銷(xiāo)售限價(jià)的差距，和悅華錦尚屬可控區間，理論上不應該因為成本而減配，不過(guò)是否真的算減配，還需要專(zhuān)業(yè)機構評估。”一位房企銷(xiāo)售負責人如此點(diǎn)評。
學(xué)區房的口頭承諾
而“買(mǎi)房可入讀人大附”的承諾，盡管在買(mǎi)房階段反復體現在銷(xiāo)售人員的口頭承諾以及開(kāi)發(fā)商的宣傳軟文中，被業(yè)主視為開(kāi)發(fā)商涉嫌炒作學(xué)區售房的依據，但這個(gè)承諾在合同里卻并沒(méi)有體現。
據了解，因為和悅華錦在亦莊河西區板塊內開(kāi)盤(pán)最早、距離人大附較近，不少和悅華錦的購房業(yè)主，為了孩子將來(lái)能就近入讀人大附而選擇最終買(mǎi)單。李明回憶稱(chēng)，人大附中落戶(hù)亦莊河西區的消息落地，更加刺激到了諸多購房者的買(mǎi)房熱情，像他一樣為了自家孩子籌謀日后上個(gè)好學(xué)校的業(yè)主，不在少數。
根據業(yè)主方面提供的宣傳海報，和悅華錦項目打出了“學(xué)府為鄰 人大附一路之隔”“亦莊學(xué)府旁低密純洋房”等宣傳口號。另有企業(yè)官方搜狐號內容顯示，項目公司曾于2019年5月7日通過(guò)官方賬號發(fā)布了涉及學(xué)區宣傳的內容，其中包括“人大附中一路之隔的底蘊學(xué)府型社區”。
不過(guò)李明稱(chēng)，業(yè)主同開(kāi)發(fā)商簽署的合同中，并未就“買(mǎi)房就能入讀人大附”作出約定，至于業(yè)主后續能否實(shí)現家中幼兒順利入讀人大附，還要等最終的劃片結果落地才能見(jiàn)分曉。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)后遺癥
諸多業(yè)主認為，現在的局面就是項目開(kāi)發(fā)商不作為，3家互相踢皮球，導致整改推進(jìn)緩慢。
資料顯示，和悅華錦項目所處地塊為亦莊開(kāi)發(fā)區河西區X94R1地塊，2017年10月11日，3家房企組成的聯(lián)合體以62.9億元加自持2%將該地塊收入囊中，溢價(jià)率35.6%。項目開(kāi)發(fā)商——北京博睿宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，即為3家房企于2018年1月成立的合資企業(yè)。
“聯(lián)合體拿地、合資開(kāi)發(fā)，不能只管蓋房賺錢(qián)，依約交付的責任與義務(wù)。我們目前能找的就只有物業(yè)公司。”李明直言，自被告知收房以來(lái)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商方面的溝通存在“斷層”，一直未能同步，缺少一個(gè)正式的對話(huà)渠道。
“而這個(gè)溝通的窗口，開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有向我們開(kāi)啟。”李明表示，關(guān)于項目整改的信息都是業(yè)主們通過(guò)各方打探及協(xié)調拼湊出來(lái)的。直到現在，業(yè)主們除了找物業(yè)公司反饋問(wèn)題以及催問(wèn)整改進(jìn)展外，開(kāi)發(fā)商這邊一直沒(méi)有派出代表出面回應。
“對于收房過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題我們通過(guò)多種渠道反饋給開(kāi)發(fā)商，但均未得到妥善解決。我們非常擔心，如果現在收房，目前存在的這些問(wèn)題得不到解決，近900戶(hù)業(yè)主的利益被開(kāi)發(fā)商無(wú)視和損害。”李明及大部分業(yè)主認為，基于聯(lián)合體拿地及開(kāi)發(fā)項目的復雜性，希望3家開(kāi)發(fā)商盡快厘清各自責任，給業(yè)主們一個(gè)說(shuō)法。
據了解，近年來(lái)，面對土地底價(jià)的高漲、開(kāi)發(fā)風(fēng)險的提升和利潤空間的減少，單一房企憑借一己之力拿到心儀土地的難度有所增加，進(jìn)而北京市場(chǎng)上演變出了“房企+房企”抑或是“知名房企+險資企業(yè)”等強強聯(lián)合拿地的現象。
據億翰智庫相關(guān)研報，聯(lián)合體協(xié)同開(kāi)發(fā)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，總的來(lái)看分為三點(diǎn)：一是(房企聯(lián)合)在合作雙方拿到土地之后，根據事前確定的股權比例成立相應的項目公司，并根據出資情況分別派駐負責人員，雙方共同操盤(pán);二是(房企+險資聯(lián)合)由其中的房企來(lái)進(jìn)行操盤(pán)，其余合作方(多為險資、銀行或投資機構)僅扮演財務(wù)投資角色;三是(小股操盤(pán))在這種模式中，一方操盤(pán)不并表，但另一方并表不操盤(pán)。
不過(guò)，在緩解資金壓力、風(fēng)險分攤、增加競爭力、降低成本的優(yōu)勢之外，聯(lián)合體拿地也同樣有著(zhù)與之對應的劣勢。有分析指出，在聯(lián)合體拿地后的操作流程中，因為有多方參與，會(huì )出現更多的不確定性。比如，開(kāi)發(fā)企業(yè)各自心理預期、產(chǎn)品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同，會(huì )存在“拆伙”的風(fēng)險;此外，在項目出現爭議時(shí)，各方間也容易出現推諉扯皮的問(wèn)題。
就業(yè)主反映的“延期交房、避談賠付”“交付品質(zhì)減配、貨不對板”等問(wèn)題，北京商報記者向和悅華錦項目聯(lián)合體各方尋求采訪(fǎng)，但截至記者發(fā)稿，未有回復。
律師觀(guān)點(diǎn)
Q：“虛假宣傳”的責任是如何界定的?
A：核心看是否作出具體承諾且影響價(jià)格。
北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人劉松濤律師、實(shí)習律師張偲然表示，以學(xué)區房為例，如學(xué)區作為公開(kāi)信息，可以被公眾查詢(xún)，僅有開(kāi)發(fā)商宣傳實(shí)際不足以使消費者陷入錯誤，并基于該錯誤訂立合同，這一信息不會(huì )對房屋價(jià)格有重大影響，則法院不會(huì )以此為理由支持要求開(kāi)發(fā)商承擔責任的主張。但如學(xué)區房以具體確定作為允諾，甚至納入合同條款，并對房屋價(jià)格有重大影響，最后房屋沒(méi)有實(shí)現這些允諾，則開(kāi)發(fā)商應承擔違約責任。
A：確有證據證明開(kāi)發(fā)商構成虛假宣傳的，開(kāi)發(fā)商須承擔虛假宣傳的違約責任。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，虛假宣傳屬于違約行為，應依法承擔相應的違約責任。根據《民法典》第五百七十七條之規定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
因此，確有證據證明開(kāi)發(fā)商構成虛假宣傳的，購房者可要求開(kāi)發(fā)商承擔虛假宣傳的違約責任，支付相應的違約金。若開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，故意告知購房者虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況導致購房者作出錯誤意思表示構成欺詐的，購房者則有權向人民法院請求撤銷(xiāo)合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔締約過(guò)失責任。
