每年315，房地產(chǎn)業(yè)都是繞不開(kāi)的話(huà)題。
房屋質(zhì)量差、降標減配、延期交付、維修拖沓等問(wèn)題已是老生常談;標桿項目、央企背景、明星企業(yè)也無(wú)法成為品質(zhì)的代名詞。
中消協(xié)發(fā)布報告顯示，商品房消費領(lǐng)域質(zhì)量問(wèn)題、裝飾裝修問(wèn)題以及售后服務(wù)糾紛頻發(fā)。數據顯示，2020年，裝修建材、房屋質(zhì)量位列投訴量前十的商品，投訴量分別高達149433件、13076件，同比增長(cháng)了6.4%、19.52%。
如今，在購置房產(chǎn)這件事情上，維權似乎成了不少業(yè)主都要經(jīng)歷的一道坎。
福州禹洲金輝里：
質(zhì)量問(wèn)題屢被投訴
禹洲似乎走到了業(yè)績(jì)與口碑的分岔路口。
2020年，禹洲以1049.7億元的銷(xiāo)售額晉升為千億新貴，同比增長(cháng)39.75%，公司在百強房企中的排位也從2019年的48名上升至第37位。
但規模逐年走高的禹洲卻在口碑上接連“失蹄”。近年來(lái)，圍繞禹洲樓盤(pán)維權的消息不絕于耳，更有樓盤(pán)接連出現維權事件，貫穿整個(gè)樓盤(pán)的竣工期。
2020年4月25日，一位自稱(chēng)是禹洲倉山金輝里地塊一3號樓1507的業(yè)主王建(化名)在相關(guān)投訴渠道上留言，表示自己所購住宅于2019年12月交房，在近期裝修鏟灰之后發(fā)現樓板大面積鋼筋外露，橫向每個(gè)水平線(xiàn)的位置都有露出情況。且工人在粉墻時(shí)發(fā)現配電箱位置存在嚴重漏水的情況。
對于王建的留言，福州市倉山區城鄉建設局于2020年5月12日回復稱(chēng)，禹洲金輝里項目于2019年1月進(jìn)行了竣工驗收，各方參建責任主體均出具了合格文件，程序合法有效。
并且，倉山區城鄉建設局曾于2020年4月22日召集相關(guān)單位人員現場(chǎng)查看，確實(shí)發(fā)現房屋出現頂板溫度裂縫，露筋、夾渣等問(wèn)題。在協(xié)調會(huì )上，設計單位向到場(chǎng)業(yè)主表示出現的房屋缺陷不會(huì )影響主體結構安全，建設單位則稱(chēng)業(yè)主可到物業(yè)登記房號及問(wèn)題，等設計單位的修復方案出來(lái)后對房屋的缺陷進(jìn)行修復。
該回復還提及，設計單位于2020年4月27日將房屋修復方案交給了建設單位，建設單位對公共部位的缺陷進(jìn)行了修復。王建可就相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題直接與物業(yè)聯(lián)系要求予以修復。
但對于維修，王建仍提出4點(diǎn)質(zhì)疑：1、維修組為了解約成本，只派了一個(gè)工人，業(yè)主要排隊等候;2、工人不聽(tīng)業(yè)主意見(jiàn)，維修過(guò)程中仍存在嚴重的偷工減料行為;3、設計單位給出的維修方案在個(gè)別戶(hù)存在缺陷，并不愿意對缺陷做進(jìn)一步再設計;4、維修過(guò)程誰(shuí)來(lái)監管?
按王建所言，自己的遭遇并非個(gè)例，3號樓普遍存在質(zhì)量問(wèn)題?！秶H金融報》記者在領(lǐng)導留言板上搜索“禹洲金輝里”發(fā)現多條關(guān)于地塊一3號樓的留言，關(guān)鍵詞多為“鋼筋外漏”“滲水”“虛假銷(xiāo)售”。
705的業(yè)主在留言板上投訴稱(chēng)，該樓每個(gè)樓層均出現樓板開(kāi)裂的情況，有幾戶(hù)出現頂板傾斜、木頭裸露、空洞的現象。且07單元存在大面積鋼筋外露問(wèn)題，現已滲水、生銹。
1211的業(yè)主則稱(chēng)，金輝里在2018年預售時(shí)已經(jīng)明確知道該樓盤(pán)劃片倉山區第九中心小學(xué)，卻仍以倉山區第四中心小學(xué)來(lái)推銷(xiāo)，涉及虛假銷(xiāo)售。另外，地塊一共有3棟樓，1、2號樓為拆遷安置房，開(kāi)發(fā)商卻向業(yè)主謊稱(chēng)是政府人才引進(jìn)。對于小區的實(shí)際綠地率和容積率，開(kāi)發(fā)商也遲遲沒(méi)有公布。
截至目前，上述兩位業(yè)主的留言還尚未得到回復。
《國際金融報》記者查閱相關(guān)資料發(fā)現，金輝里為禹洲和金輝、正榮聯(lián)合開(kāi)發(fā)項目。2016年，金輝里項目以17.3億元的總價(jià)被拿下。其中第一大股東禹洲權益占比66%，耗資11.42億元。
同年，該項目的開(kāi)發(fā)運營(yíng)主體福州澤翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“澤翔地產(chǎn)”)成立。國家企業(yè)信用信息公示系統顯示，澤翔地產(chǎn)曾多次被行政處罰，最近的一次是在2020年6月。
2020年5月8日，福州市倉山區市場(chǎng)監督管理局接到舉報稱(chēng)，澤翔地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)禹洲金輝里地塊二在銷(xiāo)售過(guò)程中涉嫌利用不平等格式合同侵害消費者利益。
經(jīng)相關(guān)部門(mén)查實(shí)，澤翔地產(chǎn)所使用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(預售)及附件是其事先擬定好的格式合同。附件補充協(xié)議存在多項不平等條約，分別排除了消費者解除合同的權利、不同意變更予以退房的權利、因出賣(mài)人原因使房屋在交付后的規定期限內不能取得權屬證書(shū)時(shí)消費者解除合同的權利以及消費者因房屋不符合交付條件而拒絕接房等權利。
福州市倉山區市場(chǎng)監督管理局認為，澤翔地產(chǎn)利用不平等格式合同侵害消費者權益，給予澤翔警告處罰并罰款1萬(wàn)元。
除了不平等條約，關(guān)于質(zhì)量問(wèn)題的維權早在2018年就有例可尋。
據媒體報道，宋女士于2017年底在禹洲金輝里認購了一套房子，2018年6月收到物業(yè)通知稱(chēng)可以辦理交房手續。這時(shí)，業(yè)主群中的兩段視頻讓宋女士打起了退堂鼓。
原來(lái)，有業(yè)主在辦理交房手續時(shí)發(fā)現，地庫內多個(gè)車(chē)位上方漏水嚴重。業(yè)主群中的一段視頻顯示，車(chē)庫上方不斷有水往下滴落，地面上有不少水漬;另一段視頻顯示，在地下車(chē)庫靠墻的位置，不斷有水噴出，宛如“水簾洞”。而在噴水處，有一個(gè)疑似“配電箱”的控制器，安全隱患極大。
從2017年開(kāi)盤(pán)到2019年竣工，關(guān)于禹洲金輝里的維權事件始終貫穿其中。對于開(kāi)篇王建等業(yè)主提到的質(zhì)量憂(yōu)患，記者試圖聯(lián)系金輝里相關(guān)負責人，然而截至發(fā)稿前仍無(wú)所獲。
安吉紅星悠隱南山：
精裝修下暗藏白蟻
紅星“悠隱南山”位于浙江省安吉銀潤藍城天使小鎮，地處森林湖泊腹地，其所在東面就是安吉的Hello Kitty樂(lè )園。因為距離杭長(cháng)高速安吉口不遠，也曾打出“環(huán)杭都市圈”的賣(mài)點(diǎn)。
悠隱南山確實(shí)夠隱蔽，不少業(yè)主都是在房屋交付后發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題。
一位業(yè)主住進(jìn)新房后，因為身上總是被蚊蟲(chóng)叮咬，才想到要拆掉臥室背景墻一探究竟，未曾想里面竟是滿(mǎn)墻的白蟻。
受白蟻之困的并非一家，業(yè)主群里多家都反映存在類(lèi)似情況。一位業(yè)主擔心，“這么多白蟻，沒(méi)多久就蛀塌了”。
還有業(yè)主反映，新家剛住沒(méi)幾天，便開(kāi)始“漏水”。有一家業(yè)主，一樓客廳墻返滲水嚴重，從地下室到二樓所有墻壁全都發(fā)霉，揭開(kāi)墻紙后發(fā)現有蟲(chóng)子，大概率是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有給墻壁做防水。這一幕，在業(yè)主群里被稱(chēng)為“美麗下的丑陋”。
業(yè)主們向物業(yè)、開(kāi)發(fā)商反映種種問(wèn)題，卻遲遲得不到處理。有業(yè)主無(wú)奈下把從地下室到二樓的所有的墻壁全部拆掉，換做硅藻泥。
從曝出質(zhì)量風(fēng)波到現在已經(jīng)過(guò)去了三個(gè)月，然而網(wǎng)上關(guān)于項目的負面消息近乎“絕跡”，鋪天蓋地的是宣傳廣告。
記者撥通售樓處的電話(huà)，詢(xún)問(wèn)項目的相關(guān)情況，一位自稱(chēng)2019年起便在此處工作的銷(xiāo)售堅稱(chēng)，自己從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)本項目出現質(zhì)量問(wèn)題，并表明第一期的房屋目前已經(jīng)全部交付，二期也已經(jīng)是現房，僅在進(jìn)行綠化等收尾工作，預計11月可以正式交付。
當記者進(jìn)一步求證時(shí)，該銷(xiāo)售解釋稱(chēng)，網(wǎng)上有些消息可能是競爭對手放出的不實(shí)信息，不可盡信，建議記者實(shí)地看房。
記者查閱相關(guān)資料得知，“悠隱南山”項目所在的天使小鎮，由土地一級開(kāi)發(fā)商浙江銀潤休閑旅游開(kāi)發(fā)有限公司所打造。2017年，紅星美凱龍旗下紅星地產(chǎn)以2248元/平方米的單價(jià)從銀潤手中收購了土地，后開(kāi)發(fā)為別墅度假區。樂(lè )居數據顯示，“悠隱南山”在售均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米左右。據銷(xiāo)售透露，安吉“悠隱南山”項目共有269套房源，據房天下數據，總價(jià)在370萬(wàn)-700萬(wàn)元之間。因戶(hù)型大小有區別，《國際金融報》記者進(jìn)行了粗略估算，按照500萬(wàn)元每套的均價(jià)，這一項目的總貨值超過(guò)13億元。
事實(shí)上，對于紅星地產(chǎn)而言，“悠隱南山”也有其獨特的意義。2017年期間，文旅地產(chǎn)被房企視為新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，并且多以“下沉縣級市”的方式進(jìn)行拓展，同在天使小鎮，碧桂園、祥生等房企也已經(jīng)入駐。
作為紅星地產(chǎn)的首個(gè)文旅項目，安吉“悠隱南山”是這一系列的頭陣產(chǎn)品。打上文旅的噱頭，紅星地產(chǎn)隨后相繼在烏魯木齊、西雙版納、南昌等旅游資源豐富的地區布局多個(gè)文旅項目。
2018年5月，紅星地產(chǎn)副總裁陳志杰曾表示，紅星地產(chǎn)區別于其他房企的最大特點(diǎn)就是發(fā)現美、締造美的能力。而位于安吉的“悠隱南山”項目，在發(fā)布會(huì )上被介紹為這種理念實(shí)踐后的典范。
三年過(guò)去，曾經(jīng)的紙上圖景已經(jīng)成為了現實(shí)中的房屋，規模沖刺的路上，卻“粉飾太平”。不知道，紅星地產(chǎn)看似美好的“墻面”之下，到底還藏有多少白蟻?
上海西郊金茂府：
一套房查出120個(gè)小問(wèn)題
趕工交付、大幅減配、瑕疵頻現……業(yè)主在選擇上海西郊金茂府時(shí)，大概沒(méi)有把前述任何一個(gè)描述和自己的房子聯(lián)系在一起。“這個(gè)項目，如果開(kāi)發(fā)商好好做，還是不錯的。”上海西郊金茂府的業(yè)主陳晨(化名)感嘆。
這一對標上海大寧金茂府的項目，本應是中國金茂的標桿產(chǎn)品系，如今卻因質(zhì)量問(wèn)題頻繁遭遇維權。
“120多個(gè)小問(wèn)題”
“銷(xiāo)售和實(shí)際房屋有出入、貨不對板，樣板房無(wú)風(fēng)管，實(shí)際鞋柜處有風(fēng)管占用面積;實(shí)際交付的房門(mén)為白板門(mén)，與銷(xiāo)售承諾扣絲不一致;樣板房公區樓道鋪貼了瓷磚，實(shí)際公區為大白墻……”這是1月24日出現在網(wǎng)絡(luò )上的一則投訴，題為《西郊金茂府虛假銷(xiāo)售、強制交付》。
類(lèi)似的問(wèn)題，陳晨也列舉了許多：樣板房是摸起來(lái)有紋路的墻布，而實(shí)際交付的則是平滑的墻紙;地板的顏色看起來(lái)也有問(wèn)題……
“櫥柜下面居然是不平的水泥地，下面全部是木棍、垃圾，用一個(gè)鐵皮圍著(zhù)，不打開(kāi)看不見(jiàn)。”他說(shuō)。上述公開(kāi)投訴中亦提到，“合同約定櫥柜下方和背部鋪貼瓷磚，實(shí)際交付為裸露的水泥地”。
陳晨說(shuō)，2020年12月底交付時(shí)就發(fā)現了櫥柜下未貼磚的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商方面當時(shí)表示(貼磚)要向上申請，如今已經(jīng)過(guò)去兩個(gè)月有余，“現在看來(lái)可能不會(huì )給貼了”。
另有業(yè)主在公開(kāi)投訴中提到，“購房前樣板房區域圍墻帶有壁燈，但是實(shí)際交付沒(méi)有壁燈。”
降標減配之外，精裝房的室內交付質(zhì)量也是問(wèn)題百出。據此前媒體報道，不少業(yè)主家出現了陽(yáng)臺空鼓、衛生間臺面斷裂、瓷磚脫落、馬桶歪斜、墻面乳膠漆出現裂縫、臥室門(mén)縫大漏風(fēng)嚴重等問(wèn)題。
陳晨家的兩個(gè)衛生間出現了漏水問(wèn)題，“現在把馬桶和瓷磚都撬了”，而且“油煙機的風(fēng)管也有問(wèn)題，一棟樓所有人家都串味”。有業(yè)主在撬開(kāi)地板后還發(fā)現了發(fā)霉的現象。此前亦有某單元一樓某戶(hù)業(yè)主向媒體反饋，收房時(shí)看到地板已發(fā)霉。此后經(jīng)多次溝通，開(kāi)發(fā)商才答應全部拆開(kāi)重鋪地板。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商此種拖延推諉的態(tài)度一直存在。據公開(kāi)投訴，2020年初便有業(yè)主發(fā)現各樓棟外立面有鼓包、裂痕、凹凸不平等現象，開(kāi)發(fā)商雖然承認存在質(zhì)量問(wèn)題但是一直敷衍拖延，直到4月初才承諾選一棟樓作為樣板并承諾在5月底完成修復整改;但此后業(yè)主發(fā)現修補效果極差，仍有明顯問(wèn)題和痕跡。上海市嘉定區建設和管理委員會(huì )彼時(shí)的回復顯示，通過(guò)現場(chǎng)檢查，發(fā)現該住宅小區樓宇外墻個(gè)別部位存在空鼓、起皮現象屬實(shí)，并要求建設單位予以維修。
“我們墻面現在還是不平的，但開(kāi)發(fā)商說(shuō)符合國家標準，估計幾年后會(huì )掉漆。”陳晨表示。
這些質(zhì)量問(wèn)題尚能維修，陳晨還發(fā)現了無(wú)法修復的缺陷。在定做柜子時(shí)，他發(fā)現柜子無(wú)法完整地靠到墻上，這才意識到墻體是歪的。
“請人驗完房，發(fā)現一共有120多條小問(wèn)題，劃痕、裂縫、打膠不嚴實(shí)等問(wèn)題很明顯。”陳晨說(shuō)。
各種問(wèn)題頻發(fā)、維修周期拉長(cháng)的結果就是業(yè)主的計劃被打亂。“2020年12月底交付時(shí)就要做柜子、進(jìn)家具，結果地板和墻紙問(wèn)題比較多，想等開(kāi)發(fā)商弄好再進(jìn)，結果年底基本啥也沒(méi)修，就是打打膠、補補縫，年底工人都回家了，地板和墻紙也沒(méi)希望弄了，年后都耽誤入住了。”
除了肉眼可見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題之外，金茂府一向標榜的“科技”，也其實(shí)難副。
據媒體報道，有業(yè)主反饋，室內恒溫系統不恒溫，溫度只能調到16℃左右;恒濕系統不恒濕，濕度只能調到5%;新風(fēng)系統管道拆開(kāi)后布滿(mǎn)灰塵顆粒等。“我們情況沒(méi)有到這種地步。”陳晨表示，但冬天溫度基本在20度，有好多業(yè)主反映偏冷。
地王后遺癥
“上海西郊金茂府位于上海區嘉定區，是金茂為上海打造的又一‘府系’力作。”中國金茂在2019年年報中如此描述該項目，“本項目延續了金茂綠金質(zhì)量與豪宅基因，包括12大綠色科技系統，獲得國家綠色建筑設計標準2星級設計獎項。”
如今，這樣的“明星項目”卻降標減配明顯、房屋質(zhì)量下滑、交付問(wèn)題頻出。有分析認為，這與當初拿地貴又遭遇新房限價(jià)、利潤空間被壓縮有關(guān)。
西郊金茂府項目誕生于2016年。當年6月17日，閩系房企建發(fā)房產(chǎn)以總價(jià)41.98億元拿下了嘉定區嘉定新城E27-1地塊，遠高于此前金地以20.1億元創(chuàng )下的嘉定地王紀錄。
該地塊成交樓板價(jià)約3.02萬(wàn)元/平方米，而當時(shí)周邊新房?jì)r(jià)格也才3萬(wàn)元出頭。彼時(shí)業(yè)內預期該項目?jì)r(jià)格將達到6萬(wàn)元/平方米。
3個(gè)月后，中國金茂、保利置業(yè)進(jìn)入該項目，與建發(fā)房產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)，由中國金茂負責操盤(pán)。此后，2016年底開(kāi)始，上海進(jìn)入了限購、限價(jià)等多重嚴格調控的時(shí)期。直到2019年，上海市場(chǎng)的調控尚無(wú)放松跡象，中國金茂的這一地王項目也被迫入市。
有資深行業(yè)分析師向記者表示，西郊金茂府項目扣除保障房后的樓板價(jià)約為3.76萬(wàn)元/平方米，而2019年2月首次開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)約為4.39萬(wàn)元/平方米，項目利潤空間明顯受限。減配降標也就成為壓縮成本的一個(gè)重要方式。
公開(kāi)信息顯示，在地市火熱的2016年-2017年間，中國金茂在包括南京、深圳、廈門(mén)等在內的各地頻繁拿下地王項目。
其中，2016年5月，中國金茂在南京以約3.7萬(wàn)元/平方米、3.69萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，搶下河西地王G12、G13地塊，此后該項目同樣遭到限價(jià)。公開(kāi)信息顯示，河西金茂府G13地塊的銷(xiāo)售均價(jià)約為5.2萬(wàn)元/平方米。如今，該項目的業(yè)主也展開(kāi)了維權，降標減配頻被提及。
高地價(jià)、低售價(jià)帶來(lái)的影響不只是被維權。
2021年1月25日晚，中國金茂發(fā)布盈利預警，預計2020年公司股東應占利溢利較2019年同比下降40%-50%。
中國金茂表示，這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控等原因，導致其項目售價(jià)不及預期，需計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。據國泰君安估算，若毛利率按照2020年前三季度下滑至20%左右，該減值預計在30億-40億元。
國泰君安證券分析師謝皓宇認為，中國金茂近兩年銷(xiāo)售增速(2020年增長(cháng)44%)和均價(jià)(2萬(wàn)元/平以上)優(yōu)于同梯隊房企，但依然計提減值，說(shuō)明并非銷(xiāo)售端問(wèn)題，而是歷史公開(kāi)市場(chǎng)拿地價(jià)格過(guò)高碰上嚴格限價(jià)。
上海招商虹橋公館：
驗房遇阻 虛假宣傳
2020年12月，位于上海大虹橋板塊的招商虹橋公館迎來(lái)了冰火兩重天。
一邊是房源勁銷(xiāo)。彼時(shí)，項目二期開(kāi)盤(pán)入市，推出的356套房源吸引了1423組客戶(hù)出資認籌欲購，最終認籌率達到399.72%，開(kāi)盤(pán)當日356套房源全部售罄，上千人抱憾而歸;另一邊是糾紛四起。據悉，項目一期提前半年交付，由于質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商違規交房、虛假宣傳及存在質(zhì)量問(wèn)題等緣由，大批業(yè)主舉橫幅維權。
“先交錢(qián)再驗房”
公開(kāi)信息顯示，招商虹橋公館位于“大虹橋”輻射區域徐涇板塊，由央企招商蛇口開(kāi)發(fā)打造。項目周邊配套齊全，對面即虹橋萬(wàn)科商業(yè)廣場(chǎng)，2公里半徑范圍內規劃6宗教育用地，且距離17號線(xiàn)徐盈路站僅400米。
早前，項目一期于2019年兩度開(kāi)盤(pán)，共入市896套房源;受限價(jià)影響，項目取證均價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米，與板塊內同期新盤(pán)一致，項目主力戶(hù)型為75-104平方米，最終認籌率分別為75%與67%。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至3月10日，招商虹橋公館一期已售出894套，僅余2套待售。
克而瑞數據顯示，2019年，招商蛇口在上海地區實(shí)現權益銷(xiāo)售額98.82億元，位列第七;2020年，招商蛇口在上海地區的權益銷(xiāo)售額下降10.36%至88.58億元，排名也跌至第10名。
2020年12月26日，招商虹橋公館一期開(kāi)始集中交付，比原定的2021年6月提前了半年。與之而來(lái)的是，開(kāi)發(fā)商提出的“先交錢(qián)再驗房”要求。
據一期項目業(yè)主表示，交付首日，業(yè)主進(jìn)入集中交付辦公地點(diǎn)后，被要求先完成面積補差手續、交物業(yè)費等流程才可驗房。為了維護自身“先驗房”的權益，業(yè)主們在現場(chǎng)與工作人員交涉激烈，甚至一度引來(lái)警方協(xié)調。
最終，僅個(gè)別業(yè)主爭取到了12月26日下午4-5點(diǎn)期間“先驗房后辦手續”，而后陸續辦理交付的業(yè)主又再度面臨“面積補差-繳納物業(yè)費-驗房拿鑰匙”流程。在2021年1月下旬，該流程放寬至“面積補差-開(kāi)門(mén)驗房-交物業(yè)費-拿鑰匙”。同時(shí)，根據招商蛇口規定，一期房源無(wú)論交付與否，都將自2021年1月起征收物業(yè)費。有媒體報道，由于對交付流程不認可，3月初，一期仍有百余戶(hù)業(yè)主未確認收房。
北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松在接受《國際金融報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，履行購房合同中關(guān)于房屋的各種約定是開(kāi)發(fā)商應盡的義務(wù)，在簽收房屋之前對房屋進(jìn)行全面的檢驗也是業(yè)主應有的權利。但在實(shí)際操作中，先交付面積差額、物業(yè)費等錢(qián)款再驗房拿鑰匙的情況也是存在的，如果業(yè)主對房屋的面積、質(zhì)量等合同主要內容存疑的話(huà)，可以堅持先驗房再交付，同時(shí)業(yè)主可以請有關(guān)測量機構房屋質(zhì)量、面積等因素進(jìn)行測量。
李松提醒，房屋簽收后則視為房屋已交付，對于房屋毀損滅失的風(fēng)險則由業(yè)主自行承擔。因此，對于房屋的驗收，各位業(yè)主需慎之又慎。
涉嫌虛假宣傳
記者調查發(fā)現，堅持驗房后再付款收房并非招商業(yè)主“事多”，而是源于對項目質(zhì)量存疑。
2020年9月，正值上海梅雨季，距離原定交房時(shí)間還有9個(gè)多月的時(shí)間，招商虹橋公館一期樓棟的外立面墻上便出現多處鼓包情況，甚至有個(gè)別樓出現整面鼓包。同時(shí)，部分樓棟還出現滲水情況，東、西兩側的外立面上浮現明顯水漬痕跡。9月中下旬，業(yè)主就此事在項目售樓處拉起了橫幅，手持或身穿寫(xiě)有“鼓包、滲水、墻掉皮”等字樣的T恤進(jìn)行維權。
維權未果后，多名業(yè)主在網(wǎng)上反映稱(chēng)項目一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售宣稱(chēng)消防連廊只是一個(gè)走廊，不影響采光與通風(fēng)，但13號樓消防連廊外側已接近實(shí)墻，中間套北臥室及廚房望出去是一堵墻，嚴重影響北面房間采光、通風(fēng)，銷(xiāo)售描述與實(shí)際銷(xiāo)售的房屋嚴重不符，存在欺詐銷(xiāo)售、虛假宣傳的嫌疑。
建設過(guò)程中，也有業(yè)主投訴，招商虹橋公館一期樓棟的2層及次頂層外部均安裝了橫梁(腰線(xiàn))，而在銷(xiāo)售過(guò)程中開(kāi)發(fā)商并未將此信息告知購房者，《預售合同》中有關(guān)房屋建筑設計及平面圖亦未披露有關(guān)該等橫梁的信息。由于上述兩處橫梁突出整棟樓外立面的部分較多，影響了部分購房者房屋內的采光及視野，甚至有部分南向房屋內的部分窗體出現采光被橫梁永久遮擋的情形。
據記者了解，招商打造的上海中環(huán)招商華府在2018年交付時(shí)也曾被曝維權。據澎湃新聞報道，該小區交付時(shí)，原本規劃的樓層間綠地被密集的路面停車(chē)位取代了，實(shí)際交付的樓棟入戶(hù)門(mén)廳與樣板房不符，此前宣傳的童夢(mèng)公園“爛尾了”，“人車(chē)分流”也變成了“人車(chē)共游”。
面對不斷暴露出來(lái)的產(chǎn)品問(wèn)題，2020年10月，有業(yè)主在深交所披露平臺向招商蛇口犀利提問(wèn)：公司在上海徐涇鎮開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)招商虹橋公館，最近因為質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主在維權。此前招商中環(huán)華府也出現了大規模維權，杭州的招商遠洋春秋華庭小區也因精裝房問(wèn)題被315晚會(huì )曝光。“請問(wèn)貴公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)為何頻頻出現維權事件，你們沒(méi)有質(zhì)量管控體系嗎?請問(wèn)你們的經(jīng)營(yíng)理念是什么?”
對此，董秘以“具體問(wèn)題請您聯(lián)系我司客戶(hù)服務(wù)中心”作為回應。
一邊是業(yè)主對項目質(zhì)量的質(zhì)疑，一邊則是招商蛇口規模沖刺的野心。這其中，上海是招商蛇口不能放棄的陣地。
2020年，招商蛇口加緊了在上海的布局，共斬獲3宗宅地，及時(shí)夯實(shí)了土儲。這年4月，招商以43.07億元的價(jià)格拿下了位于上海市青浦區徐涇鎮的一宗宅地，地塊斜對角便是招商虹橋公館一期;“圍標”事件后，7月，虹口區嘉興路街道地塊再度起拍，最終招商以8.11萬(wàn)元/平方米的單價(jià)競得，刷新了虹口區的樓面單價(jià);12月，招商聯(lián)合融信、保利拿下靜安區中興社區一地塊，斥資52.13億元。
此外，2021年2月，招商蛇口擊敗了建發(fā)、保利、金茂、金地等房企，以56.66億元總價(jià)拿下虹口區嘉興路街道一地塊。
不到1年時(shí)間，招商蛇口已然在上海拿下4宗優(yōu)質(zhì)宅地。這些地塊也被招商以最快速度消化，2020年4月拿下的徐涇地塊被定為“招商虹橋公館二期”，已于當年12月入市;同年7月拿下的虹口區嘉興路街道地塊最快于今年二季度入市，推廣名為“招商外灘璽”。此外，招商9號公館、華發(fā)招商依云四季等老盤(pán)也將陸續于今年加推。
有業(yè)內人士認為，2021年招商蛇口“彈藥”充沛，有望沖刺問(wèn)鼎上海銷(xiāo)冠。只不過(guò)，口碑下滑、深陷維權旋渦的招商能否在保量的同時(shí)提質(zhì)，還需要打上一個(gè)問(wèn)號。
律師支招
那么，購房者在買(mǎi)房過(guò)程中碰到的虛假宣傳、減配及一系列質(zhì)量問(wèn)題又該如何維護自身權益?
李松指出，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的糾紛主要屬于后者在銷(xiāo)售過(guò)程中夸大了項目?jì)?yōu)點(diǎn)，導致業(yè)主在收房以后發(fā)現前期宣傳內容無(wú)法兌現，例如承諾的學(xué)區房、公共配套、贈送面積等，而上述承諾內容并未在合同中體現，為業(yè)主維權帶來(lái)障礙。
但是，這一障礙在近期有所消減。2020年12月29日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會(huì )法》若干問(wèn)題的解釋〉等二十七件民事類(lèi)司法解釋的決定》(下稱(chēng)《決定》)，自2021年1月1日起施行。根據《決定》，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中將第三條修改為：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
“這個(gè)規定明確了開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中的宣傳內容有影響到房屋價(jià)款或者對于客戶(hù)定約有重大影響的，即便僅是宣傳資料，但是從法律意義上講，也應視為要約，即這些宣傳資料就是合同內容，開(kāi)發(fā)商需擔負相應的法律責任。”李松解釋道，業(yè)主也需注意在購房時(shí)保留證據材料，可以錄音形式記錄案場(chǎng)銷(xiāo)售做出的一些承諾、保留好宣傳材料、拍攝交付樣板間等方式留存，以防日后交付時(shí)出現承諾未履行的情況。
