2018年，武漢蔣先生購買(mǎi)了綠地置業(yè)開(kāi)發(fā)的“悅瀾灣”小區，當時(shí)承諾的是“商住用房”，但交了錢(qián)，拿到合同發(fā)現居然是“商用辦公房”，且實(shí)際面積與合同面積相比，嚴重縮水，公攤超過(guò)了40%，而開(kāi)發(fā)商承諾的共享休閑區域至今還是毛坯。如此銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商是否涉嫌誤導消費者?蔣先生和其他住戶(hù)又該如何維權?
綠地悅瀾灣宣傳海報(圖片由受訪(fǎng)者提供)
湖北武漢的蔣先生2018年通過(guò)綠地置業(yè)購買(mǎi)了“悅瀾灣”小區的一套商住用房，總面積53.81平米，先交定金，后拿合同，拿到之后才發(fā)現所謂的“商住”其實(shí)就是商用辦公用房。實(shí)際住房的效果與漂亮寬敞的樣板間也不一樣。
蔣先生屋內(圖片由受訪(fǎng)者提供)
蔣先生說(shuō)：“也確實(shí)沒(méi)有仔細查看合同，合同上寫(xiě)的這是辦公室。但是當時(shí)我們5萬(wàn)塊錢(qián)的定金已經(jīng)交了，當看到合同的時(shí)候我也沒(méi)有辦法了。我又不能說(shuō)悔簽吧，然后想辦法把5萬(wàn)塊錢(qián)要過(guò)來(lái)。人有一個(gè)損失規避的心理。后來(lái)就一錯到底，一步一步被他偷梁換柱。”
蔣先生說(shuō)，合同上承諾的，是建筑面積53.81平方米，實(shí)際使用面積36.36平方米，但經(jīng)過(guò)實(shí)際測量，只有32平方米，公攤面積超過(guò)了40%。“他承諾的套內面積是36.5，樣板間確實(shí)很大，看了也很舒服。實(shí)際上我拿到房子之后自己用激光測距儀，測量完在電腦上用CAD圖紙進(jìn)行計算，匯總之后只有32。”
合同(圖片由受訪(fǎng)者提供)
蔣先生的鄰居宋女士也是這樣，她告訴記者，自己也是本著(zhù)對綠地公司的信任，先交錢(qián)，后簽的合同。
宋女士說(shuō)：“關(guān)于不讓我們看合同的事情，他們說(shuō)所有的合同都是官方標準統一的，都在房管局備案了。綠地這邊的說(shuō)法就是，他們所有合同都是標準合同不給我們看，然后所有的搞完之后簽字，簽字的時(shí)候也非?？?，基本上也沒(méi)多少時(shí)間去看。他之前說(shuō)的是商業(yè)住宅，不是商業(yè)辦公，他后來(lái)商業(yè)辦公。商業(yè)住宅至少能給我們住宿環(huán)境，商業(yè)辦公連最基本的防水都不到位，也沒(méi)有天然氣。”
產(chǎn)權證(圖片由受訪(fǎng)者提供)
對此記者多次嘗試聯(lián)系采訪(fǎng)綠地集團，截至發(fā)稿，尚未得到回應。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴記者，與傳統居住用房公攤面積不同，商用房的公攤面積的確更高，而且對于公攤面積到底該有多少?國家也沒(méi)有明確規定，全都取決于在合同上標明的建筑面積和實(shí)際面積，所以商住、辦公用房如果用來(lái)居住，在功能上都是受限的。
嚴躍進(jìn)表示：“無(wú)論是商住公寓還是商用辦公，它其實(shí)都已經(jīng)跟傳統的老百姓買(mǎi)的普通住宅有很大一個(gè)區別，有些可能會(huì )強調一個(gè)公寓的概念，會(huì )提出一些包括水電煤，有一定的誤導，或者說(shuō)變相的改造成有居住功能的，我們講的普通的商品住宅一般不叫商住，直接就叫住宅。所以就是說(shuō)商住也好，商辦也好，其實(shí)都是我們講的違規回避政策管控的這種物業(yè)。說(shuō)明當前還是存在誤導營(yíng)銷(xiāo)的情況。”
嚴躍進(jìn)告訴記者，由于公攤沒(méi)有統一標準，買(mǎi)房之前務(wù)必了解房屋屬性，如果想要買(mǎi)這樣的房屋來(lái)居住，發(fā)現與自己預期不符，應該盡早退掉。“公攤一般住宅可能達到有10%左右這樣一個(gè)水平就差不多。商業(yè)辦公的公攤面積是明顯是偏大的，所以對于購房者來(lái)講，如果說(shuō)真的買(mǎi)住宅，那么公攤他可能沒(méi)太多問(wèn)題，但是買(mǎi)了這種模棱兩可的，其實(shí)是屬于商業(yè)地產(chǎn)的這種物業(yè)，他就會(huì )出現這樣一種情況。從維權的角度上來(lái)講，我認為就是說(shuō)一方面要保留證據，另外一個(gè)實(shí)際情況來(lái)講，類(lèi)似房子不建議去投資，所以還是要能退則退，即便是有一定的損失的話(huà)，能退掉則退掉。”
河南豫龍律師事務(wù)所律師付建告訴記者，根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，實(shí)際面積超過(guò)合同約定3%的，法院應該支持購房者退款或要求開(kāi)發(fā)商雙倍退還差價(jià)的要求，至于開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)的其他承諾，也應該以合同約定為準。
付建表示：“現在合同約定36平方的面積，實(shí)際只有32平方，面積誤差已遠遠超過(guò)3%，故買(mǎi)受人有權要求退房。關(guān)于配套設施的問(wèn)題，如銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售的過(guò)程中，口頭承諾的內容，有水電的配套設施，但是在書(shū)面合同中并沒(méi)有約定，業(yè)主不能僅僅以口頭的承諾而要求開(kāi)發(fā)商承擔相應的違約責任。關(guān)于配套空間的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商在售樓宣傳時(shí)，如果在宣傳海報上表示有自助健身房、自助廚房等設施設備，則視為開(kāi)發(fā)商的一種承諾。開(kāi)發(fā)商應對此負責。在交房時(shí)，如果沒(méi)有相關(guān)的設施，開(kāi)發(fā)商可能涉嫌虛假宣傳，應該承擔違約責任。”
至于購房者反映的先付定金才能看合同的問(wèn)題，付建表示，這也涉嫌違法。定金是為確保合同履行而自愿約定的一種擔保形式，合同的簽訂是一種平等自愿的狀態(tài)，不能強迫當事人交納定金后才能看合同。
付建說(shuō)：“合同的簽訂是一種平等自愿的狀態(tài)，不能強迫當事人交納定金后才能看買(mǎi)賣(mài)合同，這是違法行為，該案中業(yè)主尚未看到買(mǎi)賣(mài)合同的具體條款的約定內容，開(kāi)發(fā)商就讓簽訂認購協(xié)議，或者說(shuō)讓交5萬(wàn)元之后再看合同，明顯的違背了法律法規。”
