近年來(lái)，重慶市梁平區竹山鎮獵神村盤(pán)活農村閑置農房和宅基地，發(fā)展民俗旅游，實(shí)現“農房”變“客房”。高小華攝(人民視覺(jué))
浙江省臨海市杜橋鎮切實(shí)抓好農房確權工作，上門(mén)為群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。圖為杜橋鎮勤橫湖村村民展示拿到的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。蔣友青攝(人民視覺(jué))
今年8月以來(lái)，湖北省襄陽(yáng)市?？悼h農村不動(dòng)產(chǎn)確權登記發(fā)證工作全面啟動(dòng)。圖為工作人員正在向?？悼h龍坪鎮川山村村民發(fā)放農村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。陳泉霖攝(人民視覺(jué))
進(jìn)城落戶(hù)，農村老家的宅基地咋辦?不少人曾被這個(gè)問(wèn)題困擾。近日，針對農村宅基地使用權登記問(wèn)題，自然資源部經(jīng)商住房和城鄉建設部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農業(yè)農村部、國家稅務(wù)總局共同研究并給出答復：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶(hù)籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。短短的31個(gè)字，引起廣泛關(guān)注。
解除進(jìn)城落戶(hù)后顧之憂(yōu)
“我是家里的獨生女，以前爸媽擔心鄉下的老宅不能被我繼承，現在他們不用再為這事犯愁了。”看到農村宅基地使用權可繼承的官方答復，在北京生活的王女士第一時(shí)間和她的父母分享了這則消息。
近年來(lái)，中國城鎮化發(fā)展迅速，大量農村人口持續向城鎮轉移。在此過(guò)程中，老家的住宅和宅基地歸屬問(wèn)題成為不少人關(guān)注的一大焦點(diǎn)。
“我們家除了爸媽?zhuān)渌爽F在全是城鎮戶(hù)口，對于老家房子和宅基地以后怎么處置的問(wèn)題，我們之前特地咨詢(xún)了一些專(zhuān)業(yè)人士，但都沒(méi)有得到確切的答復。”李莉姐妹4人畢業(yè)后都留在城市工作，為了讓待在農村老家的父母住得好些，四姐妹前年專(zhuān)門(mén)把老家的房子進(jìn)行了翻新。“當時(shí)老兩口是極力反對的，他們擔心房子和宅基地以后被收回，花錢(qián)翻新實(shí)在不值得。好在這次相關(guān)部門(mén)給了權威答復，戶(hù)籍不會(huì )成為限制，也算是給我們一大家子吃了顆‘定心丸’。”
在深圳上班的梁亮說(shuō)，他老家在浙江寧波的農村，“我們那里發(fā)展得很好，村里的交通和配套設施都不錯，有套房子在那，讓我的生活和事業(yè)多了一個(gè)可選的去處。”梁亮說(shuō)，雖然他目前還沒(méi)打算回去，但以后回去的可能性很大。
中國社會(huì )科學(xué)院農村發(fā)展研究所所長(cháng)魏后凱表示，宅基地是農民的基本居住保障，此次自然資源部等7部門(mén)的答復非常及時(shí)、重要，進(jìn)一步明晰了宅基地的產(chǎn)權特質(zhì)，解決了長(cháng)期存在于現實(shí)中的宅基地繼承問(wèn)題，為有意進(jìn)城落戶(hù)的農民解除了宅基地使用權可能被收回的后顧之憂(yōu)，讓落戶(hù)城鎮的農民及其子女既進(jìn)得了城也回得了農村老家，保護了農民合法權益。“此外，這也有助于解決目前部分農村宅基地荒廢閑置的問(wèn)題。”
數據顯示，改革開(kāi)放以來(lái)，在中國農村人口數量減少超2.3億的情況下，宅基地面積卻不降反增，農村宅基地閑置浪費現象十分嚴重。另?yè)煌耆y計，因農民工進(jìn)城務(wù)工等原因造成的農村宅基地及住宅閑置已超16億平方米。
魏后凱介紹，近年來(lái)，各地出現了不少“空心村”，有很多閑置宅基地和閑置住宅。這次制度的明確化有助于進(jìn)一步吸引人才返鄉創(chuàng )業(yè)、城鄉人才雙向流動(dòng)，盤(pán)活利用農村閑置宅基地和閑置住宅，為返鄉人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉村產(chǎn)業(yè)提供了便利條件，對于促進(jìn)農村發(fā)展和鄉村振興是一大利好。
繼承使用條件要看清
老家的宅基地使用權，需要滿(mǎn)足哪些條件才能繼承?
此次7部門(mén)在答復中明確，根據《繼承法》規定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承。
談及上述規定，北京市盛廷律師事務(wù)所律師王龍解釋說(shuō)，宅基地使用權是指公民個(gè)人在集體所有的宅基地上享有的建造房屋以使用居住的一種物權。“城鎮戶(hù)籍子女可繼承農村宅基地使用權，實(shí)際上是指城鎮戶(hù)籍子女因繼承農村房屋從而獲得宅基地使用權。也就是說(shuō)，宅基地上要有房屋，如果是空宅基地，則不能繼承。”
如何繼承?7部門(mén)的答復中指出，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范(試行)》明確規定，非本農村集體經(jīng)濟組織成員(含城鎮居民)，因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規定辦理確權登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書(shū)附記欄注記“該權利人為本農民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
具體來(lái)看，地方政府給出了更為詳細的規定。以湖北省赤壁市為例，日前該市自然資源和規劃局明確提出，不僅“城鎮戶(hù)籍的子女”可以繼承農村宅基地使用權，其他繼承人(比方說(shuō)“出嫁女”;被繼承人子女之外的其他繼承人)同樣可以繼承。依法繼承的宅基地使用權及房屋所有權發(fā)生轉移的應提交不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)或其他權屬來(lái)源材料、依法繼承材料、繼承人身份證明材料及相關(guān)測繪材料等，到當地不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請登記手續。
得知農村宅基地使用權可繼承的消息，在上海工作的高先生最近正盤(pán)算著(zhù)回趟江蘇鹽城的農村老家：“現在父母大部分時(shí)間都和我們住在上海，我擔心老家的瓦房長(cháng)時(shí)間沒(méi)人住會(huì )塌掉，想著(zhù)回去給修一下，這樣我們偶爾回去也可以住得更舒心些。”
不過(guò)，簡(jiǎn)單修一修房子可以，新建和翻建則要經(jīng)過(guò)主管部門(mén)的審批。廣西近日已出臺通知，規范農村新增宅基地審批和建房管理，明確提出了農戶(hù)申請、村組審查公示、鄉鎮政府審批三個(gè)程序。當地農村村民宅基地面積，平原地區和城市郊區每戶(hù)不得超過(guò)100平方米，丘陵地區和山區每戶(hù)不得超過(guò)150平方米。原址翻建或改擴建住宅的，宅基地用地面積和建筑面積不得超過(guò)規定標準。
“全國范圍來(lái)看，各地的規定可能會(huì )有差別，所以在翻建農村老宅之前最好先去相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)清楚要求、規定，不要盲目動(dòng)工建設。”王龍說(shuō)。
盤(pán)活鄉村閑置住宅
近年來(lái)，農村宅基地受到越來(lái)越多關(guān)注?？吹睫r民的宅基地使用權可由城鎮戶(hù)籍的子女繼承的消息，一些城鎮居民隨即提出了是否可以到農村買(mǎi)地建房的疑問(wèn)。
對此，有關(guān)方面指出，農村宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，城鎮戶(hù)籍的子女只可以繼承其使用權，并不能交易。事實(shí)上，針對一些地方存在的違法違規買(mǎi)賣(mài)宅基地、侵占耕地建設住宅等問(wèn)題，此前相關(guān)部門(mén)的文件已明確指出，嚴禁城鎮居民到農村購買(mǎi)宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會(huì )館;嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買(mǎi)賣(mài)宅基地。
不能買(mǎi)地建房而又想回鄉怎么辦?租賃、合作等方式成為選擇。中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室、農業(yè)農村部發(fā)文指出，鼓勵村集體和農民盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規發(fā)展農家樂(lè )、民宿、鄉村旅游等。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的，租賃合同的期限不得超過(guò)二十年，合同到期后雙方可以另行約定。
有“城市的愿進(jìn)來(lái)”，也有“農村的想出去”。對于農村宅基地使用權可繼承的消息，老家在福建省武平縣農村的李軍并不太在意。“我們村里現在幾乎都是老人，年輕人基本都外出讀書(shū)、打工了。”李軍和妻子在北京開(kāi)了一家洗衣店，每年只有過(guò)年時(shí)才回老家，“家里雖然有宅基地，但回老家的收入遠沒(méi)有在北京多，所以也沒(méi)有回去的打算。”
農業(yè)農村部提出，在征得宅基地所有權人同意的前提下，鼓勵農村村民在本集體經(jīng)濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶(hù)轉讓宅基地。對進(jìn)城落戶(hù)的農村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過(guò)多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。
圍繞農村宅基地，一系列加強管理的措施正加快推出。如針對歷史形成的宅基地面積超標和“一戶(hù)多宅”等問(wèn)題，中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室、農業(yè)農村部強調，嚴格落實(shí)“一戶(hù)一宅”規定，農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)本省、自治區、直轄市規定的標準。自然資源部還明確，2020年底前完成全國農村地籍調查，宅基地和集體建設用地登記率達到80%以上，明年底前完成宅基地和集體建設用地及房屋登記資料清理整合。
魏后凱認為，穩慎推進(jìn)農村宅基地制度改革各項工作，加強農村宅基地規范管理，有利于保障農民合法權益，也有利于推進(jìn)鄉村全面振興。
