“做自如業(yè)主，安心當‘甩手掌柜’。”出于對鏈家品牌的信任，尤其是被自如的廣告和業(yè)務(wù)員的承諾所打動(dòng)，去年年底，北京的張先生將一套三居室交給了自如“托管”，合同期為五年。
但張先生萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，他不僅沒(méi)有當上安心的“甩手掌柜”，還因此遭遇了一連串的煩心事。“先不說(shuō)交給自如比租給普通租客損失的一大筆租金，我現在要聯(lián)系其他維權業(yè)主，還要找律師溝通起訴的事情，這個(gè)時(shí)間成本沒(méi)法算的。”張先生告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。
自如是2011年鏈家孵化出的長(cháng)租公寓項目，也是國內長(cháng)租公寓行業(yè)的領(lǐng)頭羊。來(lái)自自如官方的數據顯示，自如已經(jīng)為全國九個(gè)城市近50萬(wàn)業(yè)主、300萬(wàn)自如客提供居住產(chǎn)品和生活服務(wù),房源規模突破100萬(wàn)間,入住率高達95%。
自如官網(wǎng)網(wǎng)站上寫(xiě)出的業(yè)主和自如客數據
但今年開(kāi)始，突如其來(lái)的新冠疫情對很多行業(yè)都帶來(lái)了巨大沖擊，長(cháng)租公寓行業(yè)也不例外。近期，不斷有長(cháng)租公寓資金鏈斷裂、跑路“爆雷”事件發(fā)生。據記者了解，近日，確實(shí)有不少自如的房東接到了要么“自愿”降低房租，要么提前解約退租的“二選一”通知，理由是“受疫情影響巨大，希望房東與自如共渡難關(guān)”。
屢屢違約，難道作為頭部公司又背靠鏈家的自如也挺不住了?還是另有其他原因?
逼宮房東“二選一”：要么降租金，要么解約但要賠裝修款
今年7、8月份，張先生陸續接到多個(gè)自如工作人員的電話(huà)，希望他能“自愿”降租20%，否則公司會(huì )考慮與他提前解約。去年年底，張先生與自如簽訂了為期五年的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，三居室月租金為8500元，第一年免租期為兩個(gè)月，之后每年一個(gè)月免租。
“當時(shí)我是去鏈家門(mén)店登記出租的，但自如的工作人員建議我交給他們托管，說(shuō)了很多好處。雖然自如給出的月租金要比市場(chǎng)價(jià)格低15%左右，但我也覺(jué)得自己打理太勞神，出于對鏈家的信任，就簽了合同。”張先生說(shuō)。
張先生表示，自如工作人員自稱(chēng)要求降房租的原因是受疫情影響，房租水平整體下降了，希望房東與自如共渡難關(guān)。對此，張先生表示他是能理解的。“不過(guò)，我也打聽(tīng)了，我們小區的租金在疫情之后并沒(méi)有特別大幅度的降低，至少肯定沒(méi)有20%那么多。”他說(shuō)。
但是，張先生不能接受的是，他的鄰居在與他房子的租客聊天中發(fā)現，自如并沒(méi)有給租客們降房租。“這意味著(zhù)我降的租金都是給自如的，那我就很難接受了。”張先生說(shuō)。
于是，張先生反饋給自如說(shuō)，他選擇接受自如提出的提前解約方案。但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，雖然自如同意按照合同賠付張先生兩個(gè)月租金作為違約金，但自如要求張先生賠付他們近四萬(wàn)元的裝修款。這意味著(zhù)雖然自如是提出提前解約的違約方，但張先生還要倒賠對方兩萬(wàn)多元。
“格式合同”自帶“神套路”，是否屬于“霸王條款”?
其實(shí)，在簽署托管合同時(shí)，張先生就曾經(jīng)對裝修款的問(wèn)題提出過(guò)異議。因為原來(lái)張先生的房子就是精裝修的，家具家電配置齊全，是沒(méi)有必要重新裝修和重新購置家具的。但自如還是堅持要求全部扔掉，然后按照自己的統一標準進(jìn)行重新裝修和配置家具。
更讓張先生覺(jué)得有些霸道的是，合同上還明確寫(xiě)著(zhù)：自如無(wú)法提供裝修款“票據”來(lái)證明實(shí)際發(fā)生的裝修費用，具體金額將以自如提供的相關(guān)數據為準。“也就是說(shuō)，這個(gè)裝修款自如說(shuō)多少就是多少。”張先生說(shuō)。
對此，自如的工作人員當時(shí)解釋說(shuō)，公司提供的這份是“格式合同”，全國這么多業(yè)主都一樣，要簽就只能這么簽，不能修改，也不能有補充協(xié)議。
“當時(shí)覺(jué)得鏈家(自如)這么大的公司，也不至于明目張膽地欺負人，就簽了合同。”張先生說(shuō)。但直到解約時(shí)，自如的工作人員才告訴張先生，這筆裝修款竟然高達4萬(wàn)多元，折舊后，張先生還要賠近3萬(wàn)8千元。“這簡(jiǎn)直是神套路。”張先生說(shuō)。
記者在張先生的業(yè)主微信群中發(fā)現，和張先生有類(lèi)似經(jīng)歷的業(yè)主還有不少。同樣遭遇自如“二選一”要求的李女士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，自如的工作人員跟她說(shuō)：這個(gè)“二選一”的方案不是針對某個(gè)人或者某個(gè)小區的，對北京的大部分業(yè)主都是這個(gè)政策，“公司對誰(shuí)都一樣，絕對不會(huì )誰(shuí)‘鬧’就多給誰(shuí)錢(qián)。”
“我感覺(jué)從和自如簽了那份責權利并不對等的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》開(kāi)始，就已經(jīng)被‘套路’了。但我不相信，大公司因為有專(zhuān)業(yè)人士設計合同，就能合理合法地欺負人。”張先生表示，他和其他一些同樣遭遇的業(yè)主已經(jīng)決定發(fā)起訴訟，用法律武器討個(gè)公道。
但是，在組織集體訴訟的過(guò)程中，張先生也發(fā)現了推進(jìn)的艱難，由于大多數業(yè)主都是背著(zhù)房貸的上班族，根本沒(méi)有時(shí)間精力去打官司。
李女士并沒(méi)有加入張先生維權群，“真的沒(méi)精力折騰，而且僵持下去每個(gè)月都在損失錢(qián)，還不如趕緊解約，把房子重新租出去。自如也是看準了這一點(diǎn)，逼我們自認倒霉。”她說(shuō)。
北京市京師律師事務(wù)所合伙人、京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)流轉與處置法律事務(wù)部主任賈鴻斌在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)表示，自如提供的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》是“格式合同”，不能修改，也不能增加補充條款，顯然不合理。
賈鴻斌律師認為，雖然“格式合同”在生活中很常見(jiàn)，它是為了交易方便而設立的，有一定的積極性，但判斷格式合同的效力，依然要看合同中是否平衡了雙方的權利和義務(wù)。如果一方提供的“格式合同”，其中的條款出現了加重對方的責任和義務(wù)、排除或限制對方權利等情況，就可以認定是“霸王條款”，否定其效力。
賈鴻斌律師表示，在實(shí)踐中，總是有些民事合同主體利用自己的優(yōu)勢地位向對方(或者是消費者)拿出幾十頁(yè)的“合同”且提出既不能修改也不能夠增補的要求，而消費者往往是本著(zhù)誠信履約的心理去簽訂合同，并無(wú)意設防對手?？墒鞘袌?chǎng)上很多大型公司化運營(yíng)的商家，往往會(huì )在事先準備好的、經(jīng)過(guò)“高人”指點(diǎn)的合同中，設定很多損害對方利益而免除己方責任的條款。事后以對方“自愿”簽訂的為由，主張對對方不利的條款內容，這種情況下是可以認定其屬于“霸王條款”，而否定其效力的。
律師：疫情不是濫用權利、逃避義務(wù)的“避風(fēng)港”
賈鴻斌律師告訴記者，近期出現的長(cháng)租公寓的維權案件確實(shí)很多，他也接到了不少這方面的法律咨詢(xún)和維權代理訴求，長(cháng)租公寓方違約的理由往往是疫情這個(gè)“不可抗力”的因素。
賈鴻斌律師認為，長(cháng)租公寓方提出解約或者降低租金的理由是因為疫情，但疫情并不是濫用權利、逃避義務(wù)的“避風(fēng)港”。
“我國現行有效的《合同法》第117條規定，主張不可抗力的一方除了證明不可抗力事實(shí)發(fā)生，還需要證明該不可抗力和合同的不能履行之間有因果關(guān)系。疫情屬于不可抗力因素，但是并不必然導致對方合同不能履行。長(cháng)租公寓目前面臨的合同履行后的利潤等問(wèn)題，應該認定為一般的商業(yè)風(fēng)險。商業(yè)主體在履約過(guò)程中不敢擔當、懼怕商業(yè)風(fēng)險，并轉嫁風(fēng)險的做法一般不會(huì )得到法院支持。”賈鴻斌說(shuō)。
另外一個(gè)焦點(diǎn)是長(cháng)租公寓方要求業(yè)主賠償裝修款的問(wèn)題。對此，賈鴻斌律師分析，根據《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第二款規定，因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。
“自如在合同中規定，無(wú)論誰(shuí)是違約方，只要合同提前解除，業(yè)主就需要支付裝修損失費。自如是該行業(yè)中的領(lǐng)軍企業(yè)，具有明顯的優(yōu)勢地位，條款顯然是加重了業(yè)主的責任，免除了自己的責任。這種約定顯然違背《合同法》第3、5、6條平等、公平、誠實(shí)信用原則，應當視為無(wú)效條款。法院裁判過(guò)程中，也會(huì )考慮到公平原則，平衡雙方的權利義務(wù)。”賈鴻斌說(shuō)。
此外，賈鴻斌律師也提示，自如需要舉證證明它的裝修費用的具體使用情況，人工、材料費用使用情況等等。法院不會(huì )僅僅以合同約定的裝修費用為準，會(huì )綜合考慮酌情裁判，而不會(huì )一刀切地要求業(yè)主支付全部的裝修費用。
爆雷、跑路、資金鏈斷裂、屢陷“違約門(mén)”……長(cháng)租公寓還好嗎?
長(cháng)租公寓曾經(jīng)一時(shí)風(fēng)光無(wú)二，成為資本追逐的寵兒。但最近一兩年，傳來(lái)的卻更多是壞消息。尤其疫情爆發(fā)以來(lái)，從杭州友客、巢客到上海嵐越，從廣州城璞到深圳樂(lè )居公寓、小鷹找房……全國各地屢屢爆發(fā)中小型長(cháng)租公寓“爆雷”、卷款跑路事件。
就連全國性的樂(lè )伽公寓、已經(jīng)上市的頭部公司蛋殼和青客也陷入了資金鏈斷裂、破產(chǎn)跑路的傳聞，業(yè)績(jì)巨虧，股價(jià)大幅縮水(蛋殼的股價(jià)甚至暴跌了九成)，各地屢現集體維權事件。如今連行業(yè)領(lǐng)頭羊自如也陷入“違約門(mén)”，這讓人不免擔憂(yōu)：長(cháng)租公寓還好嗎?
根據公開(kāi)信息，從2018年至今，自如已經(jīng)進(jìn)行了多輪融資，比如在2018年和2019年先后完成了40億元人民幣和5億美元的A輪和B輪融資。而今年3月，據外媒報道，軟銀通過(guò)愿景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創(chuàng )始人手中購買(mǎi)了5億美元股票。該輪融資后，自如的估值高達到66億美元。
但另外一些關(guān)于自如的新聞也在發(fā)生。今年2月，自如曾因為疫情期間上漲續租租金而登上了微博熱搜。有媒體報道稱(chēng)，疫情期間有租客續租租金上漲15%左右，自如被疑是因為租客不方便搬家換租而肆意哄抬租金。但后來(lái)自如公司回應稱(chēng)，這是由于租戶(hù)長(cháng)租變短租而導致的租金差異，屬于“系統”自動(dòng)調價(jià)。
記者在調查中也發(fā)現，不僅北京，廣州、上海、杭州、武漢等地也都有媒體報道因為自如“解約”而引發(fā)的與業(yè)主和租戶(hù)的糾紛事件。而在黑貓投訴等網(wǎng)絡(luò )投訴平臺和各地房東論壇上，自如、蛋殼等長(cháng)租公寓要求房東減租和賠裝修款而引發(fā)的投訴，數量也不在少數。
記者在天眼查APP中查詢(xún)發(fā)現，自如目前涉及的法律訴訟有近900件，其中有不少是自如與個(gè)人的房屋租賃合同糾紛。記者也以普通房東身份咨詢(xún)了幾位北京的自如工作人員，均表示由于春節淡季緊接著(zhù)疫情，公司已經(jīng)很久“不太收房”了，要收價(jià)格也很低，“估計你也接受不了”。
實(shí)際上，長(cháng)租公寓的主要盈利模式就是“低進(jìn)高租”，靠利差來(lái)賺錢(qián)，類(lèi)似“二房東”的角色。雖然也有一些項目嘗試以“租金貸”等方式，通過(guò)“金融玩法”增加盈利，但這是在政策和監管的紅線(xiàn)邊緣游走。
在并沒(méi)有找到健康可持續的盈利模式的情況下，大量長(cháng)租公寓項目利用融資跑馬圈地，然后再用漂亮的數據去做下一輪融資，甚至完成了IPO。
“自如等長(cháng)租公寓從業(yè)主手里收房的時(shí)候，通常都是比市場(chǎng)價(jià)低的，而且還要求免租期，這其中業(yè)主已經(jīng)前期承擔了可能的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險帶來(lái)的損失，怎么能毫無(wú)契約精神，還不斷通過(guò)各種方式，把損失轉嫁到房東身上。”一位網(wǎng)友在投訴平臺上的帖子，獲得了大量點(diǎn)贊。
而來(lái)自租客的投訴也不少：因為違約糾紛，長(cháng)租公寓不再付給房東租金，房東要退房;但平臺收了租客房租沒(méi)有退，或者沒(méi)有給違約金，租客不搬;平臺跑路了，房東收房了，但租客因為簽了“租金貸”還要繼續交房租……賈鴻斌律師也提醒業(yè)主和租客都要認真仔細查看合同條款，簽約時(shí)注意錄音取證和保留聊天記錄，也不要簽長(cháng)期合同和一次性支付長(cháng)期租金，這樣能夠降低長(cháng)租公寓經(jīng)營(yíng)主體“跑路”的風(fēng)險。但長(cháng)租公寓確實(shí)有相應的市場(chǎng)需求，只是需要行業(yè)協(xié)會(huì )或者主管部門(mén)加強監管，保障其長(cháng)遠健康發(fā)展。
明明是一個(gè)需求巨大又痛點(diǎn)很多的萬(wàn)億規模市場(chǎng)，只要認真解決問(wèn)題、創(chuàng )造價(jià)值，一定是有回報的，但遺憾的是，“聰明”被用在了不合適的地方，這也給監管提出了更多新的課題。
