國內地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)二十年的高速發(fā)展,在經(jīng)濟高增長(cháng)和城鎮化浪潮的推動(dòng)下,已成體量龐大的市場(chǎng)。經(jīng)歷了城鎮化浪潮,我國城市空間結構在不斷演變和優(yōu)化。
海通證券研究所數據顯示,一二線(xiàn)城市外的人口凈增長(cháng)基本停止;與此同時(shí),一二線(xiàn)熱門(mén)城市的二手房交易量正超過(guò)新房,人口結構轉變、住房需求飽和及城鎮化趨緩,壓縮了新增住房需求,推動(dòng)了存量房,開(kāi)始進(jìn)入二手房時(shí)代。近兩年金融、稅收以及中長(cháng)期經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境又在一定程度上抑制著(zhù)住宅增長(cháng)。
這一切似乎都標志著(zhù):
中國的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入后開(kāi)發(fā)時(shí)代。
在如今智慧城市的大背景下,基本的建筑功能已經(jīng)無(wú)法提供新的競爭力,傳統地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了亟需“升級換代”的時(shí)刻。
然而越是“重量級”的行業(yè)轉型起來(lái)往往越難,但一旦開(kāi)轉卻容易取得顯著(zhù)的成效——如同大象跳舞。
近年來(lái),我們也觀(guān)察到地產(chǎn)行業(yè)對場(chǎng)景數字化的需求空前迫切。借助互聯(lián)網(wǎng)與數字技術(shù)的不斷革新,以及5G、IoT等技術(shù)的推動(dòng),越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)加入到“智慧地產(chǎn)”的布局陣營(yíng)中來(lái),渴望通過(guò)數字化之路驅動(dòng)地產(chǎn)的全場(chǎng)景智慧落地。
場(chǎng)景數字化的實(shí)現,既需要數字化技術(shù)的加持,也需要懂行業(yè)場(chǎng)景的專(zhuān)家,這就使華為成為了很多地產(chǎn)企業(yè)青睞的合作伙伴。
后開(kāi)發(fā)時(shí)代的轉身
2016年底中城聯(lián)盟60+家地產(chǎn)企業(yè)董事長(cháng)聚在一起達成了一個(gè)共識:以2016年結束作為分水嶺,之前是房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)時(shí)代”,之后是房地產(chǎn)“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”。
開(kāi)發(fā)時(shí)代的產(chǎn)品是單一的——只做住宅,而不是全面的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應。開(kāi)發(fā)時(shí)代,房地產(chǎn)創(chuàng )新取決于三個(gè)條件:規模、成本、速度,就是比誰(shuí)賣(mài)得規模大,誰(shuí)賣(mài)得速度快,誰(shuí)的成本低。
在過(guò)去20年,地價(jià)幾乎每年都在漲,大多地產(chǎn)企業(yè)都吃到了這個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)周期帶來(lái)的紅利。
一線(xiàn)城市群的人口聚集使房子成為剛性需求,房?jì)r(jià)不斷飛漲,即便在二三線(xiàn)城市,由于城鎮化的加劇也使房?jì)r(jià)在持續上漲,地產(chǎn)商只需要按照傳統的商業(yè)邏輯做到以低成本拿地,大規模地蓋樓,并以最快的速度賣(mài)出就能夠賺到錢(qián)。
經(jīng)歷了過(guò)去20年的瘋狂,其實(shí)目前中國大部分區域房子已經(jīng)不再是稀缺品,人口紅利也在逐漸消失,地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從共同做大蛋糕的階段步入到了互相搶蛋糕的階段,有競爭力的企業(yè)在這時(shí)候逐漸顯現出來(lái),頭部企業(yè)或許將會(huì )搶奪其他企業(yè)的份額,這標志著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代。
后開(kāi)發(fā)時(shí)代的競爭力發(fā)生了轉移——不再在規模、成本、速度上競爭,產(chǎn)品線(xiàn)變得愈加豐富,從單業(yè)態(tài)的住宅、商辦、公寓,再到復雜多業(yè)態(tài)的TOD(以公共交通為導向的開(kāi)發(fā)模式)綜合體、CAZ(中央活動(dòng)區),再到城市運營(yíng),都要納入企業(yè)的產(chǎn)品范圍內。
華為中國政企大企業(yè)業(yè)務(wù)部總經(jīng)理王輝將地產(chǎn)行業(yè)的后開(kāi)發(fā)時(shí)代稱(chēng)為“低容錯時(shí)期”。在他看來(lái),企業(yè)需要在開(kāi)發(fā)模式、銷(xiāo)售策略、交易模式和收入結構上實(shí)現轉身。
要成功完成這四個(gè)轉身,地產(chǎn)企業(yè)需要從一個(gè)傳統企業(yè)轉身為智慧企業(yè),而數字化轉型是地產(chǎn)企業(yè)的最佳路徑。
傳統地產(chǎn)企業(yè)擅長(cháng)的是“建房子”,對“數字化”帶來(lái)的后期價(jià)值運營(yíng)可能不知從何入手,所以想要成功轉型就需要一位既懂技術(shù)也懂行業(yè)場(chǎng)景的專(zhuān)家,于是華為成為了轉型舞臺的重要搭建者之一。
搭建行業(yè)轉型舞臺一定需要一個(gè)方法論,即行業(yè)標準。但在我國,地產(chǎn)行業(yè)數字化的標準領(lǐng)域還處于發(fā)展中的一個(gè)階段。
為向地產(chǎn)科技領(lǐng)域做進(jìn)一步的輸出和探索,華為對自身地產(chǎn)科技業(yè)務(wù)及相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行全方位的梳理與研究,聯(lián)合易居克爾瑞發(fā)布了華為首個(gè)地產(chǎn)行業(yè)數字化白皮書(shū)。
白皮書(shū)涵蓋地產(chǎn)科技相關(guān)7大領(lǐng)域,分3輪對TOP 50房企、TOP 30物企、30+家科技企業(yè)進(jìn)行定向訪(fǎng)談和問(wèn)卷調研,對數字地產(chǎn)的應用場(chǎng)景和核心技術(shù)進(jìn)行了全面解析。
在今年的華為中國地產(chǎn)行業(yè)數字化峰會(huì )上,華為還與20家公司達成合作,成立了華為地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)聯(lián)盟。
我們可以看到,華為是在延續“平臺+生態(tài)”的思路,提供平臺接口,將研發(fā)能力、測試、驗證環(huán)境全部開(kāi)放給合作伙伴,基于平臺,把新的ICT技術(shù)與地產(chǎn)企業(yè)做生態(tài)協(xié)同。
在這種情況下,地產(chǎn)企業(yè)可以選擇在華為提供的平臺和生態(tài)中探索轉型空間,尋找后續價(jià)值鏈條。
尋找價(jià)值鏈的挑戰
對傳統企業(yè)而言,在數字化來(lái)臨時(shí),尋找后續的價(jià)值鏈條一定是曲折的。
在后續平臺和生態(tài)之中,地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì )遭遇哪些數字化帶來(lái)的挑戰?核心在于三個(gè)方面。
1 傳統的IT架構已經(jīng)無(wú)法應對快速的市場(chǎng)變化和業(yè)務(wù)升級需求。
2 產(chǎn)業(yè)規模持續增長(cháng),地產(chǎn)企業(yè)需要更有效的運營(yíng)模式。
3 市場(chǎng)競爭對客戶(hù)服務(wù)能力提出了更高要求,隨著(zhù)持有資產(chǎn)占比不斷提升,盤(pán)活資產(chǎn)、提升資產(chǎn)回報率的重要性也在提高;
在王輝看來(lái),地產(chǎn)企業(yè)數字化轉身需要具備三個(gè)核心能力:
服務(wù):以數字化為支撐,為家庭、社區、園區、城市提供豐富種類(lèi)的服務(wù)。
運營(yíng):即地產(chǎn)企業(yè)管理數字化,通過(guò)結合數字化技術(shù)和平臺,建立新型運營(yíng)框架和流程,從運營(yíng)精細化、管控數字化和產(chǎn)品標準化等多個(gè)維度提升企業(yè)綜合運營(yíng)能力。
資管:從資金管理、資產(chǎn)管理等角度出發(fā),打造高流動(dòng)、低杠桿、回報可觀(guān)的資產(chǎn)組合,提高投資回報率。
可以看出,三個(gè)核心能力對數據的依賴(lài)程度都非常高。
美國著(zhù)名數字地產(chǎn)公司Cityzenith 創(chuàng )始人兼首席執行官 Michael Jansen 曾表示:城市過(guò)去兩年內產(chǎn)生的數據比之前200年產(chǎn)生的還多,其中95%的數據是非結構化的,因此未被使用或未被充分使用。了解這些數據,對其進(jìn)行收集和分析并讓其可視化是當今城市所面臨的最大挑戰之一。
在智慧地產(chǎn)時(shí)代,數據將作為重要的生產(chǎn)要素,新一代數字基礎設施把數據資源變成“智源”,才能有力支撐各個(gè)場(chǎng)景的數字化轉型走向智能升級,重構體驗、優(yōu)化流程和使能創(chuàng )新。誰(shuí)能玩得轉數據,誰(shuí)就擁有了強大的問(wèn)題解決能力。
基于這個(gè)前提,華為做了很多深入研究。在過(guò)去五年,華為的200多位數字化轉型咨詢(xún)顧問(wèn)也已經(jīng)為300多個(gè)客戶(hù)交付了500多個(gè)項目,在地產(chǎn)數字化轉型方面打下了堅實(shí)的基礎。
針對當前地產(chǎn)數字化面臨的挑戰,華為還提出了“一體兩翼雙引擎”戰略,加速行業(yè)轉型進(jìn)程。
一體:統一的智能體架構,為整合各類(lèi)數字化技術(shù),激發(fā)業(yè)務(wù)潛能而推出的全新ICT架構,降低地產(chǎn)行業(yè)使用數字化技術(shù)的復雜性和成本,使地產(chǎn)企業(yè)可以聚焦業(yè)務(wù)創(chuàng )新。
兩翼:一翼是行業(yè)生態(tài),通過(guò)與合作伙伴的聯(lián)合解決方案對細分場(chǎng)景進(jìn)行再造,幫助地產(chǎn)行業(yè)解決實(shí)際問(wèn)題;另一翼是指行企標準,在標準領(lǐng)域加大投入,讓地產(chǎn)行業(yè)數字化有標準可參考。
雙引擎:第一個(gè)引擎是指通過(guò)空間智能化,對地產(chǎn)行業(yè)的住宅社區、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區、TOD等各類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行智能化提升,增強產(chǎn)品力;第二個(gè)引擎是業(yè)務(wù)數字化,將地產(chǎn)企業(yè)從投拓到運營(yíng)服務(wù)的全業(yè)務(wù)鏈條打通,通過(guò)數據驅動(dòng),AI賦能優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,提高整個(gè)企業(yè)的運轉效率。
這個(gè)智能體可以被看作地產(chǎn)數字化的一個(gè)數字底座,它構建了云網(wǎng)邊端協(xié)同的一體化智能體系,能幫助地產(chǎn)企業(yè)形成開(kāi)放兼容、穩定成熟的基礎支撐技術(shù)體系,是地產(chǎn)行業(yè)數字化轉型升級的參考架構,可支撐地產(chǎn)行業(yè)全場(chǎng)景的業(yè)務(wù)創(chuàng )新與應用。
轉型的數字與溫度
如今,園區是城市的基本組成單元,是經(jīng)濟發(fā)展與公共服務(wù)的重要載體,因此園區的科技賦能是智慧城市發(fā)展的關(guān)鍵步驟。
未來(lái),產(chǎn)城融合化是大勢所趨,而未來(lái)的智慧園區也是一個(gè)融合空間,這個(gè)融合不僅是全場(chǎng)景的融合,同時(shí)也是物理空間和數字空間的融合,這就是數字孿生的空間。智慧園區的建設就是建立在數字孿生空間的基礎上,實(shí)現全面感知、泛在聯(lián)接、主動(dòng)服務(wù)、智能進(jìn)化。
華為與飛企互聯(lián)攜手建造的廣州歸谷科技園就是一個(gè)典型的智慧園區案例。
廣州歸谷科技園位于廣州開(kāi)發(fā)區科學(xué)城CBD核心區,是廣州開(kāi)發(fā)區重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目。園區聚焦高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),力圖打造國際科技創(chuàng )新綜合體,構筑生產(chǎn)、生活、生態(tài)一體化的國際化人才創(chuàng )業(yè)社區。
華為給出了“全聯(lián)接、全融合、全智能”的設計理念,對園區進(jìn)行了智能化升級:
智能化:通過(guò)園區整體3D模型,對園區的數據信息進(jìn)行可視化全面概覽,3D模型還可細化到具體樓棟和樓層,對相關(guān)數據信息進(jìn)行分析、展示,實(shí)現智能可視管控。
數字化:以運營(yíng)方為中心,建立核心智管平臺,通過(guò)平臺與應用聯(lián)接政府、企業(yè)、公眾、第三方服務(wù)機構,實(shí)現園區運營(yíng)信息化。
生態(tài)化:通過(guò)園區產(chǎn)業(yè)生態(tài)構建與園區大數據的沉淀,提升服務(wù)效率,構建產(chǎn)業(yè)服務(wù)生態(tài)圈。
智慧園區的最小單元是智慧建筑,建筑是智慧園區的基石;而智慧建筑則是由一個(gè)個(gè)空間組成的,建設空間對于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是制造產(chǎn)品,因此空間智慧化是地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力的核心競爭力之一。
在中國,華為也與華建、中海、萬(wàn)科、綠地、保利等在智慧園區、智慧社區及智慧家居等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行深度合作,以”4H”提升地產(chǎn)企業(yè)的核心產(chǎn)品力。
王輝詳細介紹過(guò)“4H”的整體概念:
基于HiLink打造創(chuàng )新的全屋智能方案,結合多種傳輸技術(shù)形成虛擬終端,實(shí)現設備能力相互調用、信息內容無(wú)縫流轉。
基于Hlink重構的智能建筑5A系統,將傳統弱電子系統橫向打通,降低智能建筑建設期和運維期的成本支出。
基于HiCampus core沉淀豐富的智慧園區場(chǎng)景,通過(guò)地產(chǎn)智能體,實(shí)現各類(lèi)園區的數據模型和業(yè)務(wù)模型的積累與復用。
基于Huawei Smart City解決方案建設智慧城市,聚合了華為端—管—云—芯全棧技術(shù)能力,通過(guò)數字技術(shù)驅動(dòng)城市更加智能。
王輝表示,要幫助企業(yè)和社會(huì )實(shí)現數字化,就要先把自己變成全聯(lián)接的智能企業(yè),把自己做成傳統企業(yè)數字化轉型的標桿。而華為園區基于智慧場(chǎng)景化的應用,已實(shí)現樓宇電力消耗降低10%,設備及安防誤報率降低90%,事件響應時(shí)間降低73%,同時(shí)減輕工作人員壓力與減少園區運維等人力成本,人力降低15-30%。
從建筑空間延伸到建筑、再到園區和城市,從建筑的最小模塊覆蓋到了整個(gè)城市運轉系統,不難察覺(jué)到,“4H”技術(shù)方案體系的“野心”是在適配地產(chǎn)企業(yè)不同需求的同時(shí),覆蓋城市全部生活與工作場(chǎng)景,在以人為本的核心理念下,重新定義各類(lèi)空間。
2020年,華為Cloud & AI BG智慧園區業(yè)務(wù)部總裁蘇寶華博士指出,人與建筑可以擁有全新的關(guān)系,智慧園區是人機物事深度的融合體,它是一個(gè)有機的生命體,它是一個(gè)可持續發(fā)展的空間。建筑是無(wú)生命的,可以延續百年,但建筑系統是有生命的,它可以生生不息。
如今華為與地產(chǎn)企業(yè)的合作正是在擁抱科技創(chuàng )新的基礎上建造以人為本的智慧建筑,打造有溫度的全場(chǎng)景智慧園區。真正意義上的智慧,并非是數據資源的堆砌,而是勾勒起智能、高效、安全、綠色且有人情味的美好生活。