在存量房(又稱(chēng)二手房)買(mǎi)賣(mài)中
錢(qián)給了，房產(chǎn)沒(méi)過(guò)戶(hù)，擔心!
房產(chǎn)過(guò)戶(hù)了，可錢(qián)還沒(méi)收齊，也擔心!
有沒(méi)有辦法可以讓買(mǎi)賣(mài)雙方都放心交易?
近日，南通市住房和城鄉建設局出臺了《南通市市區存量房交易資金監管實(shí)施辦法》，辦法將進(jìn)一步加強存量房市場(chǎng)管理，規范存量房交易行為，保障交易資金安全，保護交易雙方的合法權益，辦法自2020年12月1日起施行。
存量房交易資金監管如何實(shí)施?
資金安全能否得以保障?
與傳統交易有何不同?
對買(mǎi)賣(mài)雙方普遍關(guān)心的問(wèn)題，記者請市住建局相關(guān)處室負責人作了進(jìn)一步解讀。
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交易更安全放心
存量房交易資金監管是指二手房買(mǎi)方將交易資金存入存量房交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，其中購房貸款由銀行轉入該專(zhuān)用賬戶(hù)，等到房屋轉移登記手續順利完成后，最終將監管資金劃入二手房賣(mài)方的銀行結算賬戶(hù)。“這個(gè)官方的專(zhuān)用賬戶(hù)相當于提供了類(lèi)似‘支付寶’功能，更安全也更具公信力。”市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處處長(cháng)胥小華介紹說(shuō)。
對于購房人需要貸款的二手房交易，存量房資金監管對于保護交易雙方資金安全的作用尤其突出。
以往二手房買(mǎi)賣(mài)，購買(mǎi)方支付首付款后，存在出售方不能配合過(guò)戶(hù)或房產(chǎn)中途會(huì )被法院查封、另行售賣(mài)等可能，購房方存在較大風(fēng)險;由于必須先將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后購房人方能辦理抵押貸款，而此時(shí)出售方只收到少量房款，同樣存在購房人無(wú)法獲批貸款、將房產(chǎn)辦理民間借貸抵押和另行出售得款后逃跑等風(fēng)險。此前，我市已出現過(guò)此類(lèi)案例。這次市住建局推出的存量房資金監管辦法升級版，就很好的解決了交易雙方的顧慮和風(fēng)險，使二手房交易更加安全和規范。
記者了解到，與傳統的房產(chǎn)交易模式相比，新的存量房交易資金監管辦法有三大特點(diǎn)：
01
利用貸款購房的，交易資金由自愿監管轉為強制監管，但全額支付房?jì)r(jià)款的，交易雙方可以至房產(chǎn)交易中心共同申請免監管，直系親屬之間的房產(chǎn)交易也免監管;
02
經(jīng)過(guò)多部門(mén)的通力合作，實(shí)現了帶抵押房產(chǎn)的合同備案，以及原抵押權注銷(xiāo)、轉移登記和新設立抵押權的同時(shí)辦理，解決了賣(mài)方須先還清原抵押貸款，才能辦理合同備案和不動(dòng)產(chǎn)轉移登記的不便。據了解，該模式為國內首創(chuàng );
03
委托監管銀行簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同和資金監管協(xié)議，方便群眾辦事。
“這一舉措為老百姓辦理二手房交易提供了諸多利好之處，交易安全得到保障，交易環(huán)節更加流暢便捷。”
胥小華告訴記者，通過(guò)接受存量房交易資金監管，可以確保賣(mài)方能及時(shí)足額拿到房款，確保房屋能順利過(guò)戶(hù)到買(mǎi)方名下，有效地保障存量房交易雙方的合法權益。此外，產(chǎn)權帶抵押轉讓過(guò)程中也可以進(jìn)行資金監管，既可以減輕賣(mài)方還貸的資金壓力，也可以避免買(mǎi)方提前墊資還款造成的風(fēng)險。通過(guò)接受存量房交易資金監管，按照既定的公平、公正、公開(kāi)的模式進(jìn)行房產(chǎn)交易，讓買(mǎi)賣(mài)雙方不再糾結于先過(guò)戶(hù)還是先給房款，促進(jìn)市場(chǎng)成交。
市民選擇存量房交易資金監管后，銀行可憑存量房買(mǎi)賣(mài)合同直接審批貸款，抵押登記和交易過(guò)戶(hù)同時(shí)進(jìn)行，從而大大縮短交易的時(shí)間，提高了交易的效率。
縮短交易時(shí)間
讓市民少跑路
與辦理《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》備案時(shí)相同，需交易雙方所有權利人和義務(wù)人同時(shí)到場(chǎng)辦理。
買(mǎi)賣(mài)雙方在監管銀行辦理交易資金監管手續時(shí)，除了審批購房貸款所需的必要材料外，還需提供以下材料：已預審通過(guò)的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》(原件);《存量房交易資金監管協(xié)議》(直接在監管銀行簽署);房屋所有權證(原件、復印件);交易雙方身份、婚姻證明(原件、復印件);交易雙方在監管銀行開(kāi)設的借記卡、存(單)折等。
除此之外，交易雙方在簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，需準確填寫(xiě)相應信息，尤其是房改房的建筑面積，必須填寫(xiě)實(shí)際測繪面積。否則將直接影響后期購房貸款發(fā)放的準確性。
同時(shí)，交易雙方在選擇監管銀行時(shí)要遵循一定的規則：賣(mài)方有抵押貸款未還清的，只能選擇原抵押貸款銀行作為監管銀行;賣(mài)方無(wú)抵押貸款未還清的，可以自行選擇監管銀行。
交易資金監管業(yè)務(wù)無(wú)需預約，相關(guān)手續在監管銀行可直接辦理，資金監管過(guò)程也不收取任何費用。
“實(shí)行南通市市區存量房交易資金監管后，市民在買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，只要提交一份材料，跑一次，就可以把轉移登記和抵押登記一并辦理，這樣不僅方便了群眾，也提高了我市的營(yíng)商環(huán)境評價(jià)水平。”市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任趙攸忠介紹說(shuō)。
交易流程高效
行業(yè)規范可期
在正式實(shí)行存量房交易資金監管辦法之后，買(mǎi)賣(mài)雙方只要跑一次銀行，就可以一站式辦理合同網(wǎng)簽、簽訂監管協(xié)議、存首付、申請貸款，待貸款發(fā)放到監管賬戶(hù)后，再去一次不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理合同備案、過(guò)戶(hù)、抵押，就完成了交易行為。銀行在抵押登記辦妥后就根據交易中心的指令直接進(jìn)行劃款，減少了買(mǎi)賣(mài)雙方在銀行和登記中心的來(lái)回奔波。
其中，存入監管專(zhuān)用賬戶(hù)的交易資金只能在監管協(xié)議中注明的專(zhuān)用賬戶(hù)中劃轉、不得以任何理由向其他賬戶(hù)劃轉交易資金。交易完成的，交易資金劃轉至監管協(xié)議中約定的賣(mài)方個(gè)人結算賬戶(hù);交易不成的，交易資金劃轉至監管協(xié)議約定的買(mǎi)方個(gè)人結算賬戶(hù)。
記者從建設銀行了解到，該行已經(jīng)在市區營(yíng)業(yè)部、崇川支行、港閘支行、開(kāi)發(fā)區支行設立專(zhuān)柜辦理資金監管業(yè)務(wù)，并做好相關(guān)文件和流程的公示，引導并推廣二手房中介和買(mǎi)賣(mài)雙方辦理這項便民利民業(yè)務(wù)。
“對于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，交易成本的降低和流程的高效會(huì )促進(jìn)市場(chǎng)的交易量。從全國層面來(lái)看，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢都是增量變存量的過(guò)程，城市基礎建設越來(lái)越好加快了區域的城市化進(jìn)程，未來(lái)將會(huì )有更多的人才涌入到城市中，存量房的交易量也將呈現逐步增長(cháng)的趨勢。”胥小華表示，行業(yè)的合規和交易的安全是房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展趨勢，在中介行業(yè)的門(mén)店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要規范自己的作業(yè)行為，保障買(mǎi)賣(mài)雙方的交易安全。
附辦法全文：
南通市市區存量房交易資金監管辦法
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步加強存量房市場(chǎng)管理，維護存量房市場(chǎng)秩序，規范存量房交易行為，保障交易資金安全，保護交易雙方的合法權益，根據住房和城鄉建設部等部門(mén)《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》、住房和城鄉建設部《關(guān)于進(jìn)一步規范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見(jiàn)》、住房和城鄉建設部辦公廳《房屋交易與產(chǎn)權管理導則》等規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市區行政范圍內國有土地上利用貸款購房的存量房交易資金監管，先在崇川區范圍內施行，其他區在匹配條件滿(mǎn)足后，逐步推廣實(shí)施。交易雙方約定全額支付房款并自愿申請存量房交易資金監管的，同樣適用本辦法相應規定。
第三條 本辦法所稱(chēng)的存量房交易資金包括：首付款、分期付款、貸款、轉為購房款的定金等款項。
第四條 南通市住房和城鄉建設局是市區存量房交易資金監管的主管部門(mén)，負責存量房交易資金監管工作的監督管理。中國人民銀行南通市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會(huì )南通監管分局負責監管銀行開(kāi)展存量房交易資金監管工作的監督管理。
第五條 南通市房產(chǎn)交易中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“監管機構”)負責具體監管工作，主要履行下列職責：
(一)指導南通市房地產(chǎn)交易服務(wù)中心有限公司在商業(yè)銀行開(kāi)設“存量房交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“專(zhuān)用賬戶(hù)”);
(二)與監管銀行簽訂《南通市區存量房交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)管理協(xié)議》;
(三)與交易雙方、監管銀行簽訂《南通市區存量房交易資金監管協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“監管協(xié)議”);
(四)對存量房交易資金的收存、撥付進(jìn)行管理;
(五)建立、維護和管理南通市區存量房資金監管系統(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“監管系統”)。
監管銀行主要履行下列職責：
(一)做好專(zhuān)用賬戶(hù)管理工作;
(二)做好商業(yè)貸款批貸前置工作;
(三)根據監管機構的指令撥付交易資金;
(四)及時(shí)將專(zhuān)用賬戶(hù)收支情況反饋給監管機構。
第六條 建立統一的監管系統，通過(guò)監管系統實(shí)現存量房交易資金信息化管理。運用網(wǎng)絡(luò )技術(shù)，實(shí)現與監管銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門(mén)間的工作對接和信息互通。
第二章 交易資金監管
第七條 下列存量房交易資金不納入監管范圍：
(一)依據生效法律文書(shū)轉讓的;
(二)繼承、贈與、所有權交換的;
(三)共有人之間份額轉讓的;
(四)拍賣(mài)轉讓的;
(五)出資入股的;
(六)配偶及其他直系親屬間轉讓的;
(七)屬于國有資產(chǎn)掛牌交易的;
(八)其它不具備資金監管條件的情形。
第八條 下列情形可以免除資金監管：
(一)交易雙方約定全額支付房款并共同簽署存量房交易資金免監管聲明的;
(二)可以免除監管的其他情形。
第九條 交易資金監管按下列流程辦理：
(一)交易雙方憑已預審通過(guò)的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》與監管銀行、監管機構簽訂《監管協(xié)議》;
(二)買(mǎi)受方按照《監管協(xié)議》約定將首付款存入“專(zhuān)用賬戶(hù)”;
(三)監管銀行將貸款劃轉至“專(zhuān)用賬戶(hù)”;
(四)交易資金足額存入“專(zhuān)用賬戶(hù)”后，交易雙方申請《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》備案，并會(huì )同貸款銀行申請不動(dòng)產(chǎn)轉移和抵押合并登記。
(五)登記事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，監管機構、監管銀行在兩個(gè)工作日內按照《監管協(xié)議》約定劃轉交易資金。
第十條 登記事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，交易雙方協(xié)商終止交易的，交易雙方持相關(guān)材料共同至監管機構申請辦理解除資金監管手續;依據人民法院或仲裁委員會(huì )生效法律文書(shū)終止交易的，買(mǎi)受人持相關(guān)材料至監管機構申請辦理解除資金監管手續。
第三章 附 則
第十一條 其他各縣、市可結合本地區實(shí)際，參照本辦法執行。
第十二條 本著(zhù)保障交易資金安全、方便群眾的原則，可依據本辦法制定實(shí)施細則。
第十三條 本辦法自2020年12月1日起施行，原辦法同時(shí)廢止。
(來(lái)源：南通日報 編輯/沈源)
