11月24日上午，省十三屆人大常委會(huì )第十九次會(huì )議聽(tīng)取了關(guān)于《〈江蘇省物業(yè)管理條例〉等六件地方性法規修正案(草案)》。值得一提的是，此次《江蘇省物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“條例”)在修訂過(guò)程中，立法部門(mén)不斷把社會(huì )發(fā)展中的新現象和新問(wèn)題納入視野，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的權利與義務(wù)進(jìn)行了明確劃分與說(shuō)明，堅持人民主體地位，把民法典精神更多融入地方立法中。
“辭舊迎新”不能空等，原物業(yè)要“堅持到底”
于小區業(yè)主而言，選擇一家適合自己的物業(yè)企業(yè)是保障生活質(zhì)量的必要條件。依據條例，業(yè)主如“物色”好新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需依照法定程序，提前六十日書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同。與之相對，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)合同，應當在合同期限屆滿(mǎn)九十日前書(shū)面通知業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )。
“迎新”需“辭舊”，但新舊物業(yè)交替也一直“迷霧重重”。近年來(lái)，江蘇各地發(fā)生多起因物業(yè)交替導致的業(yè)主委員會(huì )、新舊物業(yè)之間的矛盾糾紛。業(yè)主解聘物業(yè)公司后，小區誰(shuí)來(lái)管?
省人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )副主任陳志紅表示，根據民法典有關(guān)規定，條例明確，物業(yè)服務(wù)合同終止后，在新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管之前，原物業(yè)應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項，維持正常的物業(yè)管理秩序，至于期間的物業(yè)費，物業(yè)可以請求業(yè)主支付。
小區公區投放廣告，收益放業(yè)主口袋里
如今的小區，五花八門(mén)的廣告越來(lái)越多，電梯、樓道、門(mén)廳隨處可見(jiàn)，這些廣告如何進(jìn)入小區的公共區域，廣告收益最終落到的誰(shuí)的口袋里?大多數業(yè)主可謂是一頭霧水。
針對這一現象，條例參照民法典做出了具體回應，若需要利用業(yè)主共有部分進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，物業(yè)應提請業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )決定，還要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。而這些廣告收入，在扣除合理成本之后，所得收益屬業(yè)主共有。業(yè)主如何支配這些收入?陳志紅說(shuō)：“依據條例，收益應按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。”
共有部分二次開(kāi)發(fā)、改造表決門(mén)檻降低
目前，我省老舊小區改造正在逐步推進(jìn)，根據相關(guān)規定，可依據居民意愿同步加裝電梯，但眾口難調，增設電梯一事?tīng)幾h頗多。按照民法典相關(guān)規定，條例降低了住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的表決門(mén)檻，“應當經(jīng)本幢或者本單元房屋專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。”
老舊小區內，各項生活設施老化，危房頻現。為進(jìn)一步明確各方權利與職責，條例列出了6種危及房屋安全的情形，并規定業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以申請使用維修資金并提出應急處置方案。危房不得不修，但誰(shuí)來(lái)出錢(qián)?條例指出，可從相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬中按照專(zhuān)有面積分攤列支。
為杜絕其他違法行為，條例要求城市管理、公安、市場(chǎng)監督管理等部門(mén)應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生的監督管理，并建立違法行為投訴登記制度，形成全方位的法制保障體系，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。
