這一年，樓市更具韌性了。工地停工、售樓處歇業(yè)、中介門(mén)店接連關(guān)閉……經(jīng)歷了疫情沖擊波之后，在流動(dòng)性充裕等因素作用下，樓市快速復蘇企穩，行業(yè)全年銷(xiāo)售規模再創(chuàng )歷史新高。

　　這一年，樓市更顯多元了。當數字化的洪流涌向這個(gè)傳統行業(yè)，近九成房企選擇“擁抱”直播賣(mài)房新潮流。而舊改又讓“白銀時(shí)代”的房企覓得新的增長(cháng)點(diǎn)。

　　這一年，樓市更趨穩健了。8月份，監管“喊話(huà)”收緊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資，“三道紅線(xiàn)”橫空出世，讓所有房企再次站到同一起跑線(xiàn)。大房企們，一邊快速調整投資拿地的步調，一邊爭相拆分物業(yè)赴港上市融資，試圖快速適應新的發(fā)展格局。

　　如果用一個(gè)詞來(lái)形容2020年的樓市，您腦海里會(huì )跳出什么詞?記者隨機問(wèn)了幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)家，有的說(shuō)“蓄勢”，有的說(shuō)“分化”，還有的說(shuō)“悶騷”。誠然，跟2016年高歌猛進(jìn)的樓市相比，今年的樓市走得抑揚頓挫，稍遜風(fēng)騷。但拂去往昔的狂飆突進(jìn)，今年的樓市更顯韌性與穩健。“今年的樓市更像A股市場(chǎng)了，熱點(diǎn)城市樓盤(pán)大受追捧，非熱點(diǎn)城市的邊緣產(chǎn)品少人問(wèn)津。”一位資深房地產(chǎn)人士如此感慨。

　　2020年的樓市繞不開(kāi)新冠肺炎疫情的沖擊，也分沾了全球流動(dòng)性充沛的滋潤。在經(jīng)濟復蘇的中國答卷中，以“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”為綱領(lǐng)，中國樓市走出了一條“V”形反轉的醒目軌跡。穿行于全球經(jīng)濟波瀾起伏之中，中國房地產(chǎn)行業(yè)亦悄然發(fā)生改變。

　　2021年房地產(chǎn)行業(yè)如何走?前不久召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議把住房問(wèn)題首次單獨列出，明確指出“住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉”，房地產(chǎn)不再只是穩增長(cháng)的工具，更應該是惠民生的抓手。顯然，樓市新一年度的“航線(xiàn)”已被清晰勾勒。

　　行情之變：改善型房型“唱主角”

　　“要么不中意，要么搖號沒(méi)中簽。以前是我挑房子，現在是房子挑我。”今年上半年，眼瞅著(zhù)疫情過(guò)后上海樓市逐漸升溫，魔都白領(lǐng)小賈開(kāi)始籌謀著(zhù)把手中的“老破小”，置換成面積更大的改善型住宅。但兜兜轉轉幾個(gè)月過(guò)去了，參與了十幾個(gè)新盤(pán)搖號的小賈仍顆粒無(wú)收。他直言：“現在極度焦慮啊!”

　　今年以來(lái)，類(lèi)似小賈這樣有改善型需求的購房者不在少數。據上海中原地產(chǎn)統計，截至12月10日，上海均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的一手房成交總數達5342套，同比增長(cháng)85.7%。今年90平方米至140平方米的中大戶(hù)型成交42168套，同比增長(cháng)20.08%。

　　讓“小賈們”趨之若鶩的緣由是，一二手房?jì)r(jià)格倒掛所產(chǎn)生的賺錢(qián)效應。“拿這兩天剛開(kāi)盤(pán)的浦東前灘板塊尚峰名邸來(lái)說(shuō)，這個(gè)新盤(pán)的均價(jià)為11.2萬(wàn)元，遠低于其所在板塊每平方米近15萬(wàn)元的二手房?jì)r(jià)格。”小賈稱(chēng)，“即便總價(jià)超過(guò)預算，一旦中簽，想盡辦法也要買(mǎi)。”

　　某大型房企高管證明了小賈的說(shuō)法。“現在非常好賣(mài)，沒(méi)房源。房子只要推出來(lái)就能賣(mài)出去，因為與二手房?jì)r(jià)格倒掛，等于是向二級市場(chǎng)讓利。”該高管向記者表示，長(cháng)三角地區依然是公司銷(xiāo)售最好的區域。截至11月30日，公司浙江區域銷(xiāo)售金額同比增幅為25%至30%。

　　同樣熱鬧的場(chǎng)景也發(fā)生在多個(gè)長(cháng)三角城市。如杭州今年共計出現6個(gè)“萬(wàn)人搖”新盤(pán)，其中西溪公館的959套房源吸引了超過(guò)6萬(wàn)人報名搖號，總共凍結資金至少240億元。幾乎同時(shí)，南京也出現2020年首個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)江畔都會(huì )，一共156套房源，吸引普通報名10898組，中簽率1.4%。江畔都會(huì )銷(xiāo)售均價(jià)為31307元/平方米，與周邊二手房?jì)r(jià)倒掛萬(wàn)元以上。

　　目光南移，“打新熱”一詞亦貫穿著(zhù)深圳整個(gè)下半年的樓市。自11月以來(lái)，便有華潤城潤璽、天健天驕、嘉富寶禧花園、聯(lián)投東方3期、萬(wàn)科臻山海、深業(yè)鶴塘嶺開(kāi)盤(pán)售罄。短短1個(gè)多月，深圳創(chuàng )造的“日光盤(pán)”數量就已經(jīng)遠超2019年全年。其中，與周邊二手房形成每平方米5萬(wàn)元價(jià)差的華潤城潤璽一期，僅1171套房源，卻吸引來(lái)1.5萬(wàn)名買(mǎi)房者。

　　除了高價(jià)差所帶來(lái)的購房吸引力之外，購房需求在銀行房貸政策引導下逐步釋放。社科院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》指出，個(gè)人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異，1月至11月個(gè)人按揭貸款同比增速為10.6%，定金及預收款同比增速為5.3%，反映出杠桿購房比例有所擴大。

　　為抑制樓市過(guò)熱的現象，杭州、沈陽(yáng)、西安、寧波等多城相繼出招升級調控，涉及限購、限貸、限價(jià)、限售和增加房地產(chǎn)交易稅費等內容。深圳更是出臺了史上最嚴樓市調控政策——“7·15樓市新政”，深圳戶(hù)籍家庭和個(gè)人首次提高購房門(mén)檻。

　　激昂的市場(chǎng)情緒并非市場(chǎng)全貌。據記者觀(guān)察，雖然“千人排隊”“萬(wàn)人搖號”“開(kāi)盤(pán)日光”的新盤(pán)熱銷(xiāo)現象確實(shí)存在，但主要集中于核心地段的價(jià)格倒掛項目。“上海、杭州如果有貨應該不愁賣(mài)，但長(cháng)三角地區也不是所有城市都賣(mài)得好。”上述房企高管表示。

　　一組直觀(guān)的數據展示出今年樓市的整體行情。據國家統計局統計，2020年1月至11月，全國商品房銷(xiāo)售額達148969億元，同比增長(cháng)7.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。自8月份增速轉正以來(lái)，全國商品房銷(xiāo)售額已連續4個(gè)月實(shí)現正增長(cháng)，且增幅不斷擴大。

　　布局之變：重回一二線(xiàn)城市

　　“今年我們拿地比較謹慎，通過(guò)招拍掛拿地不多，主要還是通過(guò)合作來(lái)獲取項目。”一家大型房企高管表示，受疫情影響，上海今年是土地供應的大年，而且的確供應了不少優(yōu)質(zhì)地塊。“今年上海土地市場(chǎng)土拍溢價(jià)率超過(guò)30%的地塊很少，政府也不希望一輪一輪把地價(jià)抬升上去，因此對參拍企業(yè)還是有多方面要求的，地塊也分布在不同區域里。”

　　某中型規模房企投拓部門(mén)負責人向記者表示，其所在公司今年新增了200多家項目子公司，其中近一半在長(cháng)三角區域，二三線(xiàn)城市占比達74%。“截至11月，我們整個(gè)公司在長(cháng)三角拿地占比五成。”

　　房企積極“囤糧”拿地的另一隅則是，以城市更新、舊改項目為切口，“繞道”尋求“補倉”熱門(mén)城市的機會(huì )。據克而瑞數據顯示，今年一季度排名前50的房企中近七成參與了城市更新業(yè)務(wù)，而深圳、廣州、上海又是房企布局城市更新、舊改項目的“重鎮”。

　　如“恒萬(wàn)碧”三巨頭均把舊改作為增加貨值的重要“補給源”。恒大集團總裁夏海鈞在2020年中期業(yè)績(jì)會(huì )上就提到，“隨著(zhù)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)迎來(lái)天花板，房企需要挖掘存量市場(chǎng)尋找新的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)，其中城市更新將成為未來(lái)發(fā)展的必爭之地。”

　　碧桂園常務(wù)副總裁程光煜曾表示，舊改是碧桂園一個(gè)重要的土地投資手段，尤其在一、二線(xiàn)城市。而上海萬(wàn)科2020年在上海摘得多幅地塊，均為“城中村”地塊改造項目。

　　橫空出世的房企融資“三道紅線(xiàn)”則猶如一道“分水嶺”，將后疫情時(shí)代下的土地市場(chǎng)一分為二。今年4月至8月，房企迎來(lái)拿地“窗口期”，前50強房企的單月投資額均在3000億元以上。但9月份之后，房企的單月投資額直線(xiàn)下降至2000億元至3000億元水平。

　　“‘三道紅線(xiàn)’無(wú)疑會(huì )大幅遏制部分高負債房企的現金流，但同時(shí)也為財務(wù)指標健康的房企帶來(lái)更多發(fā)展機會(huì )。”在克而瑞分析師董浩看來(lái)，房企要降負債，就不能用更多錢(qián)來(lái)拿地，同規模的企業(yè)，慢慢會(huì )拉開(kāi)差距。

　　一名房產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，在“三道紅線(xiàn)”的影響下，力求“降負債”的房企還將加碼城市更新、舊改項目。“舊改項目體量大，情況更復雜，從拿地到銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，這中間就涉及資金占用，房企無(wú)法走傳統高周轉的模式。但相較招拍掛拿地，在政府讓利、政策傾斜的情況下，舊改項目成本更低，有的甚至能低出30%的成本，無(wú)疑為房企實(shí)現降低有息負債打開(kāi)了新思路。”

　　管理之變：物業(yè)服務(wù)“登臺”

　　2020年中國樓市最具爆發(fā)力的鏡頭，發(fā)生在一度被視為房企“附庸”的物業(yè)市場(chǎng)。

　　今年2月，正商地產(chǎn)分拆興業(yè)物聯(lián)上市，由此拉開(kāi)了2020年房企分拆物業(yè)上市潮流的序幕。隨著(zhù)近期恒大物業(yè)、融創(chuàng )服務(wù)等“巨無(wú)霸”魚(yú)貫赴港上市，2020年物業(yè)企業(yè)上市數量達到16家，創(chuàng )下近6年新高。

　　2月以來(lái)，新冠肺炎疫情讓“不受人待見(jiàn)”的物業(yè)行業(yè)重新被認識，物業(yè)股走勢一路向好。據記者統計，截至2020年12月28日，今年以來(lái)，30家港股上市物管企業(yè)平均股價(jià)漲幅為18.85%，同期恒生指數漲幅為-6.65%。

　　盡管近期多只物業(yè)股上市首日“破發(fā)”，但依然無(wú)法阻擋房企把這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“送上”資本市場(chǎng)舞臺。據中國指數研究院的數據顯示，截至目前，已經(jīng)啟動(dòng)分拆物業(yè)上市工作的房企還有10余家，正在研究籌劃上市的物業(yè)企業(yè)有80家左右。

　　從遞表到掛牌，物業(yè)最快上市紀錄也一次次被刷新：從今年7月弘陽(yáng)服務(wù)的106天，縮短到融創(chuàng )服務(wù)的105天，再到恒大物業(yè)的64天。“許多房企都是趁著(zhù)眼下物業(yè)資產(chǎn)估值較高，抓緊分拆物業(yè)上市。”一位國有房企財務(wù)部門(mén)人士向記者表示，其所在公司為了把商管和物管資產(chǎn)“賣(mài)出好價(jià)錢(qián)”，將物業(yè)公司原定于明年上市的計劃提前到了年內。

　　該人士坦言：“在‘大行業(yè)、小公司’的背景之下，大部分上市物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jì)高速增長(cháng)，是典型的成長(cháng)型板塊。正因如此，相較于母公司所屬的房產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)板塊獲得了更高的PE估值。”

　　多位業(yè)內人士表示，如果說(shuō)“三道紅線(xiàn)”政策出臺前，物業(yè)企業(yè)上市僅僅是為了借力資本“做蛋糕”;那么“三道紅線(xiàn)”監管措施浮出水面后，分拆物業(yè)上市就成了房企去杠桿、增添融資渠道的首選方式，這也是為何今年物業(yè)管理公司扎堆上市的主要原因。

　　被高杠桿“壓身”的融創(chuàng )中國即是佐證。5年前，融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌曾表示，不會(huì )謀求物業(yè)管理公司分拆上市。到了今年5月，融創(chuàng )中國就轉而籌劃分拆上市了。

　　據記者統計，從融資金額上看，16家新上市物業(yè)企業(yè)累計首發(fā)募資額達到588.38億元，遠遠超過(guò)2018年、2019年的59.3億元、114.8億元。從單筆IPO的融資來(lái)看，2020年上市的16家物業(yè)企業(yè)平均融資金額達到20.52億元。

　　規則之變：“三道紅線(xiàn)”倒逼房企重質(zhì)量

　　“‘三道紅線(xiàn)’讓所有開(kāi)發(fā)商再次站到同一起跑線(xiàn)，以前所有紅利都歸零。”今年10月，萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮罕見(jiàn)地公開(kāi)發(fā)表了對于最新政策的認識，而寥寥幾語(yǔ)，卻道出房企新一年度的發(fā)展“輪廓”。他認為：“新要求改變了行業(yè)的游戲規則，金融紅利時(shí)代已經(jīng)畫(huà)上句號，行業(yè)進(jìn)入管理紅利階段。”

　　具體來(lái)看，“三道紅線(xiàn)”指出：房企的凈負債率不得大于100%;房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;房企的“現金短債比”不得小于1倍。同時(shí)根據規則，又將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業(yè)分別對應不同的有息負債規模年增速上限。

　　“從2016年底開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)融資持續收緊，以往是監管各個(gè)渠道的融資規模，但現在是‘因企施策’，監管到每個(gè)房企的有息負債規模增速。”根據興證地產(chǎn)閻常銘測算，銷(xiāo)售排名前百強的70家上市房企中，綠檔房企占比11%、黃檔35%、橙檔30%、紅檔24%，多數房企存在降杠桿壓力。

　　閻常銘表示，“三道紅線(xiàn)”進(jìn)一步推動(dòng)房企目標從“量”到“質(zhì)”轉變。過(guò)去幾年，房企以規模增長(cháng)為主要目標，通過(guò)加大拿地、增加合作和操盤(pán)追求銷(xiāo)售規模高增長(cháng)，提升銷(xiāo)售排名，而“三道紅線(xiàn)”將倒逼房企更加注重發(fā)展質(zhì)量。

　　“房企明年在優(yōu)化有息負債融資的同時(shí)，還需煉好股權融資的內功。”一名央企背景的房企高管認為，長(cháng)期來(lái)看，從債權融資轉變?yōu)楣蓹嗳谫Y，是監管引導房企發(fā)展的方向。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)本來(lái)就應該精益求精，‘三道紅線(xiàn)’要求房企回歸到產(chǎn)品和服務(wù)上來(lái)，行業(yè)將很難再現靠‘杠桿驅動(dòng)’的‘黑馬’。”董浩分析稱(chēng)，2020年受疫情及融資監管預期等影響，房地產(chǎn)企業(yè)擴張速度整體趨緩，預計融資監管新常態(tài)將進(jìn)一步強化行業(yè)分化格局，主流房企未來(lái)3年銷(xiāo)售復合增速或達10.5%。

　　為了適應新的“游戲規則”，以降杠桿、減負債為方向，房企的精細化管理方案已在途中。如萬(wàn)科內部就從財務(wù)紀律提高到財金紀律。郁亮解釋稱(chēng)，財務(wù)紀律強調不能做假賬、成本分攤，而財金紀律還包括考慮到投資紀律。因為“三道紅線(xiàn)”會(huì )進(jìn)行穿透檢查，表內表外穿透性全覆蓋，所以之前的財務(wù)技巧沒(méi)有任何用處了，企業(yè)必須實(shí)打實(shí)進(jìn)行調整。

　　部分房企則通過(guò)調整投資銷(xiāo)售節奏快速實(shí)現“變色”。根據今年三季報披露情況來(lái)看，招商蛇口、金地集團由黃色檔改善為綠色檔;榮盛發(fā)展由橙色檔改善為黃色檔;藍光發(fā)展由紅色檔改善為橙色檔。

　　歲月不居，時(shí)節如流。在極不平凡的2020年，房企強者恒強、弱者愈弱，“懸頂”的融資新規則進(jìn)一步要求房企“強筋健骨”。進(jìn)入到新的年歲，房企還將在不斷變化的場(chǎng)景中接受考驗。但歷史發(fā)展的邏輯卻清晰可見(jiàn)：適應變化者生存、變革創(chuàng )新者長(cháng)青、持續奮斗者長(cháng)盛。