朝陽(yáng)區最受買(mǎi)房者青睞
“從最近幾年北京二手房市場(chǎng)表現看，金九銀十過(guò)后，一直到春節之前，都是二手房的成交小高峰。”多位二手房銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示，“最近成交量一直很大，一方面和臨近年底急售客戶(hù)數量較多有關(guān)，另一方面和換房客戶(hù)積極入市有關(guān)。”
上述銷(xiāo)售人員對中國證券報記者反映，受疫情影響，出國留學(xué)數量驟減，近期北京地區學(xué)區房升溫明顯，直接帶動(dòng)北京二手房市場(chǎng)換房速度提升。
“學(xué)區房量?jì)r(jià)齊升，才會(huì )引發(fā)換房客戶(hù)積極參與，北京地區學(xué)區房跟風(fēng)情緒比較明顯。如果學(xué)區房降溫，反而會(huì )引發(fā)很多家長(cháng)猜測政策會(huì )變，不敢出手。”從事學(xué)區房銷(xiāo)售多年的二手房中介人員李亮(化名)對中國證券報記者表示。
貝殼找房數據顯示，2020年北京二手房市場(chǎng)韌性修復，全市成交量保持增長(cháng)，價(jià)格繼續平穩。不同區域的二手房小區呈現不同特征。其中，石景山區、朝陽(yáng)區、海淀區、昌平區、西城區的多個(gè)小區年內成交套數超過(guò)40套。昌平沙河、石景山古城、西城區阜成門(mén)片區的部分小區年內成交套數超過(guò)60套，這就意味著(zhù)，這些小區每月成交套數均值超過(guò)5套。而漲價(jià)預期中，海淀萬(wàn)柳、海淀五道口、昌平回龍觀(guān)成為業(yè)主掛牌價(jià)格預期漲幅最高的片區。
“60平方米的小戶(hù)型是成交主力。”貝殼找房相關(guān)負責人指出，“北京供應量較大的二手房小區主要集中在昌平區天通苑商圈，漲價(jià)預期較強的小區主要分布在海淀區及昌平區，議價(jià)空間比較大的則主要位于順義、豐臺等片區。買(mǎi)房者關(guān)注較多的地區主要分布在朝陽(yáng)區，其租金回報率也是最高的。”
分區域來(lái)看，上周朝陽(yáng)區成交量再度位居榜首，成交面積達到3.4萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為54509元/平方米，位居第二、三位的區域分別為大興區和昌平區，成交面積分別為2.6萬(wàn)平方米及2.3萬(wàn)平方米，這三個(gè)區域成交量占整體成交量的40%。
二手房成交額創(chuàng )2015年來(lái)新高
根據貝殼研究院統計測算，今年全國二手房交易金額達7.3萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8.1%，創(chuàng )2015年以來(lái)最大值。
分城市來(lái)看，上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州、天津7個(gè)城市二手房成交額超過(guò)2000億元。其中，上海成交額達到12028億元，位居全國首位。北京地區成交額達到8269億元，位居第二。深圳以5345億元的成交額，位居第三。二手房市場(chǎng)區域分化較為明顯。
成交套數方面，上海、北京、成都、廣州、重慶、南京、天津7個(gè)城市成交套數均超過(guò)10萬(wàn)套。其中，上海以29.1萬(wàn)套的成交套數居全國首位，北京以16.6萬(wàn)套位列其次。
市場(chǎng)結構中，全國二手房市場(chǎng)的修復力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，其中北京提升約6.5個(gè)百分點(diǎn)。北京依舊是全國存量化程度最深的城市，二手房成交占比達72%。
新房出清周期拉長(cháng)
中國證券報記者觀(guān)察到，臨近年末，多宗地塊集中出讓?zhuān)瑸榻酉聛?lái)的新房供應打下基礎。
12月23日，北京市規劃和自然資源委員會(huì )官網(wǎng)掛牌3宗宅地，總起始出讓價(jià)100.1億元。兩宗地位于順義新城，另外一宗地位于大興舊宮鎮，三宗地均為不限價(jià)宅地。
其中，北京市順義區順義新城第13街區SY00-0013-6055、6056地塊二類(lèi)居住用地位于順義區新城第13街區。起始價(jià)為17.7億元，建設面積為57208.8平方米，容積率為1.6。北京市順義區順義新城第13街區6060、6066、6067地塊二類(lèi)居住用地、6058地塊商業(yè)用地、6063地塊綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、6065地塊托幼用地位于順義區新城第13街區。北京市大興區舊宮鎮南郊農場(chǎng)棚戶(hù)區改造項目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊位于大興區舊宮鎮，起始價(jià)為42億元，建設面積為56860.731平方米，容積率為2.4。
從地塊性質(zhì)看，不限價(jià)地塊和限價(jià)地塊均有出讓。12月14日，北京兩宗地塊集中出讓?zhuān)偲鹗純r(jià)為51.39億元。其中，北京市朝陽(yáng)區東壩北東南一期土地儲備項目1104-611地塊，位于朝陽(yáng)區東壩鄉，建設用地面積為2.66萬(wàn)平方米，規劃建筑面積≤74507平方米，土地用途為R2二類(lèi)居住用地，起始價(jià)33.84億元。土地出讓文件顯示，本次出讓宗地中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)7.1萬(wàn)元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)7.8萬(wàn)元/平方米。北京市石景山區中關(guān)村科技園石景山園北Ⅱ區西井地塊土地一級開(kāi)發(fā)項目1606-034地塊位于石景山區蘋(píng)果園地區，建設用地面積為2.87萬(wàn)平方米，規劃建筑面積≤114706.512平方米，土地用途為B1商業(yè)用地，起始價(jià)為17.55億元。該地塊為不限價(jià)地塊。
“出讓地塊增加，未來(lái)新房供應有望得到保障，對二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可以起到平抑作用，避免價(jià)格過(guò)快上漲，對一些遠離市區的次新二手房有一定沖擊。”多位市場(chǎng)觀(guān)察人士對中國證券報記者表示。
新房市場(chǎng)方面，供應量整體保持高位。貝殼找房數據顯示，上周(12月13日至12月19日)北京地區共發(fā)布預售證15個(gè)，新增供應面積31萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39%，原因主要是由于臨近年末基數較高。實(shí)際上，新增供應面積已經(jīng)高于近3個(gè)月周均值的41%。其中，海淀區供應量最高，達到19.4萬(wàn)平方米，占整體供應量的62%。
根據貝殼研究院統計測算，按照近8周成交速度計算，當前存量出清周期持續穩定在17個(gè)月。從近期供求情況來(lái)看，自11月中旬起供應量開(kāi)始逐步回升，但從成交數據來(lái)看，這部分新增供應房源的去化面積僅為8.4%，未來(lái)新房市場(chǎng)存量充足。隨著(zhù)年初成交量的回落，預計出清周期將有所拉長(cháng)。
中國證券報記者日前調研發(fā)現，近期北京學(xué)區房升溫明顯，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)換房速度提升。機構數據顯示，今年北京二手房全年成交金額、成交套數分別為8269億元和16.6萬(wàn)套，均位于全國第二，絕對值處于歷史高位。隨著(zhù)成交量放大，價(jià)格也出現了一定的分化。其中，漲價(jià)預期較強的小區主要分布在海淀區及昌平區，議價(jià)空間比較大的則主要位于順義、豐臺等片區。而買(mǎi)房者關(guān)注較多的地區主要分布在朝陽(yáng)區，其租金回報率也是最高的。
