圍繞住房租賃市場(chǎng)市場(chǎng)現狀及未來(lái)發(fā)展趨勢，近日，58同城、安居客發(fā)布了《2020年中國住房租賃市場(chǎng)總結報告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》)，從住房租賃市場(chǎng)的政策、市場(chǎng)現狀、供應、需求等多個(gè)方面，真實(shí)、全面地反映出城市青年租住需求現狀與未來(lái)趨勢。
《報告》顯示，2020年全國租賃市場(chǎng)土地供基本保持同期水平，上海在線(xiàn)租賃房源供應量居首位;流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生為當前住房租賃市場(chǎng)主要需求群體，租房市場(chǎng)年輕群體占比增加，杭州、武漢月租金超50元/平領(lǐng)先新一線(xiàn);未來(lái)政策將加強長(cháng)租公寓風(fēng)險管理，助力房屋租賃行業(yè)更規范化發(fā)展。
“解決好大城市住房突出問(wèn)題”為主導思想，多城市搶人政策屢屢出新
隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁進(jìn)存量時(shí)代，租賃市場(chǎng)也在“租購并舉”的政策下迎來(lái)蓬勃發(fā)展，有關(guān)租賃的政策紅利開(kāi)始不斷釋放。
《報告》提出，根據今年租賃市場(chǎng)的政策變化，從早期的不斷強調“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”，到7月份增加了8個(gè)住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市，再到近期中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，解決好大城市住房突出問(wèn)題是2021年重點(diǎn)任務(wù)之一，并從土地供應、降低稅費、規范市場(chǎng)行為等，多方面明確了租賃住房市場(chǎng)的具體工作要求，政府大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的態(tài)度十分明朗，市場(chǎng)行為將逐步規范。
同時(shí)，各地制定租賃住房目標，多渠道籌措租賃房源。深圳、長(cháng)沙、武漢等城市允許非住宅用房改造為租賃住房，上海提出長(cháng)租公寓與養老相結合，為租房市場(chǎng)的發(fā)展提供了新方向。
另一方面，城市的“搶人大戰”也在火熱的進(jìn)行。近兩年來(lái)，各地吸引人才的政策屢屢出新，送房子、送戶(hù)口，簡(jiǎn)化手續辦理流程等竭盡所能的招攬人才，畢竟人才代表著(zhù)一個(gè)城市未來(lái)的生命力。為了吸引人才加入，杭州、廣州、南京、深圳等地對人才給予不同級別的租房補貼，解決人才的租住問(wèn)題，鼓勵人才流入。
而針對市場(chǎng)亂象，多地長(cháng)租公寓“暴雷”城市出臺文件警示租房風(fēng)險、規范企業(yè)行為。進(jìn)入下半年，部分長(cháng)租公寓“暴雷”令不少租客和房東蒙受損失。杭州、上海、成都等城市發(fā)布政策文件等租賃風(fēng)險提示，旨在警示租房過(guò)程中存在的風(fēng)險，同時(shí)規范住房租賃市場(chǎng)行為，改善市場(chǎng)環(huán)境。
租賃市場(chǎng)土地供應繼續穩步推進(jìn)，上海在線(xiàn)租賃房源供應量居首位
《報告》介紹，自2016年11月首宗租賃相關(guān)用地推出開(kāi)始，租賃市場(chǎng)土地供應便保持穩步推進(jìn)的節奏。而在2020年，地方政府也通過(guò)集體土地建設租賃住房、搭建租賃住房信息平臺、開(kāi)展人才專(zhuān)項租賃住房試點(diǎn)、商業(yè)用房改建租賃住房、保障房建設分配等方式，多角度、全方位地推進(jìn)政策落地。
《報告》稱(chēng)，相比2019年土地供應略有下行的趨勢，2020年租賃市場(chǎng)土地供基本保持同期水平。截止2020年10月，全年共計推出約350萬(wàn)平方米租賃相關(guān)用地，租賃市場(chǎng)土地供應量持續穩步推進(jìn)。
而在房源供應方面，從全年來(lái)看，4月份為全年在線(xiàn)租賃房源供應高峰，而后總體呈緩慢下降趨勢，四季度進(jìn)入租房淡季，供應量逐步下降。
分城市看，一線(xiàn)四城的在線(xiàn)租賃房源供應量領(lǐng)先全國各城，上海租賃房源供應量居全國首位;新一線(xiàn)城市中，杭州、武漢、南京在線(xiàn)租賃房源供應量排在前三位。武漢在1-4月在線(xiàn)租賃房源供應量跌至谷底，5月份后基本恢復至去年同期水平。
數據顯示，從全國范圍的在線(xiàn)租賃房源供應來(lái)看，租金在2000元/月以上的房源供應量占比為53.9%，具體來(lái)看，2020年房源的租金價(jià)格在1001-2000元/月的占比最高，為36.4%，租金在2001-3000元/月的房源占比兩成。
在2000元/月以下租金占比最高的同時(shí)，多個(gè)城市的租住面積也呈現小面積房源為主的局面，其中，面積在50㎡以下的房源供應占比35.9%，50-70㎡、70-90㎡的房源供應占比均在15%左右。
在未來(lái)租賃人群對于居住品質(zhì)的要求不斷提升趨勢下，在增加租賃房源供給量的同時(shí)，市場(chǎng)對戶(hù)型的關(guān)注也在逐步提升。58同城、安居客《2020年中國住房租賃市場(chǎng)總結報告》顯示，全國在線(xiàn)租賃房源中，1居室的房源供應量占比42%，2居室占比33.8%，4居室及以上大戶(hù)型的房源不足5%。
北京的租房需求量為全國第一，杭州、武漢月租金超50元/平領(lǐng)跑新一線(xiàn)
《報告》指出，2020年租房需求方面，1-2月為年內租房需求最低谷，3月份后租房需求出現大幅回升，而后基本保持平穩趨勢;9月份后租房需求有略微下行。
一線(xiàn)城市中北京的租房需求量為全國第一，其次為上海、深圳、廣州;新一線(xiàn)城市中，西部城市租房需求領(lǐng)先，成都居首位，排名全國第二，僅次于北京，西部代表城市重慶在新一線(xiàn)中位列第二。
盡管在新冠肺炎疫情影響下，全國租房市場(chǎng)出現了整體的萎縮，但整體來(lái)看，重點(diǎn)城市的租金仍然保持平穩。2020年1-11月，全國重點(diǎn)19城的平均租金在41.2元/㎡月，與去年相比波動(dòng)不大。
從全年月租金價(jià)格走勢上看，6-8月畢業(yè)季帶動(dòng)大量高校畢業(yè)生進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，在一定程度上影響了租金走勢，其中8月份19城的平均租金略有上浮，而后回歸至正常水平。
《報告》數據顯示，從重點(diǎn)監測城市的租金水平上看，新一線(xiàn)城市中，杭州、武漢的平均租金價(jià)格在50元/㎡月以上，同比去年有所上漲。南京平均租金在42.6元/㎡月，其他城市的租金價(jià)格多在20-40元/㎡月之間。
租房市場(chǎng)年輕群體占比增加，選房時(shí)最注重居住安全性
隨著(zhù)95后、00后步入社會(huì )，租房需求也出現了一定的變化，年輕人更注重居住的品質(zhì)，更青睞個(gè)性化的生活服務(wù)，讓高品質(zhì)的租住生活將成為新需求。而租房市場(chǎng)的年輕群體——高校畢業(yè)生的數量仍在持續增長(cháng)，2020年高校畢業(yè)生874萬(wàn)人，同比增加40萬(wàn)人，再創(chuàng )歷史新高。
58安居客房產(chǎn)研究院針對一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市租房人群調研結果顯示，租房時(shí)更關(guān)注的因素中，有35.3%的人選擇了房屋的居住安全性，其次為房屋周邊的生活配套情況、周邊交通是否通達，此外，所租房屋的租金是否合適也是不容忽視的因素之一。
調研數據顯示，一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市受訪(fǎng)者中，有51.9%的租房人群表示可接受的租金范圍在2001-3000元/月之間。一線(xiàn)租房人群中選擇租金在2501-3000元/月的占比最多，為22.0%，而新一線(xiàn)租房人群中選擇租金在2001-2500元/月的占比最多，為30.1%。
除了租金，租房的日常生活也面臨著(zhù)一些小煩惱，44.6%參與調研的租房人群表示遇到過(guò)“房屋設備損壞沒(méi)人維修”的問(wèn)題，其次，合適的房源少、房源信息有誤、不退/少退押金也是租房時(shí)常見(jiàn)的痛點(diǎn)。
《報告》指出，有60.9%的租房人群表示更愿意選擇租住普通住宅小區的房源，19.6%的租房人群更喜歡租住品牌公寓。其中，年齡在20-25歲的年輕人選擇租住品牌公寓的人群占比相對較高。值得關(guān)注的是，下半年部分城市出現品牌公寓“暴雷”現象，租住品牌公寓時(shí)應謹慎挑選。
針對2020全國租賃市場(chǎng)新趨勢，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，2020年租賃行業(yè)面臨的困難和風(fēng)險重重，一方面疫情導致租賃需求在一個(gè)階段明顯縮減，租賃行業(yè)受到了較大沖擊，另一方面租賃機構的風(fēng)險性頻頻顯現，資金鏈斷裂導致淘汰出局并不鮮見(jiàn)。但2020年國家對于租賃行業(yè)的推進(jìn)并未止步，天津、石家莊、太原、沈陽(yáng)、寧波、青島、南寧、西安8個(gè)城市成為第二批中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市，為下一步租賃政策在全國更多城市的細化落地執行提供了大量經(jīng)驗基礎。
展望2021年，租賃將成為發(fā)展重點(diǎn)，對于大量的新市民、青年人的居住需求，未來(lái)采取更多增加租賃房源供給的方式進(jìn)行解決。一方面未來(lái)參與到租賃行業(yè)中的企業(yè)會(huì )增多，租賃房源量、租賃土地的供給將增強，以滿(mǎn)足不斷增長(cháng)的租賃需求;另一方面政府會(huì )進(jìn)一步強化對租賃行業(yè)的重視度，不斷會(huì )給予財政、稅收等層面的支持，同時(shí)強化對長(cháng)租公寓的資金監管，并提升對各地租金變動(dòng)的監管力度。
