回顧:
中國住房市場(chǎng)現“V”型變化
過(guò)去一年,中國住房市場(chǎng)經(jīng)歷急速下降后轉向邊際遞減式回升。
全國住房?jì)r(jià)格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩的過(guò)程。2019年10月,房?jì)r(jià)平均為9174元/平方米,同比增長(cháng)9.8%,截至2020年11月,房?jì)r(jià)水平突破萬(wàn)元大關(guān),為10071元/平方米,同比增長(cháng)7.9%。
住房銷(xiāo)量創(chuàng )新高,住房開(kāi)發(fā)量增速有升有降。在需求方面,月度住房銷(xiāo)售面積增長(cháng)率波動(dòng)較大,總體保持由降轉升的恢復態(tài)勢,并創(chuàng )造了新高水平;在供給方面,新開(kāi)工、施工與竣工面積經(jīng)歷從驟降到波動(dòng)性恢復的過(guò)程,總體來(lái)看,受新冠肺炎疫情以及停工停產(chǎn)的影響,住房建設與供給受到了嚴重的抑制,出現大幅下滑,而后續隨著(zhù)疫情防控形勢的好轉和復工復產(chǎn),住房供給保持整體恢復態(tài)勢;待售住房面積有所增加,同比增幅呈現倒“U”型變動(dòng),表明待售住房經(jīng)歷疫情沖擊下的短暫積存升高后,隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )和住房交易正?;顒?dòng)的恢復,又邁進(jìn)正常軌道。
住房投資經(jīng)歷從驟降到穩步恢復性增長(cháng)的過(guò)程,對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻較大。全國住房開(kāi)發(fā)投資額增幅呈現“V”型變動(dòng),住房開(kāi)發(fā)投資當月完成額同比增長(cháng)率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%,隨后逐步上升,至2020年10月,住房開(kāi)發(fā)投資當月完成額同比增速14.27%;住房開(kāi)發(fā)投資對經(jīng)濟恢復性增長(cháng)具有重要意義。2020年,經(jīng)濟增速與住房開(kāi)發(fā)投資保持同步變動(dòng)態(tài)勢,對于穩投資、促增長(cháng)發(fā)揮了重要作用。另外,考慮到房地產(chǎn)業(yè)與建材、家具、金融等產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高,帶動(dòng)性強,住房開(kāi)發(fā)投資對經(jīng)濟增長(cháng)的實(shí)際貢獻可能還要更大。租賃市場(chǎng)受疫情沖擊較大且恢復緩慢,疫情沖擊下全國住房租賃市場(chǎng)整體遇冷,不同層級城市間“冷熱不均”,分化明顯。
房?jì)r(jià)空間分化總體有所減弱??傮w房?jì)r(jià)降溫明顯,空間演變趨緩。上漲城市數量和上漲速度低于去年同期。其中一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)水平大幅領(lǐng)先其它層級城市,一二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格增速微幅回升,三四線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格增速有所收窄。房?jì)r(jià)水平區域差異大,東部地區領(lǐng)先,中西部地區并進(jìn),東北地區墊底。城市群房?jì)r(jià)增速總體放緩,中心城市增速有所收窄。
總判斷:
房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復比較理想
首先,樓市恢復穩定并在“六穩”“六保”中發(fā)揮一定貢獻。第一,房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復基本符合預期。2020年1-11月,全國住宅和商品房累計銷(xiāo)售面積皆超過(guò)2019年同期水平,房地產(chǎn)和住房開(kāi)發(fā)投資恢復到中高速水平。第二,房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴重外部沖擊下實(shí)現快速恢復。2020年住房市場(chǎng)經(jīng)歷1-2月份的劇烈下降后,開(kāi)始快速回升,由負轉正。第三,市場(chǎng)空間分化勢頭趨緩。第四,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體風(fēng)險有所下降。第五,房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對“六穩”“六保”貢獻較大。
其次,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險、錯配和擠出問(wèn)題沒(méi)有根本解決。第一,炒房還沒(méi)有被完全控制。2020年11月,全國70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲,高于10月份的39個(gè)。第二,樓市風(fēng)險總體仍比較大,是經(jīng)濟金融的重要風(fēng)險源。第三,住房與人口分布錯配加劇。2003年到2018年,92.22%城市新增人口集中于城市群和都市圈,但是2002年到2017年,房地產(chǎn)銷(xiāo)售中僅有69.62%發(fā)生在都市圈和城市群,大城市住房供需矛盾依然比較突出。第四,租賃市場(chǎng)問(wèn)題層出不窮,各種事件頻發(fā)。第五,房地產(chǎn)對消費、投資的擠出效應有所增加且繼續阻礙結構調整。
再次,住房市場(chǎng)從劇烈波動(dòng)增長(cháng)轉向恢復性平緩波動(dòng)增長(cháng)。具體而言,住房市場(chǎng)的增長(cháng)周期長(cháng)度未變,但波動(dòng)幅度更加平緩,其季度變化始終存在,但變動(dòng)幅度更為平緩,2020年經(jīng)歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉變;其空間分化從持續轉向交替,從城市轉向都市圈城市群;此外,房地產(chǎn)投資增長(cháng)在下降一個(gè)臺階后總體穩定,而房?jì)r(jià)增長(cháng)與經(jīng)濟增長(cháng)從相背而行轉向相向而行。
研判:
多重因素確保中國樓市收斂性恢復
疫情雖然對樓市造成強烈沖擊,但由于政府和市場(chǎng)各方皆采取有效措施,積極應對,確保樓市收斂性恢復。
首先,疫情沖擊樓市致全面驟降及收斂性恢復。疫情屬于經(jīng)濟系統外的沖擊,通過(guò)多種途徑影響樓市。受疫情影響,中國城市經(jīng)濟與樓市按下“暫停鍵”,經(jīng)濟下滑導致樓市剛性需求下降或延后。疫情國際大流行導致國外經(jīng)濟受到?jīng)_擊,并且境外疫情輸入的影響隨時(shí)可能發(fā)生。外部經(jīng)濟暫停,從國外間接對中國城市經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響,進(jìn)而對樓市產(chǎn)生多重影響,包括:導致樓市“V”型變化;導致空間格局重塑。受疫情發(fā)生及擴散影響,過(guò)去比較繁榮的中部地區受到嚴重沖擊;導致具體需求變化不一。其中,剛性需求,尤其是農民工等新市民的置業(yè)需求因為收入和就業(yè)下降而顯著(zhù)下降,但改善性住房需求相對旺盛。此外,疫情加劇房地產(chǎn)的投資避險屬性,熱點(diǎn)城市投資投機需求存在,住房依然炙手可熱。
其次,經(jīng)濟基本面決定樓市收斂性恢復。宏觀(guān)經(jīng)濟放緩但城市化仍處在加速期;互聯(lián)網(wǎng)和電商發(fā)展各類(lèi)物業(yè)影響不一;經(jīng)濟基本面的差異決定樓市區域分化。
再次,政策與制度決定樓市收斂性恢復。第一,抗擊疫情的政策措施果斷有力。中央出手果斷,地方貫徹有力,疫情迅速得到有效控制并取得決定性勝利,疫情防控和復工復產(chǎn)統籌有序推進(jìn),這是樓市恢復的基本前提。第二,寬松的宏觀(guān)政策以及監管漏洞對樓市產(chǎn)生了外溢效應。第三,基礎制度沒(méi)有徹底改變,“炒房”的動(dòng)力仍在。第四,政策與對策博弈導致總體穩定,局部波動(dòng)。一方面,中央始終堅持“房住不炒”調控總基調不變,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段;另一方面,執行力度在時(shí)空上存在差異。
四是,住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復。地價(jià)快速上漲帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲;土地購置面積上漲導致住房供應下降;土地區域差異影響住房區域差異。
五是,資金松緊變化和空間差異影響樓市收斂性恢復。第一,寬松的貨幣政策支持了房地產(chǎn)信貸增長(cháng)。2020年,商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額一直保持10%以上的增長(cháng)。第二,開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源與住房銷(xiāo)售面積變動(dòng)保持高度相關(guān)性,同步由負轉正。第三,土地購置面積與開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增長(cháng)保持比較同步的變動(dòng)態(tài)勢。第四,住戶(hù)部門(mén)對房?jì)r(jià)預期和購房意愿經(jīng)歷下探后回升。2019年第四季度至2020年第三季度,居民的購房意愿先緩慢下降,然后逐漸上升。
展望:
樓市將延續平穩 結構性潛力仍在
展望未來(lái),在沒(méi)有重大政策轉向和新的外部沖擊以及疫情顯著(zhù)好轉的情況下,2021年中國樓市總體有望延續平穩,但其結構性潛力仍在。
總體上看,在正常情況下,預計2021全年商品住房銷(xiāo)售面積同比增幅將保持正增長(cháng)并再創(chuàng )歷史新高,銷(xiāo)售價(jià)格同比增幅在5%左右,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速將持續在7%左右。2021年房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)將有所改觀(guān),保障性租賃市場(chǎng)發(fā)展的步伐將會(huì )進(jìn)一步加大。時(shí)間上看,2021年上半年將保持恢復性增長(cháng),各月同比增幅將從2月至4月的劇增,到4月至6月的高增長(cháng),再到6月以后正常增長(cháng)??臻g上看,中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至出現過(guò)熱,其他城市復蘇較慢,部分城市甚至陷入衰退。風(fēng)險上看,市場(chǎng)風(fēng)險有望進(jìn)一步下降,但須預防大起大落風(fēng)險。
“十四五”時(shí)期,住房拐點(diǎn)將來(lái)臨,結構性潛力巨大??傮w上看,長(cháng)時(shí)期住房市場(chǎng)總體過(guò)剩,結構性過(guò)剩將較為嚴重,但結構性潛力依然存在。時(shí)間上看,原來(lái)預估的在2025年出現住房絕對拐點(diǎn)即住房銷(xiāo)售額絕對量下降的拐點(diǎn)可能會(huì )提前來(lái)臨。雖然總量可能下降,但是基數較大,住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類(lèi)型看,雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現過(guò)剩,但中低收入群體的住房需求,尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。從空間類(lèi)型上看,存在四類(lèi)機會(huì )區域:一是人口集中流入地區,大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮;二是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)達的二線(xiàn)城市及周邊區域城市;三是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)展較快和快速交通沿線(xiàn)的中西部三四線(xiàn)城市;四是擁有獨特環(huán)境、文化、旅游、休閑與養老資源的城市。同時(shí),存在四類(lèi)風(fēng)險區域:城市群以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發(fā)達的四五線(xiàn)及以下城鎮、邊境偏遠城市。從物業(yè)類(lèi)型看,中國房地產(chǎn)發(fā)展將從數量型轉向質(zhì)量型發(fā)展:智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特征將越來(lái)越明顯。從風(fēng)險上看,一些城市的房?jì)r(jià)過(guò)高和另一些城市空置率過(guò)高并存,住房市場(chǎng)的結構性矛盾依然存在。
對策建議:
瞄準五個(gè)關(guān)鍵 實(shí)施重點(diǎn)突破
首先,建立體系化、定量化的政策基準以強化精準、有效調控。未來(lái)幾年處在樓市調控的關(guān)鍵期和機遇期。要緊緊抓住房地產(chǎn)調控的最后機遇窗口期,堅持“房住不炒”定位、“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”的目標、“因城施策”的原則,保持房地產(chǎn)調控政策的連續性、一致性和穩定性;同時(shí)注意調控策略,把握好調控力度和節奏。
定量化各項具體政策目標及力度的有效邊界。住房需求政策與監管邊界可概括為“1250”。本地單身限購1套,本地家庭有條件限購2套,外地人有條件限購1套,限售時(shí)間以5年為臨界點(diǎn),住房需求監管零漏洞、零容忍;住房供給政策與監管邊界可概括為“8310”。利潤率不高于8%,商品房交易價(jià)、登記價(jià)、評估價(jià)“三價(jià)合一”,商品住房庫存去化周期保持在1年左右,住房供應監管零漏洞和零容忍;住房用地政策與監管邊界可概括為“4410”。最高地價(jià)不超過(guò)總房?jì)r(jià)的4成,每宗地從開(kāi)發(fā)到預售時(shí)間不得超過(guò)4年,總量及結構上實(shí)際可供土地儲備規模應保持在近期1年左右土地銷(xiāo)售規模,土地監管零漏洞和零容忍;住房金融政策與監管邊界可概括為“3510”。各金融機構的房地產(chǎn)貸款存量占總貸款存量不高于3成,二套及以上首付比例5成以上至全款,二套及以上貸款利率基于基準利率上浮1成以上,金融監管零漏洞和零容忍;住房稅收政策與監管邊界概括為“5520”。對疑似炒房的按照房產(chǎn)交易稅頂格征收,契稅按5%頂格征收,5年內交易全額征收增值稅,非唯一住房及唯一住房5年內交易按房?jì)r(jià)2%(或轉讓所得20%)頂格征收,對疑似“炒房”征稅應做到零遺漏。此外,還要合縫化各項政策目標及有效邊界的組合,讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處于無(wú)縫密合狀態(tài)。
其次,規劃并構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。第一,構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系。第二,構建以都市圈為主體的公共產(chǎn)品空間體系。第三,構建以都市圈為主體的建設用地空間體系。建立都市圈內人口、住房與土地指標相掛鉤制度,并根據中心城市郊區和周邊城市提供新增住房和接納增量人口的規模,配給相應的增量土地指標。第四,探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產(chǎn)品一體化長(cháng)效機制。
再次,加快開(kāi)征房地產(chǎn)稅以帶動(dòng)長(cháng)效機制建設。在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn),爭取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。第一,總體思路為,“立法先行,加快立法”、“充分授權,地方主責”、“逐步推進(jìn),水到渠成”。第二,總體方案為,僅對新交易或者過(guò)戶(hù)(包括贈與和繼承)的非經(jīng)營(yíng)性住房家庭開(kāi)征房地產(chǎn)稅制度,而對擁有存量房但暫不進(jìn)行交易和過(guò)戶(hù)的住房家庭暫不征稅。第三,總體框架為,在稅率上可采取0.5%至3%之間,在稅基上對房產(chǎn)原值一次減除40%至60%后的余值計算繳納,在范圍上僅對完全產(chǎn)權的城鎮住房進(jìn)行征收,在起征點(diǎn)上控制為人均面積40-50平方米或者戶(hù)均面積50-60平方米兩個(gè)標準任選一個(gè);對老弱病殘孤等貧困或者特殊困難家庭進(jìn)行一定減免,地方政府提供滿(mǎn)足教育、治安等公共基礎住房。第四,建立開(kāi)征房地產(chǎn)稅的配套措施。第五,建立開(kāi)征房地產(chǎn)稅的保障措施。建立房地產(chǎn)稅開(kāi)征的適應性預期,凝聚開(kāi)征房地產(chǎn)稅的最大共識,最后建立房地產(chǎn)稅繳納的激勵約束機制。
四是啟動(dòng)實(shí)施“租售結合”的“新市民安居工程”。首先,建立“租售結合”的住房體系。自有自住是主體,租賃住房同樣重要。租售結合從宏觀(guān)層面強調兩種方式互相補充,共同解決住房問(wèn)題。從微觀(guān)層面強調租售轉化,即又租又買(mǎi)或者先租后買(mǎi),也可以先買(mǎi)后租。其次,實(shí)施“322”新市民安居工程。即,空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力這3大潛力,大都市周邊和城市主城區內2大空間,購買(mǎi)和租賃2種形式。再次,健全新市民租賃住房體系。為此,開(kāi)辟建、購、儲、認四條房源;存量租賃為主,構建在線(xiàn)交易平臺和政府監管,健全市場(chǎng)體系;促進(jìn)租售同權,保護供需權利;支持公司經(jīng)營(yíng),反對市場(chǎng)壟斷。第四,完善保障性租購住房的保障機制。
五是探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。為解決現實(shí)問(wèn)題之急和順應未來(lái)發(fā)展之需,應改革住房公積金制度。第一,改革現行的住房公積金基礎制度,構建完善住房公積金基礎制度體系。建立基于工資收入的職工繳交與單位補貼反向相關(guān)的制度,完善住房公積金異地存取和轉移接續制度,實(shí)現住房公積金管理中心全國聯(lián)網(wǎng),建立不同機構、地區和期限的住房公積金有償借用機制,完善住房公積金收益分配制度。第二,改革住房公積金管理體制,建立政策性住房金融融資機構。建議將住房公積金管理中心改為住房公積金銀行,構建并明確界定住房公積金銀行多元化股權結構,將原來(lái)委托給商業(yè)銀行的金融業(yè)務(wù)轉移給住房公積金銀行,建立并逐步完善對住房公積金銀行的雙重監管制度,建立全國住房公積金銀行協(xié)會(huì )和住房公積金銀行界市場(chǎng)。第三,以住房公積金為主體框架,建立政策性住房金融體系。拓展住房公積金銀行的服務(wù)功能和服務(wù)范圍,建立政策性住房抵押貸款擔保和保險公司,健全和充實(shí)各地住房保障管理中心的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)保障房的融資功能,探索多種補充性、政策性住房金融工具。
(作者單位:倪鵬飛、徐海東:中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心;丁如曦:西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心)