12月10日，浙江省寧波市住房和城鄉建設局、寧波市自然資源和規劃局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的補充通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《補充通知》”)，對當前我市房地產(chǎn)調控措施進(jìn)行進(jìn)一步完善，堅持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
《補充通知》從強化住房購買(mǎi)資格管控、加強購房合同更名及住房贈與交易管理、調整住房信貸首付比例等四方面對7月6日調控新政進(jìn)行了補充完善?！堆a充通知》自12月11日起實(shí)施。
兩類(lèi)購買(mǎi)資格從嚴
《補充通知》要求，父母投靠成年子女落戶(hù)滿(mǎn)2年、離異單身滿(mǎn)2年的購房人，按照寧波市戶(hù)籍居民家庭限購政策和無(wú)房家庭優(yōu)先認購新建商品住房政策相關(guān)規定執行。
父母投靠成年子女落戶(hù)寧波市未滿(mǎn)2年，申請在限購區域內購買(mǎi)一套住房，須滿(mǎn)足以下條件：父母雙方在海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區行政區域(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市五區”)無(wú)住房;父母之一自購房之日起前三年內在本市連續繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅(含零申報)或者社會(huì )保險。
父母投靠成年子女落戶(hù)海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區、奉化區行政區域(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“寧波市六區”)未滿(mǎn)2年，申請在寧波市六區優(yōu)先購買(mǎi)一套新建商品住房，須滿(mǎn)足以下條件：父母雙方在市六區內無(wú)住房;父母之一近三年內在寧波市六區已連續繳納24個(gè)月及以上社會(huì )保險。
離異單身未滿(mǎn)2年的購房人在限購區域內購買(mǎi)住房或在寧波市六區申請優(yōu)先認購新建商品住房的，須滿(mǎn)足以下條件：
寧波市戶(hù)籍購房人無(wú)住房，離異前家庭成員(配偶雙方及未成年子女，下同)在市五區只有一套或無(wú)住房的，可申請在限購區域內購買(mǎi)一套住房;
非寧波市戶(hù)籍購房人離異前家庭成員在市五區無(wú)住房，且購房人在購房之日起前三年內在寧波市已連續繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險的，可申請在限購區域內購買(mǎi)一套住房;
寧波市六區戶(hù)籍購房人離異前家庭成員在寧波市六區無(wú)住房的，可申請無(wú)房家庭優(yōu)先認購資格;
非寧波市六區戶(hù)籍購房人離異前家庭成員在寧波市六區無(wú)住房，且購房人在購房之日起前三年內在寧波市六區已連續繳納24個(gè)月及以上社會(huì )保險的，可申請寧波市六區無(wú)房家庭優(yōu)先認購資格。
規范合同更名和住房贈與行為
為防止投資客利用無(wú)房家庭優(yōu)先認購資格認購商品住房后，通過(guò)合同更名進(jìn)行炒房，《補充通知》規定，無(wú)房家庭優(yōu)先認購新建商品住房的，除增加購房人配偶或者變更為購房人配偶外，不得辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同購房人變更備案手續。
同時(shí)，加強住房贈與交易管理。對限售房產(chǎn)的贈與交易提出限制條件，規定“除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權共有人之間贈與外，屬于限售范圍的住房在限售期內不得辦理房產(chǎn)贈與交易”。
調整二套房信貸首付比例
《補充通知》對差別化住房信貸政策作了進(jìn)一步的明確規定：寧波市六區已有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買(mǎi)住房、申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%;寧波市六區已有1套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買(mǎi)住房、申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%。
“我們將始終堅持‘房住不炒’定位，保障剛需、抑制炒房、穩定預期，推動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”寧波市住建局相關(guān)負責人表示。
政策解讀
為什么要出臺《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的補充通知》?
2020年7月，我市加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度，發(fā)布房地產(chǎn)調控“十條”新政，對促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展發(fā)揮了積極、重要的作用。由于新政中的多個(gè)措施系在我市首次實(shí)施，尚處于探索階段，落實(shí)過(guò)程中暴露出一些問(wèn)題，如個(gè)別樓盤(pán)投資客較多、部分特殊群體以落戶(hù)和離婚為手段投資炒房、利用贈與規避限購限售政策等，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的公平和穩定，亟須管理部門(mén)予以明確監管規則。為切實(shí)解決當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題，結合當前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，四部門(mén)聯(lián)合出臺了《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的補充通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《補充通知》)，提出了4方面有明確針對性的政策措施，著(zhù)力解決當前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的現實(shí)問(wèn)題，持續促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
在強化住房購買(mǎi)資格管控方面，主要針對哪些群體，有哪些管控措施?
對于“落戶(hù)即可購房”、“離婚購房”等問(wèn)題，《補充通知》吸取了社會(huì )意見(jiàn)，對投靠成年子女落戶(hù)我市的父母、離異單身人士購房進(jìn)行限制性規定，目的在于保障其合理居住需求，限制其投資買(mǎi)房。具體措施分別針對限購資格和無(wú)房家庭優(yōu)先認購資格兩個(gè)方面。
對于父母投靠成年子女的，《補充通知》規定：
(一)父母投靠成年子女落戶(hù)我市未滿(mǎn)2年，申請在限購區域內購買(mǎi)一套住房，須滿(mǎn)足以下條件：1.父母雙方在海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區行政區域(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市五區”)無(wú)住房;2.父母之一自購房之日起前三年內在本市連續繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅(含零申報)或者社會(huì )保險的。
(二)父母投靠成年子女落戶(hù)海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區、奉化區行政區域(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市六區”)未滿(mǎn)2年，申請在市六區優(yōu)先購買(mǎi)一套新建商品住房，須滿(mǎn)足以下條件：1.父母雙方在市六區內無(wú)住房;2.父母之一近三年內在市六區已連續繳納24個(gè)月及以上社會(huì )保險。
例1、父母王某、李某投靠本市戶(hù)籍成年人兒子小王，在2020年1月將戶(hù)籍由外市遷入小王家庭戶(hù)籍內，王某李某計劃2021年1月在我市限購區域內購買(mǎi)一套住房。王某在申請限購資格證明時(shí)，需提供本人或者李某近三年內在本市已連續繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明，經(jīng)核查王某李某在市五區(奉化區除外)沒(méi)有住房的，為符合限購條件，可以在限購區域內購買(mǎi)1套住房。如果王某李某不能提供符合條件的個(gè)人所得稅或社會(huì )保險繳納證明，或者在市五區已有1套住房的，在落戶(hù)滿(mǎn)2年之前，不能在限購區域內購買(mǎi)住房。
例2、父母王某、李某投靠本市戶(hù)籍成年人兒子小王，在2020年1月將戶(hù)籍由外市遷入我市小王家庭戶(hù)籍內，王某李某計劃2021年1月份在我市海曙區某樓盤(pán)以無(wú)房家庭申請優(yōu)先認購一套新建商品住房。王某李某在向該樓盤(pán)申請無(wú)房家庭購房登記時(shí)，應當符合在市六區內無(wú)住房、王某李某其中一人近三年內在市六區已連續繳納24個(gè)月及以上社會(huì )保險(請注意，不同于限購資格，無(wú)房家庭優(yōu)先認購資格條件中僅包括“社會(huì )保險”)等條件。
王某李某落戶(hù)滿(mǎn)2年后申請無(wú)房家庭優(yōu)先認購新建商品住房的，如果戶(hù)籍所在地為市六區，須符合市六區無(wú)住房這一條件;如果戶(hù)籍所在地為非市六區的本市其他縣(市)，王某李某仍須符合在市六區內無(wú)住房、王某李某其中一人近三年內在市六區已連續繳納24個(gè)月及以上社會(huì )保險的條件。
對于離異單身人士，《補充通知》規定：離異單身未滿(mǎn)2年的購房人在限購區域內購買(mǎi)住房或在市六區申請優(yōu)先認購新建商品住房的，須滿(mǎn)足以下條件：
1.本市戶(hù)籍購房人無(wú)住房，離異前家庭成員(配偶雙方及未成年子女，下同)在市五區只有一套或無(wú)住房的，可申請在限購區域內購買(mǎi)一套住房;
2.非本市戶(hù)籍購房人離異前家庭成員在市五區無(wú)住房，且購房人在購房之日起前三年內在本市已連續繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險的，可申請在限購區域內購買(mǎi)一套住房;
3.市六區戶(hù)籍購房人離異前家庭成員在市六區無(wú)住房的，可申請無(wú)房家庭優(yōu)先認購資格;
4.非市六區戶(hù)籍購房人離異前家庭成員在市六區無(wú)住房，且購房人在購房之日起前三年內在市六區已連續繳納24個(gè)月及以上社會(huì )保險的，可申請市六區無(wú)房家庭優(yōu)先認購資格。
例3、趙某、陳某原系夫妻，有一子趙某某。趙某陳某于2020年8月份離婚，趙某某歸趙某撫養。陳某計劃2021年1月在我市限購區域內購買(mǎi)一套住房。
(1)如果陳某戶(hù)籍在寧波市，陳某在申請限購資格證明時(shí)，應當提供趙某趙某某的身份信息。經(jīng)核查趙某陳某趙某某在市五區(奉化區除外)合計只有1套住房或者沒(méi)有住房的，陳某可以在限購區域內按政策規定購買(mǎi)住房。
(2)如果陳某戶(hù)籍不在寧波市，陳某在申請限購資格證明時(shí)，需提供本人近三年內在本市已連續繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明，經(jīng)核查趙某陳某趙某某在市五區(奉化區除外)沒(méi)有住房的，符合限購條件，可以在限購區域內購買(mǎi)1套住房。如果陳某不能提供符合條件的個(gè)人所得稅或社會(huì )保險繳納證明，或者趙某陳某趙某某名下在市五區已有1套住房的，在離婚滿(mǎn)2年之前，不能在限購區域內購買(mǎi)住房。
例4、趙某、陳某原系夫妻，有一子趙某某。趙某陳某于2020年8月份離婚，趙某某歸趙某撫養。陳某計劃2021年1月在鄞州區某樓盤(pán)以無(wú)房家庭申請優(yōu)先認購一套新建商品住房。
(1)如果陳某為市六區戶(hù)籍，在向該樓盤(pán)申請無(wú)房家庭優(yōu)先購房時(shí)，應當符合“陳某、趙某、趙某某在市六區均無(wú)住房”的要求。
(2)如果陳某為非市六區戶(hù)籍，在向該樓盤(pán)申請無(wú)房家庭購房登記時(shí)，不僅應當符合“陳某、趙某、趙某某在市六區均無(wú)住房”的要求;還應當提供陳某購房之日起前三年內在市六區已連續繳納24個(gè)月及以上社會(huì )保險的有關(guān)證明。
在加強購房合同更名管理方面，有哪些特別措施?
按照我市商品房合同備案管理相關(guān)規定，經(jīng)合同各方同意，在不損害第三方權益的前提下，新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的購房人可以變更為配偶、直系親屬，也可以變更為配偶雙方共有或配偶一方單獨所有。我市實(shí)施無(wú)房家庭優(yōu)先認購新政后，有可能會(huì )出現無(wú)房家庭認購成功后，通過(guò)商品房合同更名將認購的住房更名給父母或者成年子女，再次利用無(wú)房家庭資格申請優(yōu)先認購新建商品住房等情況，有悖于“保障自住需求”的政策本意。
為防止投資客利用無(wú)房家庭優(yōu)先認購資格認購商品住房后，通過(guò)合同更名進(jìn)行炒房，《補充通知》規定“無(wú)房家庭優(yōu)先認購新建商品住房的，除增加購房人配偶或者變更為購房人配偶外，不得辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同購房人變更備案手續”，禁止無(wú)房家庭優(yōu)先認購房源后，通過(guò)合同更名給成年直系親屬等方式進(jìn)行炒房，有利于保障自住需求，也有利于維護政策制度的公平公正性，保障市場(chǎng)交易秩序穩定。
對于限售房產(chǎn)的贈與交易提出限制條件，是出于什么考慮?
在限購限售政策執行過(guò)程中，近期已出現規避限購限售政策的做法：限購區域內的二手房交易中，房屋所有權人先向交易對方贈與房產(chǎn)所有權份額的1%(按照現行限購限售政策，住房贈與中受贈方不需提供限購證明且贈與的房屋不受限售期間限制)，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后，原所有權人及1%份額的受贈人再以共有權人份額轉讓的方式簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，完成該房屋剩余產(chǎn)權份額的轉讓。為維護調控政策的有效性和嚴肅性，《補充通知》規定“除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權共有人之間贈與外，屬于限售范圍的住房在限售期內不得辦理房產(chǎn)贈與交易”。
為什么要調整住房信貸首付比例?具體內容是什么?
調整房地產(chǎn)信貸政策主要出于以下考慮：
一是現行差別化住房信貸政策的層次和精準度有待提升?，F行政策中，享受最低檔首付比例的包括首次自住購房和改善型購房?jì)深?lèi)，且改善型購房占比較高;為體現對真正首套自住購房的支持，宜將兩類(lèi)群體區分開(kāi)來(lái)。另外，對貸款未結清的改善需求，在原有基礎上適當加大調控力度。
二是目前寧波的首付比例在兄弟城市中持續處于較低水平，有向上調整的必要和空間。
為此，《補充通知》提出在保持首套住房信貸政策不變的基礎上，提高第二套房商業(yè)貸款首付比例，具體措施為：
(一)市六區已有1套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買(mǎi)住房、申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%;
(二)市六區已有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買(mǎi)住房、申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%。
為實(shí)現信貸政策的平穩過(guò)渡，對于《補充通知》發(fā)布實(shí)施前雙方已經(jīng)簽署書(shū)面認購協(xié)議，購房人支付了定金或者部分房款并能提供銀行等金融機構轉賬憑證的，可以視為事實(shí)上的購房合同關(guān)系已成立。
