房企前11月成績(jì)單已出。綜合第三方機構克而瑞研究中心與億翰智庫的數據來(lái)看，超過(guò)80%房企累計1-11月的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)超過(guò)去年同期;有超過(guò)60%的房企完成或接近全年銷(xiāo)售目標。
一個(gè)事實(shí)是，11月上海新房市場(chǎng)嚴重供不應求，二手房成交量創(chuàng )4年來(lái)新高。疫情過(guò)后，國內華東地區樓市率先走出回暖行情，緊接著(zhù)華南地區的深圳及其周邊東莞等地也出現了房?jì)r(jià)大幅上漲。
全國市場(chǎng)層面來(lái)看，有漲有跌。受政策影響，北京11月房?jì)r(jià)環(huán)比下降了2.06%。11月也有28個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降，其中濟南環(huán)比下降幅度最大，達到7.49%，廊坊和三亞的下降幅度也都超過(guò)了4%。
對于房企來(lái)說(shuō)，加快完成全年目標，或有助于后續更進(jìn)一步的投資拿地，尤其是在三道紅線(xiàn)下，此類(lèi)資金回籠快的房企將更加有機會(huì )。
6成房企或提前完成全年目標
11月，TOP100房企單月操盤(pán)銷(xiāo)售金額環(huán)比增長(cháng)5.1%，同比增速自8月的高位逐月回落至21.4%。截至11月末，已有超6成房企接近完成全年目標，部分房企完成率低于85%。業(yè)內人士反映，考慮到目前市場(chǎng)整體的下行壓力猶存、去化率承壓，12月房企仍然是加緊推貨、加強營(yíng)銷(xiāo)以沖刺全年業(yè)績(jì)目標。
以上海為例，房多多數據顯示，上海12月7日房?jì)r(jià)均價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲137元/平方米，同比上漲4568元/平方米。最近一周，上海批出了13張預售證。
從企業(yè)業(yè)績(jì)表現來(lái)看，2020年11月，TOP100房企中有超7成企業(yè)實(shí)現單月業(yè)績(jì)同比提升。截至11月末，已有近8成房企累計業(yè)績(jì)超過(guò)去年同期，實(shí)現同比增長(cháng)。具體來(lái)看，本月央企銷(xiāo)售發(fā)力，保利、中海、華潤、招商表現較為突出，單月業(yè)績(jì)規模同比提升顯著(zhù)。其中，招商、中海的單月業(yè)績(jì)同比增幅分別達到63%和52.4%。
從房企目標完成情況來(lái)看，截至11月末在年內設定了業(yè)績(jì)目標的部分規模房企中，超6成房企的目標完成率達到90%以上。
不過(guò)，中小房企完成全年目標有一定壓力。嚴躍進(jìn)也指出，由于布局戰略的不同，導致有的房企銷(xiāo)售目標完成略弱于其他房企。比如重倉環(huán)京市場(chǎng)的榮盛發(fā)展自然會(huì )影響其銷(xiāo)售。
四季度以來(lái)，房企雖然加大供應和營(yíng)銷(xiāo)力度，但目前市場(chǎng)整體的去化壓力仍然較大，12月仍需加緊供貨、加速去化、沖刺全年目標。年底長(cháng)三角城市這一波推盤(pán)小高潮，得益于房企供貨節奏后移，同時(shí)也令房企總體業(yè)績(jì)規模實(shí)現同比增長(cháng)。但由于調控政策控制推盤(pán)節奏，目前市場(chǎng)實(shí)際的去化率水平承壓，百強房企單月同比增速自8月以來(lái)持續回落。對于距離全面目標尚有一定距離的房企來(lái)說(shuō)，12月份仍需加緊供貨、加速去化。
大房企存貨風(fēng)險上升
2020年房企現金回籠順暢的背后，是調控亦步亦趨，導致房企供貨節奏受限，房企存貨壓力也在上升。這一現象值得關(guān)注。
業(yè)內人士指出，受相關(guān)政策“控盤(pán)”，雖然短期內可以控制房?jì)r(jià)變化，也會(huì )導致剛需買(mǎi)家“買(mǎi)不到”的情況，與此同時(shí)，房企手中庫存積壓。
一名上市房企人士表示，各個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)上漲壓力一直存在，甚至影響到了企業(yè)正常的市場(chǎng)運營(yíng)。對于開(kāi)發(fā)高端樓盤(pán)、早年拿地價(jià)格低現在開(kāi)發(fā)出不少“網(wǎng)紅盤(pán)”的企業(yè)來(lái)說(shuō)，調控可謂喜憂(yōu)參半。其舉例稱(chēng)，本來(lái)該公司能在某城市交出更厲害的成績(jì)單，但目前尚有百億貨值庫存待去化。
放到宏觀(guān)層面來(lái)看，綜合第三方機構和媒體報道，2020年上半年，上市房企存貨總規模為14.3萬(wàn)億元，這一數字在2019年底為13.99萬(wàn)億，同比增長(cháng)17.1%，增速較去年下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。
2020年上半年，房企存貨占總資產(chǎn)的比例達到48.6%，較去年同期上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)。存貨占比過(guò)高，會(huì )影響房企現金流與利潤。面對業(yè)界對房企利潤率的拷問(wèn)，頭部房企接下來(lái)要面對的重要課題，還將包括如何積極去化與調整資產(chǎn)結構。
從1-11月的銷(xiāo)售情況來(lái)看，多家房企其實(shí)已經(jīng)相繼完成了年度目標，如恒大、金茂、濱江等，但一些房企同比來(lái)看，全年目標尚存壓力。造成這一局面的因素，主要是在年初的疫情及“三道紅線(xiàn)”影響下，不同房企間采取的營(yíng)銷(xiāo)策略存在差異，而導致銷(xiāo)售目標完成情況存在不同。此外，隨著(zhù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢的變化，今年初多家房企主動(dòng)下調銷(xiāo)售目標，也是影響銷(xiāo)售目標達成情況的因素之一。
克而瑞研究中心近期調研情況顯示， 9、10月中部地區三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾短暫回暖，返鄉置業(yè)需求進(jìn)場(chǎng)，但成交占比明顯不及往年。11月以來(lái)市場(chǎng)全面轉冷，購房者觀(guān)望情緒愈加濃重，普遍預期房?jì)r(jià)將轉跌，那些房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。（來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道）
