2020年，被認為是物業(yè)行業(yè)“特殊”的一年。

　　一方面，在前一年超過(guò)12家物業(yè)企業(yè)通過(guò)IPO、重組或借殼登陸資本市場(chǎng)后，頭部開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在2020年分拆物業(yè)上市。尤其是11月8日，華潤萬(wàn)象生活通過(guò)港交所上市聆訊;19日，融創(chuàng )服務(wù)正式掛牌上市;22日，遠洋服務(wù)通過(guò)港交所上市聆訊;23日，恒大物業(yè)開(kāi)始招股，并計劃于12月2日正式掛牌。此后，越秀地產(chǎn)也發(fā)布公告，打算分拆物業(yè)上市。而恒大物業(yè)的上市，也意味著(zhù)市場(chǎng)再添一只千億物業(yè)股。

　　另一方面，新冠疫情改變了社會(huì )各界對物業(yè)行業(yè)的認知，城市更新、老舊小區改造等政策也被認為帶來(lái)新的機遇。有機構發(fā)布預測表示，2020年，物業(yè)行業(yè)的總體營(yíng)收規模將首度突破萬(wàn)億。

　　股價(jià)和估值暴漲背后，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展到底情況如何?數據顯示，物業(yè)行業(yè)仍處在規模高速擴張階段，但傳統的物業(yè)服務(wù)利潤空間有限，隨著(zhù)物業(yè)企業(yè)不斷在新的領(lǐng)域拓展利潤邊界，行業(yè)被認為將會(huì )進(jìn)入“黃金時(shí)代”。

　　政策利好刺激想象空間

　　物業(yè)行業(yè)的規模增長(cháng)是一大因素。

　　根據中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )9月發(fā)布的《2020中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數報告》顯示，2020年物業(yè)管理行業(yè)總體營(yíng)業(yè)收入預測值是11800億元，管理面積將達到330.4億平方米。“十四五”期末，物業(yè)管理行業(yè)管理規模將達到430億平方米，營(yíng)業(yè)收入將超過(guò)2萬(wàn)億元，從業(yè)人員將達到1000萬(wàn)人以上，下游的一些產(chǎn)業(yè)也將拉動(dòng)100萬(wàn)人就業(yè)。

　　不過(guò)，規模增長(cháng)并不能完全解釋資本為何突然青睞物業(yè)行業(yè)。一直以來(lái)，勞動(dòng)力密集、利潤空間低，就被認為是物業(yè)行業(yè)的“行業(yè)標簽”。

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測評報告》顯示，500強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入3407.48億元，同比增長(cháng)20.33%，業(yè)績(jì)維持持續增長(cháng)態(tài)勢。

　　與管理面積和收入規模的大幅上漲不同的是，2019年，500強企業(yè)毛利和凈利潤分別為511.64億元和299.88億元，毛利率微降0.13個(gè)百分點(diǎn)至15.02%，凈利潤率為8.80%，較上年，也僅僅只增加0.81個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過(guò)，由于2020年以來(lái)的新冠疫情、老舊小區改造等，被認為推動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的社會(huì )認知改變，拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng )新物業(yè)商業(yè)模式，因此，2020年也被認為是物業(yè)行業(yè)“特殊的一年”。

　　一些觀(guān)點(diǎn)看來(lái)，在整體利潤空間不足的背景下，物業(yè)行業(yè)之所以能在今年成為資本寵兒，主要在于隨著(zhù)城市發(fā)展進(jìn)入“存量更新”時(shí)代，基礎物業(yè)管理收入以外的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入，所帶來(lái)的巨大想象空間。

　　有物業(yè)企業(yè)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，疫情以后，物業(yè)行業(yè)的生活性服務(wù)屬性開(kāi)始得到社會(huì )廣泛認可，但作為生產(chǎn)性服務(wù)屬性，還未得到廣泛認識，價(jià)值被低估。

　　在所有的物業(yè)類(lèi)型中，住宅物業(yè)以四成的面積創(chuàng )造超過(guò)五成的收入。而老舊小區改造等城市更新政策的推出，也讓低利潤的住宅物業(yè)，看到了獲得更高利潤的希望。

　　一方面，老舊小區改造可以為物業(yè)行業(yè)提供新的增量空間。以北京為例，北京建設于1999年以前的老舊小區約有2.3億平方米。其中大部分沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，不僅基礎設施落后、小區環(huán)境較差，更缺乏物業(yè)服務(wù)。北京市住建委主任王飛就曾表示，老舊小區綜合整治工程的目標之一，便是帶動(dòng)物業(yè)管理長(cháng)效機制的建立。

　　而另一方面，在老舊小區改造的“提升類(lèi)”改造中，提出要針對公共服務(wù)和公共環(huán)境，改造包括增設社區養老、托幼、醫療、家政、體育設施、智能信包(快件)箱等便民設施等。這些，都被認為是物業(yè)公司未來(lái)的盈利空間所在。

　　其中，又以新基建、5G等相關(guān)的智慧物業(yè)運營(yíng)，最為值得關(guān)注。有北京龍頭物業(yè)企業(yè)的相關(guān)部門(mén)負責人向21世紀經(jīng)濟報道預估，未來(lái)五年間，僅是智慧社區改造、新基建的規模，北京的市場(chǎng)規模就會(huì )有200億元左右。

　　而在2020年的城博會(huì )上，21世紀經(jīng)濟報道記者也了解到，在老舊小區的智慧化改造過(guò)程中，物業(yè)公司聯(lián)合第三方平臺，為居民提供物流服務(wù)、保修服務(wù)等物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)十分普遍。通過(guò)物業(yè)提供的便攜式醫療設備，打通小區居民健康數據與社區醫院、家庭醫生的智慧社區醫療案例也開(kāi)始出現。

　　一個(gè)直觀(guān)反映了這一趨勢的現象是，萬(wàn)科近期將物業(yè)公司改名為“萬(wàn)物云”，定位為空間科技服務(wù)。另外，金科、龍湖等知名房企分拆的物業(yè)板塊，也都在名稱(chēng)中直接加入了“智慧”元素。新城悅服務(wù)也在2019年就收購了智能家居企業(yè)數淵信息。

　　兩倍毛利率

　　在理解了這一趨勢及其背后的邏輯之后，一個(gè)各界關(guān)注的問(wèn)題是，讓無(wú)數資本和地產(chǎn)公司趨之若鶩的“多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)”，到底能對行業(yè)產(chǎn)生多大的影響?

　　前文已經(jīng)提到，2019年，在整體收入提升了20%個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，物業(yè)行業(yè)500強企業(yè)的整體毛利率和純利潤率為15.02%和8.8%，分別下降了0.13個(gè)百分點(diǎn)，和微增了0.81個(gè)百分點(diǎn)。

　　有物業(yè)企業(yè)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前來(lái)看，一方面，物業(yè)管理成本和人員成本不斷上漲，對于本就是勞動(dòng)力密集行業(yè)的物業(yè)行業(yè)影響較大。另一方面，物業(yè)服務(wù)費目前的調價(jià)機制建設不夠完善，一些地方政府的指導價(jià)格長(cháng)期不變，物業(yè)費用難以上漲，這也使得基礎物業(yè)收入，利潤增長(cháng)相對乏力。

　　分開(kāi)來(lái)看，以物業(yè)管理費用為核心的基礎物業(yè)服務(wù)收入達2660.53億元，同比增長(cháng)17.86%，占總營(yíng)業(yè)收入的78.08%。提供更多增值服務(wù)的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入746.94億元，同比增長(cháng)30.03%，占總營(yíng)業(yè)收入的21.92%。

　　而從利潤來(lái)看，500強物業(yè)企業(yè)的基礎物業(yè)服務(wù)凈利潤191.73億元，占總凈利潤的64%，而多種服務(wù)經(jīng)營(yíng)利潤總值108.16億元，占總凈利潤的36%。

　　物業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，以22%的收入，創(chuàng )造了36%的利潤，顯然基于社區增值服務(wù)的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，是提高行業(yè)利潤率的。

　　而如果聚焦個(gè)別房企，這種差異更加明顯。

　　易居研究院根據上市物業(yè)企業(yè)的年報整理，大部分上市物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率，在11%到30%左右，而增值服務(wù)的毛利率，則普遍達到了30%至60%的區間，相當一部分企業(yè)的增值服務(wù)毛利率達到了物業(yè)管理服務(wù)的兩倍左右。2019年，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)，毛利率約為30.2%，而增值服務(wù)的毛利率則達到了50.5%。保利物業(yè)的這兩組數字則分別為14.2%和31.4%。鑫苑服務(wù)的差別更是達到了21.6%和60.9%。

　　上述易居研究院報告也指出，物業(yè)管理行業(yè)擁有得天獨厚的人口資源優(yōu)勢和業(yè)主交互能力，能夠迅速感知居民和業(yè)主多元化的服務(wù)需求，因此得以構建更多元的社區消費場(chǎng)景。目前，比較成熟的社區增值服務(wù)包括空間資源服務(wù)、美居裝修服務(wù)、資產(chǎn)租賃服務(wù)和社區生活服務(wù)。

　　而從具體的收入構成來(lái)看，也有一批社區服務(wù)業(yè)務(wù)開(kāi)始成熟。在2019年，500強物業(yè)企業(yè)的社區電商服務(wù)、社區房屋經(jīng)紀、社區家政服務(wù)和社區養老服務(wù)的收入分別達到了約63億、62億、25億和6.5億元，占總社區服務(wù)收入的19.9%、19.6%、8.0%和2.1%。

　　對此，全國智能建筑及居住區數字化標準化技術(shù)委員會(huì )(SAC/TC426)秘書(shū)長(cháng)張永剛則告訴21世紀經(jīng)濟報道，由于物業(yè)同時(shí)還可以實(shí)現對小區人員的服務(wù)和管理，以及小區設備設施的管理，相對于第三方不容易出現信息溝通的不順暢，因此，以物業(yè)公司為主的智慧社區服務(wù)，可能是未來(lái)的發(fā)展方向。