11月24日，“杭州未來(lái)科技城一地塊遭瘋搶”的詞條上了熱搜，在經(jīng)過(guò)35輪競價(jià)后，眾安集團以總價(jià)20.899億元拿下了該杭州核心區域的涉住宅地塊，樓面價(jià)溢價(jià)率21.51%，而這也是整個(gè)11月份杭州唯一的一場(chǎng)土拍。
今年下半年以來(lái)，杭州土拍數量驟減，而目前來(lái)看，12月份還尚未有住宅用地出讓的信息公示。事實(shí)上，土拍縮量是政策調控下杭州樓市降溫的一個(gè)縮影，據國家統計局近日發(fā)布的最新70城房?jì)r(jià)報告，10月份杭州新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比零增長(cháng)。
調控政策顯成效
就在2020年上半年，杭州樓市還是炙手可熱，新房成交量創(chuàng )下歷史新高；二手房成交量也連續3個(gè)月破萬(wàn)套。面對火熱的樓市，在“房住不炒”的方針下，今年9月份，杭州出臺了“最嚴”新政，也是此前樓市調控政策的補丁，針對熱點(diǎn)樓盤(pán)，加大無(wú)房家庭房源傾斜比例至50%并限售5年，同時(shí)，對無(wú)房家庭的認定更加嚴格。
中國指數研究院統計數據顯示，今年上半年杭州共出現了5次“萬(wàn)人搖”，以未來(lái)科技城核心區項目遠洋西溪公館為例，其超過(guò)6萬(wàn)人報名搖號的名場(chǎng)面還曾登上央視新聞，一度給杭州樓市打上“狂熱”的標簽。今年9月中旬，西溪公館北區領(lǐng)出預售證，被認定為“熱門(mén)樓盤(pán)”，按照新政，1215套房源只傾向無(wú)房家庭和高層次人才家庭，并需要限售5年。由此，西溪公館開(kāi)盤(pán)的公開(kāi)綜合中簽率達到了24.8%，相比此前中簽率一下子提升了20倍，政策調控補丁給過(guò)熱的杭州樓市降了溫。
中國豪宅研究院院長(cháng)城市運營(yíng)專(zhuān)家朱曉紅向《證券日報》記者表示：“杭州、成都、深圳等諸多城市樓市新政出臺，其實(shí)都是在兩方面發(fā)力，第一是讓本地無(wú)房居民、符合購房條件的無(wú)房家庭居民享受優(yōu)先優(yōu)惠政策；第二是對買(mǎi)二套房及以上的購房者實(shí)行限控。這樣做的目的，就是抑制商品房住宅市場(chǎng)投資，炒房被嚴禁，同時(shí)要讓消費者理性消費，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。”
在政策實(shí)施后，杭州樓市最值得期待的“金九銀十”也略顯冷清，據克而瑞數據顯示，十一期間杭州市區新建商品住宅共成交400套，為近九年來(lái)第二低，比去年同期還少了34.2%，成交量不到2016年同期的兩成。成交均價(jià)方面，十一期間，杭州新建商品房成交均價(jià)相比去年下降13.7%。據國家統計局近日發(fā)布的最新70城房?jì)r(jià)報告，10月份杭州新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比零增長(cháng)，其中90平方米至144平方米新建商品住宅價(jià)格環(huán)比負增長(cháng)。
優(yōu)淘城總裁薛建雄向《證券日報》記者表示：“杭州樓市在經(jīng)過(guò)2018年、2019年兩年的調整后，今年上半年房?jì)r(jià)又出現再次上漲才導致了新一輪更嚴的調控，這也影響了開(kāi)發(fā)商短期推盤(pán)節奏，導致交易量短期下滑。”
“下半年土地出讓數量減少和庫存去化相關(guān)，另外，今年上半年土拍的金額創(chuàng )下紀錄已經(jīng)讓杭州繃緊了弦。”有地產(chǎn)人士向記者表示，根據土地需提前一個(gè)月掛牌的原則，24日成交的2宗地塊很有可能是杭州今年最后出讓的兩塊住宅地塊。
“采用‘雙限’的政策，來(lái)限地價(jià)控房?jì)r(jià)，從而讓更多的剛需能夠買(mǎi)得起房，緩解他們的購房壓力。這樣做符合‘穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期’的三穩要求。各地新政因地、因時(shí)制宜，強化適用性、針對性，不搞一刀切，是房地產(chǎn)調控的一貫主張。”朱曉紅告訴記者。
精準調控去杭州樓市“虛火”
11月中旬，杭州氣溫驟降，而住宅成交量則有所回升。根據公開(kāi)數據統計，11月19日至11月23日，杭州新房住宅成交套數為1031套；同時(shí)，好找房數據顯示，11月9日—15日一周內杭州二手房成交量達2500套。
“接近年末，開(kāi)發(fā)商在業(yè)績(jì)和降杠桿的壓力下，推盤(pán)力度會(huì )加大，這個(gè)月有期待值比較高的樓盤(pán)放出，后面還有名氣較大的改善盤(pán)，這也是成交量翹尾的一大原因。”有本土地產(chǎn)人士向《證券日報》記者透露，對比去年年底，今年年末杭州迎來(lái)了大量房源入市，一些比較熱的項目都在排隊等預售證，不過(guò)精細調控加上市場(chǎng)分流之下，杭州市場(chǎng)會(huì )理性很多。
近年來(lái)，受益于表現不俗的杭州樓市，浙系房企濱江集團實(shí)現了跨越式發(fā)展。根據克而瑞統計，今年1月份—9月份濱江集團實(shí)現流量銷(xiāo)售金額920億元，同比增長(cháng)16.3%；權益銷(xiāo)售額478.6億元，同比增長(cháng)54.8%；銷(xiāo)售權益比例52%，較上年同期上升13個(gè)百分點(diǎn)。11月20日，濱江集團在互動(dòng)平臺表示，公司預計2020年實(shí)現歸屬于母公司股東的凈利潤較上年同期增長(cháng)40%-60%。
公開(kāi)資料顯示，今年6月份濱江集團在杭州首開(kāi)的御潮府中簽率創(chuàng )新低僅5.62%，公司位于杭州奧體板塊的君品和壹號院項目，中簽率分別也僅為5.11%和6.50%；根據半年報的數據，公司土地儲備可售貨值約2700億元，其中杭州就占六成，且基本在杭州核心區域，如望江新城、奧體博覽城、錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀城和蕭山市北板塊。
《證券日報》記者從各置業(yè)顧問(wèn)處了解到，受關(guān)注度很高的濱江融創(chuàng )合作的濱融府，西湖文教板塊中熱門(mén)現房中冶錦繡公館，預計于12月中下旬開(kāi)盤(pán)。此外，萬(wàn)科前宸、紫璋臺等熱點(diǎn)樓盤(pán)接下來(lái)大概率在12月份推盤(pán)領(lǐng)證。“單套房源總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)元的改善盤(pán)一般不會(huì )在同一時(shí)間一起推出，低價(jià)盤(pán)則能較快領(lǐng)出預售證，這一策略主要是為了防止成交新房成交均價(jià)被拉高。”上述地產(chǎn)人士稱(chēng)。
事實(shí)上，近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟引發(fā)的人口“虹吸效應”下，年輕人口在不斷流入杭州，也成為推動(dòng)房?jì)r(jià)居高不下的一大主因，同時(shí)杭州吸引人才的政策也在不斷加碼。
據記者了解，杭州的人才優(yōu)先購房政策是：經(jīng)認定的A類(lèi)人才，在杭購買(mǎi)首套住房可免搖號；經(jīng)認定的B、C、D、E類(lèi)人才及符合條件的相應層次人才，在杭購買(mǎi)首套住房，可在新建商品住宅公開(kāi)搖號銷(xiāo)售時(shí)，按不高于20%的比例優(yōu)先供應。
薛建雄向《證券日報》記者表示：“杭州的經(jīng)濟和人口增長(cháng)仍然非常強勁，房?jì)r(jià)近2年至3年內上漲的動(dòng)力仍然比較大。杭州未來(lái)幾年的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、人口導入能力還會(huì )非常強勁，杭州房?jì)r(jià)的合理上漲空間也還很大。”
