房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前鋒正在向鄉村滲入。麗水位于長(cháng)江三角洲地區，是浙江省轄陸地面積最大的地級市。自疫情形勢緩和后，碧桂園(02007.HK)、金地(600383.SH)、華鴻嘉信等房企來(lái)此大舉“攻城略地”，高樓住宅與低矮民房同框，百輪競價(jià)、溢價(jià)率超50%屢見(jiàn)不鮮。
土拍市場(chǎng)的表面繁榮，讓周邊縣鄉也坐不住了，縉云縣、松陽(yáng)縣紛紛掛出商住地開(kāi)拍。不過(guò)，房企的熱情似乎隨季節入了冬，八天前，名山村一宗總起價(jià)11.41億元的商住地流拍，原因是報價(jià)未達底價(jià)。
名山村暫時(shí)降速的城鎮變身計劃，是近期土拍市場(chǎng)遇寒的縮影?？硕饠祿@示，上周(11月16日~11月22日)重點(diǎn)城市成交面積同環(huán)比紛紛下跌，成交溢價(jià)率僅7%，跌入二季度以來(lái)的最低點(diǎn)。
“隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監管逐步加強，公司在投融資方面更加謹慎了。”一家央企地產(chǎn)公司的財務(wù)負責人告訴記者，“三道紅線(xiàn)”對風(fēng)格穩健的央企波及較輕，但公司在具體投資時(shí)，仍會(huì )“步步為營(yíng)”。
更多位于紅檔、橙檔的房企，則在降負債壓力下，被迫收縮投資腳步。
年末“搶地”大戲失色
每當臨近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也會(huì )迎來(lái)傳統投拓旺季。今年，這番景象卻只在熱點(diǎn)城市零星上演。
11月23日，深圳掀起2020年土拍高潮，單日賣(mài)地攬金340億元，成交規模較去年同期增長(cháng)近三倍。而上一次深圳土拍單日突破200億元，要追溯到2019年6月24日，當時(shí)單日成交僅224億元。
同日，浙江嘉興公開(kāi)出讓桐鄉市烏鎮1宗商住地。最終，僅1輪競價(jià)，浙江沅智投資發(fā)展有限公司(烏鎮人家)以總價(jià)2.13億元競得桐土儲[2020]28號地塊，溢價(jià)率僅1.43%。
還是在浙江，當天舟山市出讓普陀區1宗商住地。最終，僅1輪競價(jià)，寧波厚南房地產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司(德信)以底價(jià)5.72億元競得東港新區42-5號地塊，樓面價(jià)8200元/平方米。
相較房企在深圳拿地的熱情，更多城市并沒(méi)有此番待遇。據CRIC監測數據，10月份重點(diǎn)城市土地流拍達111幅，是今年流拍土地幅數最多的一個(gè)月;流拍率達到12.4%，創(chuàng )今年二季度以來(lái)的新高。
進(jìn)入11月，土拍市場(chǎng)低溫仍在。雖然不少城市推地節奏明顯加快，特別是上半年供地較少的昆明、鄭州等，但重點(diǎn)城市成交建面、溢價(jià)率、流拍率等指標繼續走冷，未見(jiàn)回溫之勢。
CRIC監測數據顯示，上周重點(diǎn)城市成交總建筑面積857萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下跌28%和14%，因出讓地塊質(zhì)量明顯下滑，成交溢價(jià)率僅7%，跌入二季度以來(lái)的最低點(diǎn)，土地流拍也呈惡化趨勢。
從流拍原因看，超半數地塊因無(wú)人競拍而出現流拍。與名山村類(lèi)似，這些地塊或為商辦用地，或為區位偏僻、周邊配套缺乏的郊縣宅地，在年末多地加大優(yōu)質(zhì)土地供應的影響下，難免遇冷。
即便在土拍較熱的深圳，成交樓面價(jià)仍較為穩定。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，今年深圳成交樓面價(jià)累計同比下滑43.9%，截至11月23日累計溢價(jià)率為22.3%，環(huán)比收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)，同比收窄11.7個(gè)百分點(diǎn)。
“在臨近年底的時(shí)間節點(diǎn)，加上‘三道紅線(xiàn)’壓頂，房企在銷(xiāo)售端加強營(yíng)銷(xiāo)力度，加速銷(xiāo)售回款，同時(shí)在拿地方面有所控制，(以便)平衡好降負債和保增長(cháng)之間的關(guān)系。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄稱(chēng)。
行業(yè)游戲規則已變
對房企在土拍市場(chǎng)的謹慎態(tài)度，上述央企地產(chǎn)公司財務(wù)負責人并不驚訝。“我們現在也很疑惑，建筑企業(yè)的錢(qián)到底要投到哪里?自己投資開(kāi)發(fā)，從拿地到售房均非易事，投給同行風(fēng)險更大。”
該名負責人還表示，倏忽即變的行業(yè)環(huán)境讓其充滿(mǎn)困惑，隨著(zhù)融資環(huán)境越發(fā)收緊，花出去的每筆錢(qián)都更加謹慎。
今年8月20日，住建部聯(lián)合央行召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì )，提出“三道紅線(xiàn)”融資監管新規(“345”新規)，新規目的在于矯正一些企業(yè)的盲目擴張行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規則化和透明化。
目前，監管部門(mén)已下發(fā)給試點(diǎn)企業(yè)三張監測表格，覆蓋房企的主要經(jīng)營(yíng)和財務(wù)指標、融資情況、表外相關(guān)負債情況，并要求每月15日前提交;部分金融機構也開(kāi)始梳理交易對手負債情況、摸排客戶(hù)情況。
多位業(yè)內人士認為，融資新規是穿透式監管，永續債、明股實(shí)債、表外負債等繞開(kāi)新規均不可行，房企的最終目標是通過(guò)降有息負債、增加銷(xiāo)售回款、提升所有者權益等方式達到監管要求。
而控制拿地額，是降低總負債的重要手段。“我們在拿地力度和節奏上正更加謹慎，項目嚴格測算成本和盈利空間，當前行業(yè)盈利空間逐漸收窄，要從源頭上把控投資節奏。”上述地產(chǎn)公司財務(wù)負責人稱(chēng)。
潘浩也直言，行業(yè)規則在今年被重新定義，房企以降負債為目的的短期融資需求明顯高于往期，穩現金流成為房企的必選題。在防風(fēng)險與穩現金流的前提下，大規模囤地模式成為過(guò)去。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，近期土地市場(chǎng)確實(shí)受“三道紅線(xiàn)”影響較大，至少企業(yè)會(huì )比較保守，目的是為了降低負債和減少相關(guān)支出。如果房企放緩投資拿地，最終會(huì )導致土地市場(chǎng)降溫。
房企有意識降負債已初顯成效。截至三季度末，A股市場(chǎng)上招商蛇口、金地集團由黃色檔改善為綠色檔;榮盛發(fā)展由橙色檔改善為黃色檔;藍光發(fā)展由紅色檔改善為橙色檔，其余房企分檔情況未發(fā)生變動(dòng)。
綠檔房企迎來(lái)擴張時(shí)機
房企投資步調日趨謹慎，但隨著(zhù)12月份即將到來(lái)，一些業(yè)內人士也在期待，年末這波土地出讓潮會(huì )有怎樣的火花。
“歷史數據顯示，每年12月是土地市場(chǎng)交易量的最高峰，成交規模是平均水平的2倍，昨日深圳就剛出現土拍高峰，6宗地塊溢價(jià)率觸頂達到45%，為年底土拍高潮到來(lái)的典型案例。”潘浩告訴記者。
目前，房企在資金緊張的情況下，取地策略上更加傾向選擇一二線(xiàn)及核心城市，同時(shí)房企分化將使行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇，規模型與成長(cháng)型房企的土儲需求將高于中小規模、短期高負債型房企。
不過(guò)，紅綠檔房企面臨的處境大相徑庭。平安證券研究發(fā)現，百城土地成交溢價(jià)率已連續4個(gè)月回落，從各檔房企拿地銷(xiāo)售金額比看，綠檔連續3個(gè)月超40%;紅檔連續2個(gè)月低于20%，且溢價(jià)率連續2個(gè)月低于10%。
平安證券表示，后續土地市場(chǎng)延續以穩為主并緩慢降溫，疊加目前融資新規尚未全面推行，預計綠檔房企將積極把握拿地窗口期，紅檔房企受降杠桿制約，拿地或維持謹慎。
“綠檔房企擁有穩健的財務(wù)指標，未來(lái)在融資上更具優(yōu)勢，或將擁有更多的發(fā)展機遇，業(yè)績(jì)和盈利水平或將迎來(lái)新的提升。”陳霄認為。
不過(guò)潘浩也提醒稱(chēng)，“綠檔”不是無(wú)風(fēng)險。據百強房企中期財務(wù)數據，劃歸綠檔的6家房企中，3家房企有息負債去年增長(cháng)規模超15%，意味著(zhù)綠檔房企中同樣存在降負債需求。“企業(yè)擴張的戰略選擇，不能簡(jiǎn)單看某一單項指標，還需結合企業(yè)整體的財務(wù)結構與長(cháng)期戰略。”（作者：孫夢(mèng)凡）
