近日，多地政府發(fā)文加強對新建商品住宅預售資金的監管，試圖減少爛尾項目的存在。但現實(shí)情況是，預售資金監管一直存在，爛尾項目并未間斷。

　　澎湃新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)不同省份、地區的多位房企人士，窺探預售資金江湖中的政策漏洞和潛規則;也試圖通過(guò)采訪(fǎng)專(zhuān)家和身居此間的房企高管，給出些建議。

　　爛尾房求助者：預售款去哪兒了

　　在對預售資金監管的城市，不乏爛尾或無(wú)法備案、網(wǎng)簽、辦產(chǎn)證等影響購房者生活的案例。

　　河南鄭州。2017年12月11日，有購房者在政府官方網(wǎng)站的領(lǐng)導留言板留言，“2017年1月22日(我)與河南金馬凱旋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合同購買(mǎi)商品房，至今已經(jīng)快一年了，開(kāi)發(fā)商一直拖延不給備案”。

　　該名購房者透露，因為自己的追問(wèn)，“售樓部實(shí)在搪塞不過(guò)去，才有個(gè)自稱(chēng)為經(jīng)理的出來(lái)說(shuō)實(shí)話(huà)告訴你沒(méi)有錢(qián)需要等等，也就是預售款挪用了，要備案需要往監管專(zhuān)用賬戶(hù)上存錢(qián)。”

　　此后的2018年1月，鄭州市房管局回復上述業(yè)主：“經(jīng)核實(shí)，該公司因未在監管賬戶(hù)繳存預售資金及房屋專(zhuān)項維修基金，才造成您的商品房買(mǎi)賣(mài)合同遲遲無(wú)法申請合同備案確認。”

　　鄭州市房管局在回復中透露，該房管局對開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了嚴厲的批評教育，并責成涉事開(kāi)發(fā)公司盡快交納維修基金，進(jìn)行預售資金監管，盡快為購房者申請合同備案，該公司承諾將在2018年1月底之前完成該工作。

　　然而，2018年5月29日，鄭州市政府發(fā)布消息，河南金馬凱旋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等16家房地產(chǎn)企業(yè)因為未按時(shí)申報《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊》被通報批評。

　　據東方今報，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)行項目手冊制度是政府行業(yè)管理部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設而建立的一項動(dòng)態(tài)管理制度，旨在保護消費者的合法權益。

　　早在2009年，鄭州即頒布《鄭州市商品房預售款監管辦法》要求，購房者向開(kāi)發(fā)商支付的預付款、保證金等各種款項，都直接打入銀行預售款監管賬戶(hù)，銀行對此項資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)監管。

　　依照鄭州市的監管辦法，開(kāi)發(fā)企業(yè)使用商品房預售款，應編制用款計劃，向監管銀行提出申請。預售人收取的預售款，只能用于購買(mǎi)該項目必需的建筑材料、設備和支付該項目建設的施工進(jìn)度款及法定稅費。

　　時(shí)任鄭州市房管局市場(chǎng)管理處副處長(cháng)董國彩曾介紹，鄭州市房管局作為監管部門(mén)，將對開(kāi)發(fā)商使用預售款進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。開(kāi)發(fā)商每月要報送商品房預售款的收支報表，房管局及時(shí)對預售款使用情況進(jìn)行監控。

　　如此細致的制度，依然有企業(yè)實(shí)現不被監管。直到企業(yè)無(wú)法幫業(yè)主網(wǎng)簽備案，政府部門(mén)方發(fā)現企業(yè)未及時(shí)報告項目進(jìn)展、未在監管賬戶(hù)繳存預售資金及房屋專(zhuān)項維修基金等問(wèn)題。

　　四川成都。2020年9月20日，有購房者留言稱(chēng)，自己2018年6月在成都市龍泉驛區陽(yáng)獅廣場(chǎng)購買(mǎi)了一套商品房，一生的積蓄加外債才交了首付，本該于2020年10月31日交房，現如今延期至2021年3月31日。

　　購房者透露，陽(yáng)獅廣場(chǎng)項目問(wèn)題由來(lái)已久，項目建設長(cháng)期沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展、工程建設進(jìn)度緩慢。要求責問(wèn)預售監管銀行。

　　陜西銅川。2020年10月15日，有購房者在留言板塊留言，“每月為一個(gè)不存在的房子還著(zhù)房貸”。

　　該購房者透露，自己在銅川老區印臺區印臺國際(原快樂(lè )城8號樓盤(pán))買(mǎi)房五證齊全，現在爛尾2年多，房子也不見(jiàn)動(dòng)靜?，F在每個(gè)月辛辛苦苦掙的錢(qián)用來(lái)還一個(gè)不存在的房子。

　　為此，銅川市委辦公室回復稱(chēng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)已準備委托新的施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，正在抓緊籌集建設資金。

　　這樣案例還有許多。在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板塊，以“爛尾”為關(guān)鍵詞搜索，單單是2020年10月，購房者發(fā)布的求助帖即有數十屏。

　　監管制度各異：有地方嚴格，有地方全靠自覺(jué)

　　全國范圍內對預售資金的監管始于2010年。當年，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。

　　住建部要求，商品住房預售資金要全部納入監管賬戶(hù)，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設;預售資金可按建設進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。但在各地后續的政策力度和執行標準差異深大。

　　有些城市對預售資金的監管相對寬松，如四川成都。2015年成都印發(fā)《成都市商品房預售款監管辦法》，對購房人的全部購房款進(jìn)行監管，包括定金、首付款、購房貸款等。

　　成都市商品房預售款監管采用開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇、銀行自愿雙方協(xié)議監管的模式，與開(kāi)發(fā)企業(yè)訂立預售款監管協(xié)議的銀行為預售款監管機構。

　　監管辦法約定，住建部門(mén)不是成都的預售監管機構，預售款交存、撥付及使用均由監管銀行進(jìn)行把關(guān)，住建部門(mén)僅是負責指導、督促、檢查。辦法未涉及違反規則的處罰等措施。

　　成都市龍泉驛區網(wǎng)民留言辦理工作領(lǐng)導小組辦公室在回復龍泉驛區陽(yáng)獅廣場(chǎng)購房者求助時(shí)稱(chēng)，房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據本辦法規定負責轄區內商品房預售款監管的指導、督促。區住建局立即督促開(kāi)發(fā)公司向購房人做好相關(guān)解釋工作，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對接監管銀行按照監管協(xié)議做好預售款繳存撥付工作。

　　相較于成都放手型的監管，江蘇省徐州市政府機關(guān)對預售資金的監管的介入更深。

　　2019年徐州市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于印發(fā)<徐州市市區商品房預售款監管實(shí)施細則>的通知》明確，徐州市住房和城鄉建設局是商品房預售款監管的主管部門(mén)，也是監管部門(mén)，監督工作的組織和實(shí)施。徐州市房產(chǎn)管理服務(wù)中心為監管機構，具體負責市區商品房預售款監管的日常工作。

　　在此之前，徐州市商品房預售款監管的主管部門(mén)是徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局，負責監管工作的組織實(shí)施。但是監管機構是其委托的徐州市住房置業(yè)擔保公司，具體負責市區商品房預售款的日常監管工作。

　　徐州市有別于其他城市的措施包括，要求監管機構即徐州市住建局下屬的事業(yè)單位徐州市房產(chǎn)管理服務(wù)中心應在監管銀行開(kāi)設監管賬戶(hù)，用于歸集和撥付 。

　　此外，徐州市要求監管銀行及時(shí)將購房者的繳款信息上傳到預售款監管系統，系統會(huì )自動(dòng)對比繳款、合同等相關(guān)信息，確保監管系統記賬金額和實(shí)際賬戶(hù)金額一致。監管銀行應將預售款專(zhuān)用賬戶(hù)資金每日終了歸集至監管機構的監管賬戶(hù)。

　　對于監管機構在監管中的后知后覺(jué)，江蘇宿遷研究出了“商品房預售款監管工作聯(lián)絡(luò )員制度”。2018年1月，江蘇宿遷發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好市區商品房預售款監管工作的通知》。開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請辦理預售款監管工作時(shí)，必須明確專(zhuān)人為聯(lián)絡(luò )員，負責辦理預售款監管額度確認、核減、資金使用、賬戶(hù)注銷(xiāo)等業(yè)務(wù)，并按月定期(每月10日前)向市房管處報送監管賬戶(hù)對賬清單，確保商品房預收款監管工作有效銜接。若聯(lián)絡(luò )員發(fā)生變動(dòng)，需及時(shí)報市房管處備案。

　　同時(shí)，宿遷要求，預售款監管銀行在監管賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)前，必須明確具體業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò )員，負責辦理開(kāi)發(fā)企業(yè)預售款監管協(xié)議，協(xié)助市房管處監管開(kāi)發(fā)企業(yè)預售款收支、限制企業(yè)擅自挪用資金等情況，確保商品房預售款專(zhuān)款專(zhuān)用。加強信息化系統對接，盡快實(shí)現監管賬戶(hù)信息實(shí)時(shí)互聯(lián)傳送。

　　宿遷對開(kāi)發(fā)企業(yè)對賬單報送管理有明確的處罰措施。開(kāi)發(fā)企業(yè)未定期報送監管賬戶(hù)對賬單的，立即停止網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，整改后方可予以恢復;未及時(shí)落實(shí)整改的，給予不良信用記錄。

　　給予預售款監管工作聯(lián)絡(luò )員制度，宿遷要求，司法機關(guān)對開(kāi)發(fā)企業(yè)監管賬戶(hù)資金進(jìn)行凍結、劃撥時(shí)，各監管銀行業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò )員應立即將信息反饋至監管機構(宿遷市房管處)。

　　監管機構要經(jīng)常性組織對開(kāi)發(fā)企業(yè)的預售款收支情況進(jìn)行檢查，加大曝光和查處力度，從嚴從重查處開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房預售款監管過(guò)程中存在的違法違規行為。受到處罰的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一律納入特別監管。

　　為確保預售款的收繳，宿遷要求，付款人與所購房屋要相匹配，監管機構根據購房人首付款進(jìn)賬憑證給予辦理商品房網(wǎng)上合同備案手續。未及時(shí)入賬、提供虛假進(jìn)賬憑證的，一經(jīng)查實(shí)，將嚴格按照規定處罰，并暫停辦理該企業(yè)網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。

　　哪種監管制度更優(yōu)越?

　　野蠻江湖：刻蘿卜章“借”走賬戶(hù)的錢(qián)

　　除了制度本身的設置問(wèn)題，在預售資金的江湖中，還存在野蠻生長(cháng)。有人偷偷從監管賬戶(hù)里“借錢(qián)”，有人則冒險用上蘿卜章，有人望錢(qián)生嘆……無(wú)一例外，都是動(dòng)用預售監管資金。

　　從監管賬戶(hù)里借錢(qián)。來(lái)自閩系房企的張丹透露，自己所在公司對預售資金的使用也很看重。監管銀行多是和自己公司有業(yè)務(wù)往來(lái)是“熟人”，更容易幫忙。另一方面，公司摸清了監管部門(mén)的檢查規律——只會(huì )在月底檢查資金賬戶(hù)。

　　張丹說(shuō)，在銀行熟人的配合下，公司采取一種相對穩妥的方式，每個(gè)月的月初將賬戶(hù)里的錢(qián)挪出來(lái)，月底還回去，這樣即便遇到檢查，賬戶(hù)里的錢(qián)總是在的。大家都好交差。

　　另一位銷(xiāo)售額位居國內前三房企的楊超則表示，“我們不敢冒太大險，也犯不著(zhù)，但不代表公司不想用這部分錢(qián)”。

　　楊超表示，盡管公司的資金狀況還可以，但也是想盡可能地利用這部分資金，資金沉淀在賬戶(hù)里“不劃算”。在公司著(zhù)急用錢(qián)的關(guān)口，會(huì )請施工和監管等部門(mén)幫忙，提早拿回過(guò)預售款。

　　但楊超也擔心違規的事情會(huì )越來(lái)越多。其介紹，之前所在城市只監管預售資金的3-5%，現在已經(jīng)提升到近20%，有些城市甚至100%監管，這會(huì )讓企業(yè)轉不起來(lái)，甚至會(huì )影響部分企業(yè)的資金運轉。

　　相較于張丹和楊超所在公司的“小打小鬧”，張偉則是用上了大招，蘿卜章或者搞定審批人員。

　　張偉生活在二線(xiàn)城市，在一家中型規模的房企做財務(wù)人員。為公司籌措資金是其主要工作之一，將監管賬戶(hù)里的預售資金盡可能快、盡可能多的拿出來(lái)也是其籌措資金的途徑之一。

　　對于自己的策略，張偉表示，“公司不在意辦法，也不關(guān)心員工使用了什么辦法，只想要結果。”

　　最近幾年，張偉所在城市的房產(chǎn)銷(xiāo)售算是旺盛，周?chē)娜硕荚谫I(mǎi)房。與此同時(shí)，因為爛尾維權的人們并未因房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱鬧減少，也未因為熱鬧市場(chǎng)而結束維權住上自己的房子。

　　爛尾項目死而后生的不是沒(méi)有，但很難，張偉說(shuō)到，我看到那些購房者我也是揪心的，他們繳了首付，甚至還在每個(gè)月還貸款，但他們買(mǎi)的房子爛尾了，有的人等了七年、八年，依然沒(méi)有轉機，我怕遇到這樣的項目。

　　“我是財務(wù)人員，我了解公司的狀況，我們不會(huì )資金斷裂的”，張偉說(shuō)這是其做事的底線(xiàn)，“但這種事，第一回總是緊張的，我也給自己做心理建設，但看著(zhù)其他的同行也這樣，也就坦然了”。

　　張偉認為，全國范圍內又在重提預售資金監管問(wèn)題，這個(gè)監管只會(huì )越來(lái)嚴，自己有時(shí)候也還是擔心，最近常常想起2016年的一則新聞，我怕那是我的下場(chǎng)，但身處江湖，總會(huì )身不由己。

　　2016年5月4日下午，廣西壯族自治區南寧市五象新區規建局通報：碧桂園公司涉嫌偽造五象新區規建局公章及科室負責人簽名，并持偽造現場(chǎng)進(jìn)度核驗表在市住房局違規辦理了天璽灣項目部分樓棟的商品房預售證。

　　該局做了報警處理。碧桂園亦對外表示，自己也報了警。

　　對于事情的發(fā)生，碧桂園方面稱(chēng)，是兩位新進(jìn)員工的個(gè)人行為。二人在未向領(lǐng)導匯報的情況下，私自虛報了申請預售證的材料。兩名員工已向當地派出所和有關(guān)政府部門(mén)自首。

　　碧桂園聲明的同時(shí)，涉事員工在微信朋友圈喊冤。該員工稱(chēng)，自己仍在家中，碧桂園在推卸責任。

　　張偉說(shuō)，各地對預售資金的監管不一樣，但幾乎所有的城市有會(huì )有監管協(xié)議，一半是根據項目的進(jìn)度，申請支取預售資金。想避開(kāi)監管拿到錢(qián)，比較難。只能這兩個(gè)途徑：一是讓自己的項目滿(mǎn)足提款要求;二是，讓相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導放行。

　　張偉說(shuō)，蘿卜章的目的無(wú)非是讓申請材料“合規”。有時(shí)候還需要銀行和住建部門(mén)的配合，只要材料合規，大家也就心照不宣。

　　張偉稱(chēng)，有些地方要求監管部門(mén)實(shí)地查看工程進(jìn)度等，但項目太多，監管人員根本無(wú)法看過(guò)來(lái)，這道流程也就“虛設”了。但也越來(lái)越多的城市通過(guò)購買(mǎi)服務(wù)、建立完善執行規則在減小這樣的漏洞。另外，有些地方資金的支取可以“一言堂”，監管部門(mén)的領(lǐng)導說(shuō)可以就可以，其他都不重要了。

　　“監管本身是一種平衡”，專(zhuān)家：更應該防患于未然

　　“監管本身是一種平衡，既能夠規避風(fēng)險，又能適度解決流動(dòng)性，才是方向。”有不愿具名的房企高管表示，預售資金的監管會(huì )避免爛尾風(fēng)險，但是不同的企業(yè)和城市會(huì )有所不同，比如規模、資信、品牌背書(shū)、所在城市的市場(chǎng)情況、預售條件等，不見(jiàn)得有統一標準。

　　未必是把全部的資金都監管起來(lái)。該房企人士舉例，目前上海的監管比例挺好的，大概是預售款的10%。但上海對預售條件控制的比較嚴，所以它不用監管太多資金，能夠覆蓋預售到竣工的資金投入，保證房企資金流動(dòng)性和市場(chǎng)活力。

　　預售資金監管制度的失靈，主要是因為預售條件太低，預售到竣工需要投入的資金太多，周期又長(cháng)，后來(lái)碰到系統風(fēng)險，房企撐不住。

　　該房企人士表示，很多爛尾不是因為項目本身，是因為房企挪用了項目資金。將監管資金存入政府的賬戶(hù)，很多地方政府都是如此要求的，這也可以有效地規避風(fēng)險。這是對預售制打補丁。國外也有預售制度，但是他們要求客戶(hù)按照進(jìn)度付款，而不是一次性付款。

　　對于“補丁”失靈的癥結，該房企人士還表示，首先是監管資金的解封是否按照制度本身設計，其次是房企本身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，還有行業(yè)導致的項目經(jīng)營(yíng)困難。預售是房企經(jīng)營(yíng)最大的杠桿。

　　“政府要做的是防患于未然，在服務(wù)企業(yè)，保證人民群眾安居的前提下，從規則制度上下功夫，并且要及時(shí)查漏補缺”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，就目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的現狀和房企的實(shí)際情況，將全部銷(xiāo)售款項監管起來(lái)，不給房企使用，有難度。

　　嚴躍進(jìn)表示，爛尾樓的事件，其實(shí)也就說(shuō)明資金監管不到位，導致資金被違規使用，進(jìn)而導致出現各類(lèi)問(wèn)題，預售資金的監管確實(shí)需要強化。

　　其實(shí)，住建部2010年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》有提到商品住房預售資金要全部納入監管賬戶(hù)，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設;預售資金可按建設進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

　　嚴躍進(jìn)表示，就上述案例，企業(yè)未能按時(shí)交納反饋信息，房管部門(mén)就要開(kāi)始加大監管，而不是坐等企業(yè)“出事”?？梢詫W(xué)習徐州要去監管銀行對信息的及時(shí)更新，也可以效仿宿遷的預售款監管工作聯(lián)絡(luò )員制度。

　　嚴躍進(jìn)建議，政府可以對轄區內的在建項目設立臺賬，定期統計哪些項目未能及時(shí)反饋進(jìn)展，哪些沒(méi)將預售資金存入監管賬戶(hù)，主動(dòng)發(fā)現問(wèn)題;同時(shí)，發(fā)動(dòng)業(yè)主的力量，讓業(yè)主及時(shí)反饋，有不對的苗頭，即進(jìn)行巡查。

　　住建部2010年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中的“落實(shí)監督檢查責任制度”要求地方加大巡查，防患于未然。

　　通知要求，各地要強化房地產(chǎn)主管部門(mén)管理職能，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)執法隊伍建設。市、縣(區)房地產(chǎn)主管部門(mén)要建立商品住房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監管制度，加強銷(xiāo)售現場(chǎng)巡查;建設、規劃等部門(mén)要按照各自職責加強監管。各地要暢通舉報投訴渠道，重視和支持輿論監督，積極妥善處理矛盾糾紛，并及時(shí)公布處理結果。

　　“因為預售款引發(fā)的種種問(wèn)題背后是政府監管的缺失，”另有業(yè)內人士表示，幾乎所有的進(jìn)行商品房預售款監管的城市，在房企進(jìn)行申請預售證時(shí)都要求完成監管前的動(dòng)作，比如提供監管銀行甚至是政府機構參與制定的監管協(xié)議、開(kāi)立監管賬戶(hù)。隨后房企拿到預售證之后，監管機構就應該對項目進(jìn)行重點(diǎn)監管，存沒(méi)存監管資金，這個(gè)不難知道，很多城市到這里沒(méi)有繼續了，這里缺的制度和執行力。